De senaste åren har varit riktigt spännande för husförsäljare. Bostadspriserna stiger och försäljningen blomstrar. Det finns helt enkelt inte tillräckligt med bostäder på marknaden för att hålla jämna steg med all efterfrågan, så många säljare får flera erbjudanden på sina hem.

Faktum är att fastighetsmäklare med National Association of Realtors sa att de fick i genomsnitt fem erbjudanden för varje sålt hus i mars 2022. ¹ Fem! Det är galet!

Och dessa budkrig utgör ett intressant problem:Väljer säljare alltid det högsta erbjudandet, eller finns det ett annat sätt att avgöra det bästa erbjudandet?

För att svara på den frågan gjorde vi en massa efterforskningar och tog reda på hur du kan locka köpare att få flera erbjudanden på ett hus – plus hur du väljer det bästa erbjudandet. Låt oss gräva i!

Hur man skapar ett budgivningskrig på rätt sätt

Innan du kan börja välja mellan flera erbjudanden måste du först skaffa flera erbjudanden! Här är två enkla sätt att starta ett budkrig—utan vara skumma.

1. Sätt fart på konkurrensen.

För att ha konkurrens måste du först locka mer än en köpare. Ditt jobb som husförsäljare (och din fastighetsmäklares jobb) är att marknadsföra ditt hem för att tilltala de flesta – börja med att välja rätt pris.

När marknaden är het kan det vara frestande att höja ditt begärda pris så högt som möjligt. Men den strategin kan slå tillbaka på dig big time. Ett för högt begärt pris kan resultera i färre erbjudanden och fler köparekrav.

Naturligtvis betyder det inte att du ska sänka ditt hems värde heller. Du vill sätta ett rimligt pris som återspeglar hur mycket ditt hus är värt baserat på dess läge, skick och bostadsmarknaden i ditt område.

Det kan vara svårt att ta reda på på egen hand, så det är klokt att be en pålitlig fastighetsmäklare göra en jämförande marknadsanalys så att du kan sätta rätt pris från början. Arbeta sedan med din agent för att få ut ordet om ditt nyligen listade hem. Ett riktigt proffs vet hur man lanserar en marknadsföringskampanj som får köpare att springa.

2. Ge köparna en deadline.

Vi har alla hört talesättet, "Ditt första erbjudande är alltid ditt bästa." Men på en stark säljarmarknad kanske det inte är fallet.

Ta Jen G. till exempel. Hon listade sitt hem i Nashville på en torsdagseftermiddag. På söndagen hade 30 personer besökt hennes hus och erbjudandena rullade in. Hur visste Jen var hon skulle dra gränsen? Hennes agent satte en deadline:De skulle bara acceptera erbjudanden till 17.00. söndag. Det skapade en känsla av brådska och gav Jen en chans att jämföra de bästa erbjudandena innan hon utsåg en vinnare.

Många fastighetsmäklare använder detta tillvägagångssätt. När säljare får erbjudanden innan ett stort öppet hus, föreslår deras agenter att man väntar till efter helgen med att svara. På så sätt kan agenterna och säljarna granska erbjudandena, kontrollera köparnas kvalifikationer och sedan ta reda på hur säljarna kan motbjuda för att maximera sitt försäljningspris.

Hur du väljer det bästa erbjudandet

Spoiler alert:Det bästa erbjudandet är inte alltid det högsta! Massor av faktorer påverkar vilken typ av erbjudande köpare ger – och vilken typ av erbjudande du är villig att acceptera. Om det blir ett budkrig kan du behöva en tiebreaker annat än pris.

Så, hur väljer säljare ett erbjudande? Här är tre saker du bör tänka på under ett budkrig:

1. Tänk på köparens finansiella styrka.

Vi ska vara ärliga:Pengar är en nyckelingrediens i ett starkt erbjudande. Men det handlar om mer än att bara se vem som betalar mest. Du måste ta hänsyn till köparens övergripande ekonomiska bild.

Du vill inte ta det högsta budet bara för att senare få reda på att köparen inte kan säkerhetskopiera det. Och det kan hända:Om de erbjuder mer än vad deras långivare tror att huset är värt, kanske köparen inte kan låna tillräckligt med pengar för att täcka erbjudandet. Förhoppningsvis har de tillräckligt med besparingar för att kompensera skillnaden – men om inte kan hela affären falla igenom.

En annan möjlig nackdel är att vissa lånetyper, som FHA- eller VA-lån, kan ta längre tid att bli godkända och kan kräva att du spenderar pengar på extra reparationer. (Det är ännu en anledning till att vi bara rekommenderar 15-åriga konventionella bolån med fast ränta.)

Så det är viktigt att titta på köparens övergripande situation. Har de blivit godkända för ett bolån? Får de ett konventionellt lån? Erbjuder de mer seriösa pengar för att visa att de är seriösa eller gör de en större handpenning? Ger de dig ett kontanterbjudande?

Dessa saker kan hjälpa dig att välja ut det bästa erbjudandet i ett budkrig – särskilt om de har råd att ge dig ett kontanterbjudande och lämna långivarna utanför det!

2. Titta på oförutsedda händelser och eftergifter.

Okej, så pengar är viktigt. Men det borde inte vara det enda avgörande faktor för hur du väljer det bästa erbjudandet. Du bör också tänka på vad köpare efterfrågar – och inte – efterfrågar.

Vissa köpare kommer att fråga efter oförmåga . Det är villkor som köparen och säljaren måste uppfylla. Och om någon av er inte följer upp, får köparen dra sig ur affären.

Eventuella händelser kan vara saker som:

• Finansiering. Köparen har inget lån än och kanske inte kan köpa ditt hus.

• Hemförsäljning. De kommer att köpa ditt hus—efter de säljer sin plats.

• Reparationer och förbättringar. Kanske vill de att du byter taket, tar ut en pool som de inte gillar eller gör andra renoveringar innan de köper. Det här kan vara en dealbreaker om de är för krävande eller om du säljer ditt hus som det är.

Förutom oförutsedda händelser kan köpare också vilja att du ger dem saker – som dina möbler, kylskåp eller tvättmaskin och torktumlare. Och de kan be dig om eftergifter . Det är då du betalar deras avslutande kostnader för dem.

När du lägger flera erbjudanden på ett hus är det lätt att bli så fast i erbjudandesumman att du förbiser dessa köparförfrågningar. Och för att vara rättvis kommer det nästan alltid att finnas en köpareförfrågan eller två. Men ju fler oförutsedda händelser eller krav de kastar in i mixen, desto större chans finns det för affären att gå sönder.

För att avgöra det bästa erbjudandet i ett budkrig vill du vara säker på att du förstår ge-och-ta som kommer med var och en och fundera på hur det kommer att påverka din tid, pengar och känslor. Välj sedan den som är mest vettig överlag.

3. Jämför avslutande tidslinjer.

Många människor har inga problem med att sälja ett hem på denna marknad. Det svåra är att slå ut köpare till ditt nästa hem. Det kan vara galet stressigt när du är på väg att stänga ditt gamla hus och inte har hittat ett nytt än.

Denna faktor spelade en stor roll i Jens beslut. Den vinnande köparen erbjöd sig att låta sin familj stanna i huset i upp till två månader efter stängning. Det tog mycket stress ur försäljningen och gav Jen tid att hitta rätt plats för sin familj. (Vet bara att om du "hyr tillbaka" huset måste du betala de nya ägarna för varje dag du är där.)

På baksidan, om du är redo att flytta höger nu och köparen inte är det kanske du inte tycker om att vänta på att de ska göra sig redo. I så fall kan det bästa erbjudandet vara ett där du kan avsluta affären snabbare.

Hur man förhandlar budkrig som säljare

Ett budkrig sätter dig i maktens säte. Men var försiktig så att det inte går åt huvudet.

Att vänta för länge med att svara på erbjudanden eller dra köpare med sig under förhandlingarna kan slå tillbaka. Om de tappar intresset eller känner att du försöker spela dem som en countryfiol, kan de bara dra tillbaka sina erbjudanden. Det är därför deadlines är så användbara – de ger dig lite tid att tänka och sedan tvingar dig att vidta åtgärder så att du inte slösar bort köparens tid.

Att göra motbud kan vara ytterligare en halka. Det är frestande att gå upp och försöka göra ett fynd direkt, men om du ställer för många krav kan du skrämma bort den bästa köparen. Gör inte det där dumma misstaget!

Det är också viktigt att tänka på hur många erbjudanden du har på bordet. Om du bara har två erbjudanden och du förlorar det som är klart bättre, kan det sluta med att du antingen accepterar ett fult erbjudande eller lämnar ditt hem på marknaden ännu längre.

Naturligtvis, när du väljer det bästa erbjudandet är din nyckel till framgång ingen hemlighet:Du behöver en fastighetsmäklare i världsklass. De är experter på att upptäcka det bästa erbjudandet och förhandla fram ett moterbjudande så att du får en bra affär när du avslutar.

Få en fastighetsmäklare du kan lita på

Här är affären:Du behöver inte vilken fastighetsmäklare som helst. Du måste arbeta med en förstklassig agent!

Med vårt program för godkända lokala leverantörer (ELP) kan du få kontakt med en fastighetsmäklare som är en topppresterande inom sitt område och som har ett uppdrag att tjäna dig. Dessa killar och tjejer har förtjänat vår RamseyTrusted-sköld eftersom vi vet att de kommer att sätta dig först. Och att ansluta till dem är gratis!

Hitta en RamseyTrusted fastighetsmäklare idag.