Hyresgästerna på andra sidan gatan lämnade hemmet till en katastrof. Och med tanke på hur de flyttade ut var det ingen överraskning.

En sen kväll lastade hyresgästerna alla sina tillhörigheter i en flyttbil i en rasande fart. Inom ett par timmar var de borta. De lämnade sopor över hela den främre gräsmattan. Det låg trasiga möbler och ett gammalt kylskåp på uppfarten. De öppnade fönstren och de brydde sig inte ens om att stänga ytterdörren. Jag ringde hyresvärden (John) och berättade vad som hade hänt.

När jag såg Johns lastbil köra fram gick jag tvärs över gatan för att säga "Hej".

• John :Tror du verkligen att de är borta?
• Jag :Jag är säker på det.
• John :Låt oss ta en titt.

När vi kom cirka 10 fot från ytterdörren slog lukten oss; urin. Hyresgästerna hade flera djur och de var tydligen inte hembrutna. Det första vi såg efter att vi kommit in var en hög med djuravfall i foajén. Inte bra. Och det var över hela huset. Djuren hade använt hemmet som en gigantisk kattlåda. Laminatgolven böjde sig på grund av urinen och hela mattan förstördes. Och det fanns också skräp överallt.

Från att observera dessa människor visste jag att de var stora fans av Craigslist. Jag såg dem komma hem med sin lastbil fylld med gamla TV-apparater, bildelar, vitvaror, mattrullar och skräpmotorcyklar. När hyresgästerna flydde den kvällen lämnade de allt bakom sig. Hyresvärden fick städa upp i röran. Gissa vem som inte fick tillbaka sin deposition.

Fiaskot förklarar varför vissa folk inte vill vara hyresvärdar. Det krävs ett speciellt temperament för att framgångsrikt förvalta egendom. Den goda nyheten är att du inte behöver äga egendom direkt för att investera i fastigheter. Idag ska jag berätta om privat utlåning och crowdfunding genom appar för fastighetsinvesteringar, två av mina favoritstrategier för att investera i fastigheter utan att äga fastigheter.

Privatlåning

Jag älskar fastigheter. Jag har ägt hyresfastigheter och vänt hus med vild övergivenhet (och vild vinst). För tillfället äger jag dock inga hyresfastigheter och är mellan vändningar. Den lokala bostadsmarknaden är glödhet och jag drar mig för budkrig. Jag hittade nyligen ett annat sätt att investera i fastigheter via privat utlåning.

Jag ger ut lån för att hjälpa investerare att köpa fastigheter. Jag har lånat ut totalt 255 000 USD i tre separata erbjudanden. Dessa lån ger över 2 000 USD/månad i räntebetalningar. Mina erfarenheter av privatlån har bara varit positiva och jag förbereder mig för att investera i ytterligare affärer.

Privat utlåning gör att jag kan diversifiera min portfölj till fastigheter utan krångel med att förvalta en fastighet. Jag tjänar en sund ränta samtidigt som jag hjälper en investerare med kortsiktiga behov av pengar.

När jag först hörde talas om privat utlåning var min huvudsakliga fråga:

Varför skulle någon vilja ha ett lån av mig på 10 % eller mer när de har bra kredit? Varför går de inte bara till en bank?

Det finns goda skäl till varför investerare vänder sig till privat utlåning:

• Fastigheten måste vara kryddad :De flesta traditionella långivare kräver att en fastighet är säsongsbetonad i ett år innan de utfärdar ett lån. Detta betyder helt enkelt att fastigheten måste ha en hyreshistorik. Privat utlåning fyller luckan.
• Lånet är för en mycket kort löptid :Flippers vill ofta komma in i/ut ur ett hem på bara ett par månader. Det är inte värt besväret med att göra med en bank om innehavstiden är kort.
• Pengarna behövs snabbt :Banker kan ta veckor eller längre tid att ge ut pengar. En privat långivare kanske kan tillhandahålla medlen på dagar.

Efter att jag visste varför investerare behövde privata lån kände jag mig mer bekväm med idén. Här är några viktiga punkter att tänka på:

Första panträtt :Det värsta scenariot för en privat långivare är en låntagares standard. Se alltid till att du är i första position på panten. Detta gör att du kan lägga beslag på egendomen om låntagaren slutar göra betalningar.

Tänk på belåningsgraden :Om en standard inträffar vill du ha den bästa positionen för att få tillbaka dina pengar. Jag kräver en belåningsgrad på högst 70 %. Så för en fastighet värd 100 000 $ lånar jag inte mer än 70 000 $. Detta skulle tillåta mig att sälja fastigheten till under marknadsvärdet för att snabbt få tillbaka mina pengar.

Räntesats :Priserna börjar vanligtvis på 10 % och går upp till 18 %. Många långivare tar också mellan 1 och 10 poäng. En poäng är 1 % av det lånade beloppet.

Kreditpoäng :Det här är inte så viktigt som du tror. Eftersom du befinner dig i den första panträttspositionen är transaktionen skyddad av en fastighet.

Skattevänligt :En självstyrd solo 401(k) låter dig utfärda privata lån från ett skatteskyddat konto. Om du har inkomst från egenföretagare, överväg starkt detta alternativ.

Utvärdera affären :

• Erfarenhet :Har låntagaren gjort minst tio affärer eller är detta hans första? Är låntagaren organiserad och professionell? Skrev han en affärsplan? Finns det en uppskattning för reparationer?
• Kör siffrorna :Fastigheten kanske inte ligger i skogen och det är bra. Du måste dock se till att siffrorna är solida. Be låntagaren att tillhandahålla bilder på fastigheten och undersök bostadsförsäljningar i området.
• Vad är planen? Vad ska låntagaren göra med fastigheten:
  • Om detta är en vändning, har han entreprenörer i rad? Om han utför arbetet själv, har han erfarenheten och tillåter lokala bestämmelser det? Behöver tillstånd dras?
  • Om fastigheten kommer att hyras och ägaren planerar att refinansiera, vad är tidslinjen? Vad händer om låntagaren inte kan refinansiera fastigheten? Kommer det att finnas möjlighet för dig att fortsätta finansiera bostaden på längre sikt?
• För att lära dig mer om privat utlåning ur låntagarens perspektiv, se den här artikeln från BiggerPockets.

Var du hittar erbjudanden

Privata lån utförs oftast mellan parter som har en befintlig relation. Låntagaren kan vara en vän, familjemedlem eller någon som du redan har en affärsrelation med.

Jag uppmuntrar dig också att skapa kontakter med andra utanför ditt vanliga nätverk. Ett bra sätt att göra detta är genom att bli aktiv i BiggerPockets-forumen. Även om du måste registrera dig för ett konto är medlemskapet gratis.

Privatlån:Fördelar och nackdelar

Privat utlåning är ett fantastiskt sätt att bygga upp välstånd. Kom bara ihåg att göra din research. Det är viktigt att noggrant förstå en affär innan du tar steget. Gör dina läxor!

Fördelar

• Hälsosam ränta :Kortfristiga lån (1 år eller mindre) börjar på 10 % och går upp därifrån. Jag kommer aldrig att klaga på att tjäna 10 %.
• Kontroll :Investeringar är i din direkta kontroll. Du väljer vem du lånar ut pengar till.
• Säkerheter :Om låntagaren slutar göra betalningar förlorar han bostaden och sitt eget kapital. Detta är ett starkt incitament för låntagaren att inte standard.

Nackdelar

• Undersökningar i förväg :Privat utlåning kräver arbete. Du måste utvärdera affären och personen.
• Finns dina ägg i en korg? : Mångfald är viktigt i alla portföljer. Se till att ett lån inte förbrukar en betydande del av dina investeringar.
• Illikvid :Även om privatlån är kortfristiga är dina pengar bundna under hela lånetiden.

Om privat utlåning låter som för mycket jobb, är crowdfunding ett annat sätt att diversifiera till fastigheter utan att faktiskt äga egendom.

Crowdfunding

JOBBEN (J ompstart O ditt B använd S tartups) lagen som trädde i kraft 2015 öppnade dörren för en ny klass av fastighetsinvesteringar. JOBS tillåter användning av crowdfunding för att ge ut värdepapper, något som tidigare varit förbjudet.

Du tänker förmodligen så här just nu:

Snälla Översätt? Vad betyder detta för mig?

Det finns innovativa nya sätt för dig att investera i fastigheter utan att äga egendom. RealtyMogul, Fundrise, RealtyShares och PeerStreet är fyra crowdfunding-plattformar som du behöver känna till.

RealtyMogul

RealtyMogul är en av de största aktörerna inom crowdfundingbranschen för fastigheter. Från och med juni 2017 har företaget distribuerat 270 miljoner dollar.

RealtyMogul erbjuder två typer av investeringar, en REIT (MogulREIT) och privata placeringar. Eftersom MogulREIT är öppet för alla investerare (inget krav på ackrediterade investerare) kommer jag att fokusera på det.

För det första definieras en REIT som:

En REIT, eller Real Estate Investment Trust, är ett företag som äger eller finansierar inkomstbringande fastigheter. REIT:er är modellerade efter värdepappersfonder och ger investerare av alla slag regelbundna inkomstströmmar, diversifiering och långsiktig kapitaltillväxt. REITs betalar vanligtvis ut all sin skattepliktiga inkomst som utdelning till aktieägarna. I sin tur betalar aktieägarna inkomstskatten på dessa utdelningar.

RealtyMoguls MogulREIT låter dig investera i en mångsidig kommersiell fastighetsportfölj med minimalt krångel. Genom MogulREIT har du exponering för investeringar som inte skulle vara tillgängliga för privata investerare:

MogulREIT kan investera i en mängd olika fastighetstyper, inklusive men inte begränsat till, flerfamiljshus, kontor, industri, self-storage, detaljhandel, medicinsk kontor och gästfrihet. Fonden kan investera i olika kommersiella fastighetsrelaterade aktier och räntebärande värdepapper inom dessa olika fastighetstyper.

På grund av lägre avgifter och MogulREITs fokuserade karaktär kan din avkastning vara högre än för en konventionell REIT. MogulREIT ger för närvarande 8 % tillbaka till investerare.

MogulREIT-nummer :

• Minsta investering :1 000 USD
• Utbetalningar : Månatlig
• Inlösen :Kvartalsvis
• Måste vara ackrediterad ?:Nej

Du kan börja investera med RealtyMogul här.

Fundament

Fundrise är en plattform som jag investerar med. Jag öppnade mitt konto i mars 2016 med en initial investering på 1 000 $ (Inkomst eREIT) och lade sedan till ytterligare 2 000 $ (Growth eREIT) för att få mitt konto till 3 000 $. Jag har tjänat nästan $300:

Fundrise har skapat en portfölj av eREITs och eFunds som investerar i kommersiella respektive bostadsfastigheter. Fundrise tror att dess strategi kommer att överträffa konventionella REIT:

Genom att sträva efter en privat marknad, direktinvesteringsstrategi, tjänar Fundrise-portföljer högre årliga löpande inkomster än offentliga inkomstfokuserade investeringar.

Även om mina initiala investeringar var i Income and Growth eREITs, låter Fundrise dig också investera i specifika geografiska områden:

Fundrise har också ett alternativ som låter dig specificera investeringsmål och dina pengar distribueras därefter över REITs/eFunds:

Fundrise eREITs och eFunds nummer :

• Minsta investering :1 000 USD
• Utbetalningar :Kvartalsvis
• Inlösen :Kvartalsvis
• Måste vara ackrediterad ?:Nej

Börja investera med Fundrise här.

RealtyShares (endast ackrediterade investerare)

RealtyShares erbjuder investeringar i skulder (mest bostäder), preferenskapital och aktier (mestadels kommersiella). Till skillnad från en REIT tillåter RealtyShares dig att investera i en specifik fastighet eller en pool av förutbestämda fastigheter. Plattformen har gjort cirka 650 erbjudanden och är stolta över att vara väldigt kräsen (mindre än 5 % av erbjudandena accepteras).

Till skillnad från RealtyMogul och Fundrise REIT-erbjudanden kräver investeringar med RealtyShares arbete. Du måste veterinär affärer. RealtyShares tillhandahåller en instrumentpanel för att söka efter potentiella investeringar, och du kan klicka på en affär för att lära dig mer om den:

Även om det inte finns några virtuella rundturer för fastigheter som förvaltas av RealtyShares, har RealtyShares-proffs redan godkänt affären, det är upp till dig att analysera det innan du hoppar in.

RealtyShares siffror :

• Minsta investering : Variabel
• Utbetalningar :Variabel
• Inlösen :Variabel
• Måste vara ackrediterad ?: Ja

Börja investera med RealtyShares här.

PeerStreet (endast ackrediterade investerare)

PeerStreet grundades av Brett Crosby som berömt sålde sitt tidigare företag (Urchin) till Google. PeerStreet liknar privat utlåning genom att du investerar i individuella affärer. Precis som privat utlåning ligger PeerStreet på första plats på panträtten.

När du har skapat ett konto kan du börja leta efter erbjudanden på PeerStreets instrumentpanel:

Om du klickar på en affär visas en detaljerad vy:

PeerStreet har vissa fördelar jämfört med privat utlåning:

• Låg minimiinvestering :Minsta investering är 1 000 USD. På grund av de låga miniminivåerna kan du diversifiera över fler erbjudanden.
• Kontrollerade erbjudanden :Experter på PeerStreet granskar noggrant varje affär. Detta är den svåraste delen av privat utlåning och med PeerStreet har du en expert som gör allt det hårda arbetet.
• Automatisk investering :PeerStreet låter dig definiera investeringskriterier. Pengar investeras sedan automatiskt åt dig.

PeerStreet-nummer :

• Minsta investering :1 000 USD
• Utbetalningar : Månatlig
• Inlösen :Variabel
• Måste vara ackrediterad ?: Ja

Börja investera med PeerStreet här.

Crowdfunding:Fördelar och nackdelar

Crowdfunding-plattformar erbjuder ett innovativt sätt att investera i fastigheter utan krångel med fastighetsägande. Kom bara ihåg att göra din research.

Fördelar

• Experter har din rygg :De erbjudanden som erbjuds på crowdfunding-plattformar granskas av experter.
• Deras REITs kan överträffa traditionella erbjudanden :På grund av den fokuserade karaktären hos Fundrise och RealtyMogul REIT kan de ha bättre avkastning än en traditionell REIT.
• Diversifiering :Jag tror mycket på indexfonder och mångfalden som de ger. Crowdfunding-plattformar, särskilt REIT-erbjudanden, erbjuder mångfald inom fastigheter.
• Tillgång till fastigheter som normalt inte är tillgängliga :Kommersiella fastigheter och mark är svåra för en privatinvesterare att köpa.

Nackdelar

• Risk : Crowdfunding-plattformarna är alla väldigt nya. Ingen har testats av en lågkonjunktur.
• Högre avgifter :Förvaltningsavgifterna är högre än en indexfond med låg avgift eller en traditionell REIT.
• Illikvid :REITs har kvartalsvisa inlösenalternativ medan de privata placeringarna är längre.

Jag älskar fastigheter

Mitt långsiktiga mål har alltid varit att förvärva ytterligare investeringsfastigheter. Under de senaste fyra åren har jag lagt bud på tre olika fastigheter, bara för att bli överbjudna varje gång.

Jag har andra gissningar på mina fastighetsdrömmar nu. Varför ta itu med budkrig, krångel med hyresgäster och läckande kranar när du inte behöver?

Och om du har några tvivel om fastigheternas prestanda, lyssna på Josh Brown:

Under nästa månad kommer jag att investera i ytterligare två privata lån och även investera mina första $10 000 i PeerStreet. Jag kanske aldrig kommer att äga en investeringsfastighet igen? Enligt erfarenheten från min hyresvärdsvän tvärs över gatan kanske detta inte är dåligt.

[qzzr quiz="151541" width="100%" height="auto" redirect="true" offset="0"]