Med sparräntor på historiskt låga nivåer och huspriserna fortsätter att stiga, lockas många av de hyresavkastningar som erbjuds vid investeringar i fastigheter.

Den genomsnittliga avkastningen på en bostadsfastighet i Storbritannien är för närvarande drygt 3,5 %, även om regionala variationer innebär att vissa fastigheter kan ge en avkastning på 4-5 %. Som jämförelse är det genomsnittliga lättåtkomliga sparkontot i januari 2022 runt 0,6 % (kolla in våra tabeller för bästa köp för sparande). Det är inte konstigt att investera i ett köp att hyra för att hyra ut på heltid, eller till och med ett fritidshus att hyra tillfälligt, är populärt.

Vissa blivande hyresvärdar använder värdet i sitt eget hem för att finansiera sin köp-för-uthyrning-investering. Återbelåning gör att de kan frigöra pengar som är inlåsta i sin egendom, som de kan kombinera med andra fonder som försvinner på dåligt betalande sparkonton. Men även om avkastningen kan vara attraktiv, finns det kostnader och risker att ta hänsyn till innan du tar steget.

Kan du lägga om lån för att köpa en annan fastighet i Storbritannien?

Att bygga ett fastighetsimperium kanske inte är så lätt som brädspelet Monopol ger ut, men låga bolåneräntor innebär att det finns en gemenskapskrin nära hemmet som kan hjälpa dig att köpa ett annat hus.

En remortgage kan vanligtvis användas för att flytta till en billigare bolåneränta, men du kan också använda den för att frigöra kontanter som är bundna i ditt hem.

De genomsnittliga huspriserna ökade med cirka 33 % under decenniet mellan 2010 och 2020 - och har fortsatt att stiga kraftigt detta decennium - så om du har ägt ditt hem under en lång period och sett dess värde skjuta i höjden, kan nu vara en bra tid att släppa lite eget kapital genom att lägga om lån för att köpa ett andra hus. Detta kan hjälpa till att finansiera en deposition för ett bostadslån att köpa eller till och med köpa en hel fastighet kontant.

Hur köper du en andra fastighet med eget kapital i din befintliga fastighet

Det genomsnittliga fastighetspriset i Storbritannien i slutet av december 2021 var £254 822, enligt Nationwide House Price index, så du skulle behöva mycket eget kapital i ditt nuvarande hem för att frigöra så mycket pengar, om du inte kan hitta en billig fastighet till köp direkt.

De flesta andrahandsköpare skulle bara släppa tillräckligt med eget kapital för att täcka en deposition för en inteckning i en annan fastighet. Du kan inte använda ett bostadslån på en hyresfastighet, så om du skulle köpa ett andra hem för att bli hyresvärd skulle du behöva få ett köp-för-uthyrningslån.

En typisk lägsta insättning på ett bolån är 25 %, så baserat på det genomsnittliga fastighetspriset skulle du behöva släppa över £60 000 från ditt hem genom en omlån. Detta är ett effektivt sätt att frigöra eget kapital för att köpa ett annat hus, men kontrollera att du har råd med den nya bolåneräntan.

Ditt befintliga bolån kommer att öka i värde när du tar ett större lån, så du måste se till att du fortfarande har råd med återbetalningarna tillsammans med den nya räntan och oavsett dina köp-för-uthyrningskostnader för bolån samt eventuella fastighetsskatter och transaktionsavgifter.

Det lönar sig nästan alltid att söka råd från en oberoende bolånerådgivare som kan säkra inte bara den bästa låneaffären för att hjälpa till att frigöra kapitalet från ditt befintliga hem utan också det bästa köp-för-uthyrningslånet för din andra fastighet. Om du inte redan har en bolånerådgivare som du litar på så kanske du vill överväga Habito*, en onlinebolånespecialist som har tillgång till över 20 000 bolåneaffärer från mer än 90 långivare. Kolla in vår Habito-recension för mer information.

Läggningslån för att köpa en andra fastighet utomlands

Du behöver inte bara leta efter en andra fastighet i Storbritannien. Många långivare låter dig låna om för att köpa en bostad utomlands. Om du inte köper en fastighet direkt, skulle du behöva ett utlandslån. Många brittiska långivare kan hjälpa till att ordna detta, men de kanske bara täcker länder där de har kontor.

Det finns extra hänsyn vid köp utomlands då du behöver kunskap om den utländska fastighetsmarknaden så att du är medveten om omgivningen och eventuella hyresavkastningar om du hyr ut den. Många av dokumenten och juridiska termer kan vara på ett annat språk så du behöver en advokat som kan översätta och se till att du förstår vad du köper och eventuella risker och potentiella problem.

Det kommer också att finnas olika fastighetsskatter och avgifter och en annan viktig faktor är valutarisk. Du måste ta hänsyn till växelkursen när du köper i en annan valuta och jämföra vad din bank eller andra leverantörer, som MoneyCorp, tar ut för att överföra dina pengar. Om du tar ett bolån i lokal valuta utomlands finns det också en risk att om pundet faller i värde så ökar beloppet du betalar i amorteringar av lån.

Lägga om din fastighet från bostadsrätt till att köpa till uthyrning

Nyckeln till en framgångsrik buy-to-let-portfölj är hyresavkastning. Detta är den årliga hyran du får som andel av hur mycket fastigheten kostade att köpa.

Om du till exempel köpte en fastighet värd 200 000 GBP och debiterade en hyra på 10 000 GBP per år, skulle din årliga hyresavkastning vara 5 %.

Detta är en nyckelfaktor för att välja var du ska köpa ett köp att hyra som du vill någonstans med anständig hyresavkastning. Det kan innebära att du ser bortom var du bor, men se till att det är någonstans du kan resa till ifall du behöver göra några kontroller eller träffa dina hyresgäster.

Återlåning till ett köp-att-uthyrningslån minskar din köpkostnad eftersom allt du tekniskt sett finansierar är depositionen, medan hyran som din avgift ska täcka återbetalningarna. Men insättningen är bara en faktor när du lånar om för att finansiera en buy-to-let. Du måste också betala stämpelskatt för att köpa ett andra hem i Storbritannien. Sedan april 2016 måste alla andra fastighetsköpare betala ytterligare 3 % på de befintliga stämpelskattegränserna. Det betyder att den genomsnittliga egendomen i Storbritannien på £235 298 skulle ha en stämpelskatt på £9 264 för en hyresvärd, jämfört med £2 205 under det gamla systemet.

Det kan även tillkomma bolåneavgifter samt eventuella kostnader för att använda en mäklare. Det tillkommer även avgifter om du använder en uthyrningsagent för att förvalta din fastighet. Från och med den 1 juni 2019 är uthyrningsavgifter för hyresgäster nu förbjudna, såsom för att referera och upprätta hyresavtal, så tänk noga på hur du ska finansiera dessa extra kostnader.

Många av installationskostnaderna för att köpa att hyra kan krävas mot din skattesedel (kom ihåg att hyresintäkter är skattepliktiga), såsom agentavgifter och underhållskostnader, men många av förmånerna minskas. Fram till april 2017 kunde hyresvärdar dra av räntekostnader för bolån från sina fastighetsinkomster innan de beräknade sin vinst. Detta var känt som ränteavdrag på bolån och minskade i huvudsak en hyresvärds skatteräkning. Men regeringen drar ner på detta och hyresvärdar kommer istället att få en grundskatteminskning från sin inkomstskatt för sina finansieringskostnader.

Lägga om ditt hem för att köpa ett företag

Banker är fortfarande ganska försiktiga med företagsutlåning och kan införa strikta kriterier för små företag när de försöker få tillgång till finansiering. Alternativt kan en ny belåning av ditt hem för att köpa ett företag eller starta ditt eget företag hjälpa till att frigöra pengar som du annars skulle ha kämpat för att få. Du skulle fortfarande behöva uppfylla bankens överkomliga kriterier men långivaren kan inte berätta för dig hur du ska spendera dina pengar, så du kan frigöra välbehövligt kapital för att göra din drömidé till verklighet. Det finns dock vissa hinder eftersom banker kan vara oroliga när det gäller att låna ut till personer som är egenföretagare, så detta kan påverka räntan eller göra det svårare att få ett omlån godkänt i första hand.

En bank kan vara mer villig att låna ut om du har en partner som fortfarande är i anställning som kan stödja den extra upplåningen eller om ditt företag startar som en bisyssla initialt.

Du måste också ha en bra affärsplan och strategi på plats eftersom du kommer att behöva betala de extra räntebetalningarna så fort bolånet har godkänts, medan din faktiska idé kan ta tid att börja tjäna pengar.

Om en länk har en * bredvid sig betyder det att det är en ansluten länk. Om du går via länken kan Money to the Masses få en liten avgift som hjälper till att hålla Money to the Masses gratis att använda. Följande länk kan användas om du inte vill hjälpa Money to the Masses – Habito