Tekniken har fått fastighetsmarknaden att röra sig snabbare, mycket snabbare.

Data från den en gång brandväggsbaserade MLS (förkortningen för tjänsten med flera listor) är mer lättillgänglig för konsumenterna än de en gång var, och idag gör tjänster som Trulia, Redfin och Zillow det mycket enkelt för köpare att bläddra i dem.

Men några saker har inte förändrats lika mycket under de senaste decennierna. Nästan nio av tio bostadsköpare och säljare arbetar fortfarande med en fastighetsmäklare när de köper eller säljer ett hem, enligt National Association of Realtors. En annan sak som inte har förändrats? Sättet som fastighetsmäklare (av vilka vissa kallas fastighetsmäklare) får betalt av sina kunder:genom en provision.

Den typiska avgiften som betalas till fastighetsmäklare i en bostadsaffär är 6 % eller 7 % av försäljningsbostadens pris. Avgiften beräknas utifrån vad säljaren hämtar och delas vanligtvis mellan köparens ombud och säljarens. Detta skulle innebära att om ett hem säljs för 400 000 USD skulle en avgift på 6 % på 24 000 USD delas mellan två agenter.

Naturligtvis är agentavgifter i teorin förhandlingsbara. Men många agenter är bestämda när det gäller vilka avgifter de förväntar sig eller skulle inte ha en avgiftssänkning om de inte hanterade två affärer samtidigt åt dig (till exempel hjälpte dig att sälja ett hem så att du kan köpa en annan) eller hade gjort en hel del affärer med ditt sociala nätverk.

Dessa avgifter kan låta höga, men när det gäller hemköp utför agenter många uppgifter. De kommer att undersöka marknaden åt dig och visa dig flera hem under en period på många veckor (eller många säsonger) innan de skriver och förhandlar om ett erbjudande åt dig. Och när det kommer till bostadsförsäljning måste agenter använda både kvantitativa och kvalitativa färdigheter för att hjälpa dig prissätta ditt hem och förbereda det för försäljning.

Dessutom har många agenter nu specialistuppgifter utformade för att tillgodose särskilda befolkningsgrupper (seniorer, förstagångsköpare, etc.) eller särskilda arkitektur- eller byggnadstyper (utmätningar, investeringsfastigheter, flerfamiljshus, nybyggnation, "grön" konstruktion , fritidshus, blandade byggnader).

Värdet av en agent

Agenter tillför värde på många sätt. Om du är en ny köpare kan du behöva extra handhållning när du konfronterar vilka bostäder som finns tillgängliga i din prisklass eller om du söker hänvisningar till proffs som bolånemäklare, inspektörer eller entreprenörer. Och i många storstadsområden där budkrig och höga priser är vanliga – säg San Francisco Bay Area – kan erbjudandeförhandling vara en av de viktigaste färdigheterna en agent kan erbjuda kunder – en bra agent kan skydda dig från köparens ånger som över- betala orsaker eller från att bli utesluten av konkurrenterna.

Om du köper och söker hjälp från en agent kan det hjälpa att intervjua agenter. Fråga dem om de har arbetat med köpare som du, om de har hanterat transaktioner i din prisklass eller målområden, och lägg märke till om de verkar ivriga att pressa dig in i en transaktion snabbt eller överst i din prisklass.

Om du säljer hjälper det att ställa liknande frågor:Hur skulle agenten prissätta ditt hem och varför, vad är deras marknadsföringsplan (öppna hus kontra riktade annonser), tillhandahåller de ytterligare tjänster (fönsterputsning, iscensättning, hänvisningar till en landscaper) som en del av sin avgift, och har de referenser?

Vissa säljare gör en så kallad "Till salu av ägare"-notering – utnyttjar sin egen förmåga att undersöka bostadspriser och områdestransaktioner och undviker att arbeta med en agent. För vissa säljare kan detta vara mycket vettigt. Kanske en vän köper fastigheten och du planerar inte att lista den på den öppna marknaden. Kanske säljer du en lägenhet i en byggnad med många nyligen genomförda transaktioner mellan enheter med ditt exakta fotavtryck. Vissa köparagenter styr dock medvetet kunder bort från dessa transaktioner eftersom vissa FSBO-säljare inte gillar att betala sina provisioner och eftersom sådana säljare kan vara mindre professionella när det gäller affärer eller förhandlingar om pris.

The Redfin Model

Allt som sagt, vissa nyare mäklare tar ut lägre avgifter. Istället för att tvinga agenter att försörja sig via provision, betalar de agenter en lön och ber dem att fokusera mest på att förhandla transaktioner under antagandet att många köpare och säljare inte behöver det "fluffiga" arbetet med listgranskning. Dessa agenter belönas baserat på det ryktestöd som kommer från kundnöjdhet, snarare än i form av endast provision.

Hos Redfin, till exempel, får köpare som arbetar med en Redfin-agent när de handlar en återbetalning för säljarens betalda provisionsavgifter eftersom Redfin-köparens agenter inte tar ut mer än en avgift på 1,5 %. Överväg en hemförsäljning på 500 000 dollar. Om säljaren betalar en branschstandardkommission på 6 % eller 30 000 USD, där hälften (3 %) går till köparens agent och hälften (3 %) går till säljarens agent, skulle Redfin-agenten vara skyldig 15 000 USD. Men om den agenten bara tar 1,5 % (7 500 USD) och återbetalar de andra 1,5 % till sin köpande kund (7 500 USD), kan det vara ett attraktivt förslag för många hemköpare, som kan flytta till en ny plats med finansiering för inredning, reparationer , eller nödsituationer.

De som noterar med Redfin betalar vanligtvis bara 1,5 % – vilket på vissa testmarknader i Kalifornien just har sänkts till 1 %. Vissa hävdar att den avgiftsbaserade modellen för fastighetstransaktioner motiverar mäklare att få sina kunder att köpa mer än de har råd med (ju mer du betalar för att köpa, desto mer tjänar agenterna i provision) och att ha ett girigt förhållningssätt till försäljning och budkrig, som i vissa fall kan ge oönskade influenser till stadsdelar (investerarspekulanter, överbelastade simfötter, rivning av arvsfastigheter).

Agenter finns naturligtvis i alla former, storlekar och smaker. Innan du anställer en, är det viktigt att förstå affärsmodellen de arbetar under och hur de får betalt – så att du kan förstå vad du kan förvänta dig av dem.