Bland alla tillgångsklasser som är tillgängliga för den genomsnittliga investeraren står fysiska fastigheter ensamma med sin vackra enkelhet. När allt kommer omkring är påtagligheten av sådan egendom – och dess enkla väg till inkomstgenerering – unik i dagens landskap av digitala ticker-symboler och komplexa investeringsinstrument.

Trots attraktionen som fastigheter kan ha för många amerikaner, bör en poäng vara tydlig:Denna tillgångsklass är inte skottsäker. Det är mycket möjligt att förlora pengar på fastighetsmarknaden, och beroende på en investerares kunniga och geografiska läge kan det till och med vara troligt.

Dessutom tvingar tidsåtgången i samband med fastighetsförvaltning ofta investerare att göra ett obehagligt val mellan att offra en stor del av det månatliga kassaflödet eller många timmar av sin egen tid.

Lyckligtvis finns det ett gångbart alternativ:värdepapperiserade fastighetsinvesteringar. Det här stycket kommer att undersöka många av de vanliga fallgroparna som investerare i fysiska fastigheter hanterar, och ta en närmare titt på det alternativ som erbjuds av fastighetsinvesteringsfonder (REITs) och fastighetskommanditbolag (LPs).

Vad investerare har fel:Värdering och försämring

Den första och mest uppenbara bedömningen av huruvida en fastighetsinvestering kommer att bli framgångsrik involverar det ekonomiska förhållandet mellan köpeskillingen för en fastighet och dess förmåga som en kontantgenererande faktor. Detta förhållande definieras bäst av ett mått som kallas kapitaliseringsränta, eller som det ofta används informellt, "takränta".

Även om faktorer som utbud och efterfrågan, personlig finansiell stabilitet och ekonomiska cykler kan påverka den slutliga avkastningen på dessa investeringar, erbjuder taket en objektiv destillation i stort sett. Den beräknas enligt följande:Driftsnettot (“NOI”), dividerat med köpeskillingen (oavsett om den är verklig eller föreslagen.)

Ett lågt tak kan indikera att säljaren kunde ta ut en premie för sin fastighet i förhållande till dess inkomstpotential, medan en högre ränta kan gynna köparen under vissa marknadsförhållanden. Det som är intressant är hur få köpare av fysiska fastigheter som ens tar hänsyn till detta enkla mått när de fattar investeringsbeslut.

Det är förvånansvärt vanligt att investerare felvärderar sin fastighet. Att köpa en fastighet som kostar för mycket och sedan se stagnerande värden eller hyrespriser kan vara katastrofalt för en investering så stor som ett hus eller kommersiell fastighet. Det kan också vara svårt att förutse avgången på en fastighetsinvestering eftersom dynamiken på hyresmarknaden, byggstarter och räntor ofta dikterar när och om investerare kan sälja fastigheter på en lönsam nivå.

Det är några av de ekonomiska konsekvenserna. Det finns andra, mer vardagliga utmaningar för denna typ av investeringar som ofta förbises. Krångel i att förhandla med hyresgäster och tidsåtgången och kostnaden för fastighetsförvaltning bör också vara primära överväganden.

Jag pratar förstås om de fruktade Four T:na:skatter, hyresgäster, termiter och toaletter. Var och en av dessa variabler är för det mesta självförklarande. Skattekonsekvenserna av att äga fastighet kan vara betydande, beroende på dina lokala skatteregler. Hyresgäster själva kan vara opålitliga – de är människor! Vakanser kan uppstå. Ibland är hyran sen. Och hyresgäster behandlar inte alltid fastigheterna med samma omsorg som en ägare; därför behovet av säkerhetsdepositioner.

Termiter kan ses som de bokstavliga skadedjuren de är ... eller som en metaforisk proxy för slitaget som händer med vilken egendom som helst. Och toaletter - kostnaden för att underhålla de bostäder som hyser dina hyresgäster - utgör en betydande kostnad. Din plånbok och ditt schema måste förberedas för investeringen i fastigheter innan du gör det.

Fastighetspapper som ett lönsamt alternativ

Fastigheter kan vara – och har historiskt sett varit – en tillgångsklass som kan ge mer än tillfredsställande avkastning. Det är en stabil, diversifierande allokering till nästan vilken portfölj som helst, om den hanteras på rätt sätt. Så, hur kan en investerare med oro för en uppblåst marknad i sitt område eller förvärringen i samband med ledningen komma in i spelet? Ange fastighetssäkerheten, som kan förenklas i två grundläggande former:(1) fastighetsinvesteringsfonder och (2) fastighetskommanditbolag.

Fastighetsinvesteringsfonder, eller REITs som de kallas i branschspråk, är investeringsinstrument där en samling investerare samlar sina resurser för att investera i fastigheter (vanligtvis kommersiella) i stor skala.

REITs kan ha två former:börsnoterade och icke-handlade. Offentligt handlade REITs är noterade på de offentliga marknaderna och är fritt tillgängliga för alla investerare som är intresserade av att få exponering mot sektorn. Icke-handlade REITs är inte noterade på en börs och är främst tillgängliga för investerare som uppfyller lämplighetskraven via finansiella rådgivare.

Det finns för- och nackdelar med båda formerna, men det är ett ämne som vi inte kommer att ha tid att fokusera på i det här stycket. Ett positivt värt att notera är att REITs, både börsnoterade och icke-handlade, förvaltas av yrkesverksamma som vänder sig till alla fyra ovan listade T på uppdrag av investerare.

Fastighetskommanditbolag , eller "RELPs", ger också investerare en passiv exponering mot den kommersiella fastighetssektorn. En RELP, som termen antyder, är en juridisk person som bildas för att investera i fastigheter. Strukturen involverar traditionellt en General Partner, en erfaren fastighetsförvaltare som ansvarar för att förvärva och/eller utveckla fastigheter på uppdrag av partnerskapet, och en grupp kommanditbolag som tillhandahåller aktie- eller skuldfinansiering till partnerskapet. Begränsade partners förlitar sig på generalpartnerns expertis när det gäller att fatta investerings- och fastighetsförvaltningsbeslut, samt att säkra finansiering och utföra leasingaktiviteter på uppdrag av RELP. Deras passiva investeringsstatus innebär att de helt enkelt åtnjuter de ekonomiska fördelarna som partnerskapet tjänar.

Till skillnad från REITs tenderar RELPs att vara reserverade för ackrediterade investerare som är bättre lämpade att acceptera illikviditetsrisk för att få tillgång till mer sofistikerade investeringsstrategier. De kommer också med högre minimiinvesteringar, eftersom det finns lagstadgade gränser för antalet investerare som varje partnerskap kan acceptera.

Gör inga misstag:Trots deras relativa brist på friktion är REITs och RELPs investeringar i fastigheter. De underliggande tillgångarna finns där, precis lika verkliga som huset du tänkte köpa bredvid. Om du vill kan du enkelt få en detaljerad sammanfattning av innehaven av ett visst fastighetsskydd och gå och se dem själv.

De fonder som samlar investerarnas pengar är diversifierade portföljer av fastigheter, ofta förvärvade och förvaltade under villkor som är mer förmånliga än de som kan vara tillgängliga för en enskild investerare.

Ett försäljningsargument

Om det finns någon förvirring om lönsamheten för fastighetsvärdepapper som en inkomstinvestering, överväg detta:För att kvalificera sig för förmånlig skattebehandling som REIT måste dessa enheter betala ut minst 90 % av sina intäkter efter skatt till aktieägarna varje år . Kommanditbolag har, på grund av sin skattestatus, också incitament att dela ut de flesta, om inte alla, sina intäkter till investerare.

Dessa fordon är sanna proxyservrar för fastigheter, med fastigheter, hyror och verklig uppskattning att starta. Det enda de saknar är stressen med aktiv fastighetsförvaltning.

Därmed inte sagt att det inte går att investera i en enskild fastighet. Det har det gjort för miljontals amerikaner tidigare och det kan det för många fler i framtiden. Fastighetsvärdepapper är dock ett utmärkt sätt att diversifiera sig till denna tillgångsklass utan de enorma kapitalutlägg eller krångel som den traditionella metoden innebär.

De som inte är bekanta med värdepapperiserade fastigheter men vill utforska detta investeringsalternativ ytterligare bör göra det med vägledning av en erfaren finansiell expert. Att förstå investeringsförvaltaren, värderingsstatistik och fastighetstyper inom dessa värdepapper är avgörande för framgång.

Värdepapper som erbjuds genom Kalos Capital, Inc., och investeringsrådgivningstjänster som erbjuds genom Kalos Management, Inc., ("Kalos") båda på 11525 Park Woods Circle, Alpharetta, Georgia 30005. Caliber Financial Partners, LLC, är inte en filial eller dotterbolag till Kalos. MedlemFINRA/SIPC.

Åsikterna i den föregående kommentaren gäller från publiceringsdatumet och kan komma att ändras. Information har erhållits från tredjepartskällor som vi anser vara tillförlitliga, men vi garanterar inte att de fakta som nämns är korrekta eller fullständiga. Det här materialet är inte avsett att lita på som en prognos eller investeringsrådgivning angående en viss investering eller marknaderna i allmänhet, och det är inte heller avsett att förutsäga eller avbilda resultatet för någon investering. Vi kan komma att utföra transaktioner i värdepapper som kanske inte stämmer överens med rapportens slutsatser. Investerare bör rådfråga sin finansiella rådgivare om den strategi som är bäst för dem. Tidigare resultat är ingen garanti för framtida resultat. Kalos Capital, Inc. tillhandahåller inte skatte- eller juridisk rådgivning. De åsikter och åsikter som uttrycks här är endast i informationssyfte. Rådgör med din skatterådgivare och/eller juridisk rådgivare för sådan vägledning.