Att hantera hyresgäster kan vara en onödigt stressande ansträngning om du inte är beredd på det. Jag har hört otaliga skräckhistorier från militärhyresvärdar, som jag är säker på att du också har.

Var inte rädd, det finns många fler framgångsrika hyresvärdsupplevelser än det finns misslyckanden – du hör bara inte talas om dem så ofta eftersom ingen springer till Facebook för att skriva, "Mina hyresgäster betalade sin hyra den här månaden, och allt går enligt att planera!"

Som med allt i livet, det finns ett rätt sätt och ett fel sätt att hantera investeringsfastigheter när man är i militären. Att ta lite tid att förbereda sig kan göra hela skillnaden, och här är några knep jag har lärt mig under de senaste fem åren som en militär fastighetsinvesterare!

Mottagna PCS-ordrar och vet inte vad jag ska göra med din Hus?

En av de vanligaste anledningarna till att tjänstemedlemmar blir hyresvärdar är att de fick PCS-beställningar och inte visste vad de skulle göra med sitt hem.

De ägnade inte månader åt att förbereda sig för att bli hyresvärd, och de sattes förmodligen in i positionen utan att ha tillräckligt med tid att förbereda sig.

Även om det är olyckligt, är detta verkligheten för många militärfamiljer under PCS-säsongen.

Som tur är har du alternativ!

Innan vi dyker in i fastighetsförvaltning vill jag hjälpa dig att bekräfta om du ska sälja bostaden eller hyra ut den när du flyttar. Det finns några enkla frågor som jag använder för att formulera detta beslut, och jag är säker på att detta kommer att hjälpa dig att fatta rätt beslut också!

Luta mot att hyra om...

• Du kommer att kunna kassaflödet efter att ha redovisat alla utgifter:bolån, skatter, försäkringar, reparationer/underhåll, kapitalutgifter (saker som varmvattenberedare, takreparationer etc.) och vakans
• Du tänker bo i det hemmet eller staden igen i framtiden
• Du skulle vilja köpa andra hyresfastigheter på den marknaden
• Eller om du skulle vilja bo/besöka den staden igen i framtiden

Luta mot att sälja om...

• Du måste betala pengar varje månad för att hålla fast vid hemmet
• Du har en betydande del av eget kapital i hemmet och skulle kunna använda det bättre någon annanstans (helst genom att återinvestera och inte köpa konsumtionsvaror)
• Du har inget intresse av att bo i det huset, eller staden, någonsin igen
• Du vill inte äga fler hyresfastigheter på den marknaden – till exempel om den är väldigt hyresgästvänlig och du inte vill bråka med den
• Du kan inte hitta en solid fastighetsförvaltare och vill inte förvalta själv
• Om att äga ett hus kommer att stressa dig massor

Det finns massor av "om detta, då det" sätt att överväga om du ska sälja ditt hem, eller hyra det, när du PCS.

Jag brukar säga till folk att sättet jag anser att detta är enkelt. Om du har ett legitimt kassaflöde - vilket betyder att hemmet betalar dig för att hålla fast vid det, efter att alla utgifter har redovisats - så är det förmodligen vettigt att hålla fast vid hemmet på lång sikt.

Det är såvida du inte har några avsikter att någonsin bo där igen, äga andra hyror där eller inte kan hitta en bra fastighetsförvaltare.

Om du å andra sidan har mycket eget kapital i bostaden är det förmodligen vettigt att ta ut pengar – om inte hyresfastigheter passar in i din investeringsportfölj – och återinvestera det kapitalet i den investeringsstrategi du föredrar.

Tänk på att om du ockuperat bostaden i 24 månader (kumulativt) av de senaste fem åren - 15 år om du fortfarande är aktiv - behöver du inte betala reavinstskatt vid försäljningen av bostaden. Här finns mer information om kapitalvinstersregler för militärfamiljer.

Självförvalta eller anställa en fastighetsförvaltare?

Många tjänstemedlemmar väljer att själv förvalta sin hyresfastighet när de PCS. Även om du kanske sparar lite pengar på att själv förvalta, finns det definitivt fördelar med att anlita ett professionellt fastighetsförvaltningsbolag också.

I slutändan kan detta beslut förmodligen kokas ner till en sak, din personlighet.

Vissa personer har den perfekta personligheten för att teckna hyresavtal, hantera hyresgäster, sköta underhåll på fastigheten och allt annat som sammanfaller med fastighetsförvaltning. Jag har en vän som sköter sina egna hyresfastigheter i både North Carolina och Kalifornien, och han gör det extremt bra.

Andra människor – som jag själv – skulle hellre dra ut sig i håret än att hantera sina egna uthyrningar.

Jag har inte personligheten att ta itu med de detaljer som krävs för fastighetsförvaltning. Jag skulle inte heller hantera gnälliga hyresgäster särskilt bra. För mig är det 100% värt att anlita en fastighetsförvaltare.

Tips för självhantering

Jag rekryterade hjälp av vännen jag nämnde ovan för att säkerställa att detta var den bästa informationen för att själv förvalta din hyresbostad. Dave förvaltar fastigheter på flera marknader och har aldrig haft en lägenhet ledig på mer än två veckor! Han är överlägset bäst på att själv förvalta investeringsfastigheter som jag någonsin sett!

Några saker att tänka på när du sköter dig själv.

1. Få intresse för din fastighet

Det bästa du kan göra när du förvaltar din egen fastighet för att fylla vakanser snabbt. Att fylla en ledig tjänst börjar dock med att skapa intresse.

• Marknadsföring :Massmarknadsför dina fastigheter på plattformar som Zillow, Trulia, Hot Pads, Realtor, Facebook Marketplace, Craigslist, Instagram och mun till mun.
• Foton för dina uppgifter :Få professionella bilder gjorda. Om du har råd att få fastigheten iscensatt, gör det också. Slutligen, organisera bilderna på ett sätt som flyter på som du skulle gå genom hemmet.
• Beskrivande lista :Se till att beskrivningen av ditt hem är mycket detaljerad. Detta kommer att minska på många av de vanliga frågorna som kommer att ställas om och om igen.
• Responsivitet :Tänk på att din inte är den enda egendomen som den sökande efterforskar. Lyhördhet är nyckeln. Skjut INTE upp att svara på frågor via sms eller telefonsamtal.

2. När du har intresserade sökande går de in i "Pipeline"

Det är här du hanterar ansökningar, genomgångar, leasingavtal och betalningar.

• Ansökan :De flesta sökande kommer att vilja gå igenom fastigheten innan de fyller i en ansökan. Tillåt aldrig detta. Varför skulle du tillåta någon att gå igenom din fastighet när de kanske inte ens är en kvalificerad hyresgäst?
• Genomgång :När deras ansökan har godkänts, schemalägg en genomgång. Det är då du kommer att ta hjälp av din "person på marken" (se steg 4).
• Leasing och betalning :Vid det här laget kommer du att skicka hyresavtalet till den sökande för att underteckna och skicka tillbaka. Se till att ditt hyresavtal kommer att gälla som ett juridiskt dokument. Sök hjälp från en advokat om du inte redan har ett hyreskontrakt. För betalningar vill du åtminstone ta ut den första månadens hyra och en deposition. Vanligtvis är depositionen lika med en månads hyra. Se också till att vilken metod du än väljer att använda för att driva in hyra kommuniceras tydligt med hyresgästerna.

3. Inflyttningstid!

Nu när du har hittat din ideala hyresgäst är det dags för dem att flytta in.

• Brevet "Välkommen hem" :En bra idé är att få ett slags "välkomstbrev" e-postat till dina hyresgäster innan de flyttar in. Du vill att det här brevet ska innehålla saker som närmaste skolor, stormarknader, bekvämligheter, alla telefonnummer till elbolagen , och eventuella specifika krav som företagen behöver för att starta tjänsten.
• Flytta in/flytta ut :Inom 10-14 dagar efter inflyttning av fastigheten måste din hyresgäst gå igenom fastigheten och skicka inflyttningsformuläret till dig. Din "person på marken" kommer att använda detta formulär när hyresgästerna flyttar ut för att se vilka reparationer de kommer att ansvara för.
• Underhåll :Under tiden du bor i din fastighet (innan du hyr ut) bör du bygga upp ett nätverk av underhållspersonal. Du kan sedan ringa dessa personer när du får ett samtal om ett underhållsproblem. Du kan alltid be om rekommendationer från andra hyresvärdar i området för bra underhållare också!

4. Din person på marken

Även om du till 99 % effektivt kan hantera en fastighet på långt håll, finns det några saker som måste göras personligen som att genomföra den första genomgången med sökande när de flyttar in och genomföra en sista genomgång när hyresgäster flyttar ut.

Jag rekommenderar att du har ett par personer i närheten av hyresfastigheten som du litar på för att utföra dessa uppgifter.

När du genomför genomgångar med sökande bör de veta tillräckligt om din fastighet för att ställa frågor om den. På samma sätt, när de genomför den sista genomgången, bör de ha in-/utflyttningsformuläret i handen och ha ett bra öga för att upptäcka skador.

Tips för att anställa en fastighetsförvaltare

Det mest fördelaktiga sättet att hitta en solid fastighetsförvaltare är att be om rekommendationer. Det kan handla om att fråga en vän vem de använder, eller att hitta en fastighetsinvesterare i ditt område och fråga dem. Om de för närvarande använder en fastighetsförvaltare – och de gillar dem tillräckligt mycket för att rekommendera dem – är det ett bra ställe att börja söka på.

Därefter skulle jag rekommendera att du intervjuar minst tre fastighetsförvaltare. Du kan göra detta på telefonen eller på deras kontor, men oavsett rekommenderar jag att du ber dem om en kopia av avtalet du skulle skriva under för att arbeta med dem. Ta hem detta avtal så kan du jämföra avtalen från alla tre företagen.

Det finns en hel del saker att hålla utkik efter när man anställer en fastighetsförvaltare. Här finns mer information om screening och anställning av fastighetsförvaltare.

Här är de viktigaste frågorna att ställa till fastighetsförvaltare under din intervju:

• Vad är din erfarenhet som fastighetsförvaltare? (år, tillgångsklass, nuvarande portfölj, etc.)
• Vilka licenser och/eller kvalifikationer har du?
• Se till att de kompenseras som X % av erhållna bruttohyror. De ska inte kompenseras medan enheten är ledig, eftersom du vill att de ska vara motiverade att hyra ditt hem. Fråga om alla avgifter de har och se till att du förstår dem.
• Fråga om deras meritlista för vakansgrad, omsättningstider, vräkningar etc. Du vill ha en uppfattning om vad du ger dig in på marknaden om saker och ting inte går enligt plan för en hyresgäst. Du vill förvänta dig det bästa, men planera för det värsta.
• Be dem om referenser.
• Be om en kopia av avtalet du ska underteckna med dem så att du kan ta hem det och granska det.

Jag kom nyligen till slutsatsen att en fastighetsförvaltares personlighet också spelar en stor roll för deras framgång. Enligt min erfarenhet, och när jag pratar med andra investerare, är de bästa fastighetsförvaltarna lite tuffa runt kanterna. Du vill inte nödvändigtvis ha den superglänsande, väloljade maskinen, med den smidigt talande föregångaren som ditt ledningsteam. Du vill ha ett team som inte är rädda för att bli smutsiga eller vara bestämda när hyresgäster börjar gå ur hand.

Fråga varje fastighetsförvaltare om några referenser som du kan ringa. Detta bör förstås, men du är skyldig dig själv att faktiskt ringa de 2-3 referenserna de gav dig och se hur de andra fastighetsägarna tycker om sin förvaltare.

Vid det här laget äger jag över 20 hyresrätter och spenderar mindre än en timme i månaden på att hantera dem (för det mesta) eftersom jag anställt en solid fastighetsförvaltare!

Slutet om hur du hanterar dina investeringsfastigheter på Active Duty

Chansen är ganska god att när du läser igenom detta snabbt kunde inse om du har kapacitet att förvalta din egen fastighet, eller (som jag) skulle vara bättre lämpad att anställa en fastighetsförvaltare.

Nu när du vet om du ska sälja eller hyra ut ditt hem – och har bestämt dig för hur du ska hantera det – är jag övertygad om att du kommer att kunna navigera framgångsrikt i den här aspekten av din PCS.

Du kanske till och med upptäcker att du tycker om att vara hyresvärd och de möjligheter att skapa välstånd som fastigheter ger. När den dagen kommer, vet att du inte är ensam. Det finns en stor grupp av militära fastighetsinvesterare, och vi är här för att hjälpa!

Om du vill läsa en fantastisk bok om att hantera dina egna hyresfastigheter, kolla in The Book On Managing Rental Properties av Brandon och Heather Turner.