Köp ett hus.
Hyr ut den.
Hyresgästerna betalar av det åt dig.
Det är möjligen en av de äldsta sidomassorna i böckerna, eller hur?
Om det görs på rätt sätt kan äga hyresfastigheter vara en attraktiv långsiktig strategi för inkomst- och förmögenhetsbyggande. Men fel gjort kan det vara ett recept på huvudvärk och ett skuldberg.
Det är ett sidoliv som jag vet att många av Side Hustle Nations läsare och lyssnare är intresserade av (liksom jag).
För den här samlade jag mina egna frågor om fastighetsinvesteringar och samlade mer från Facebook-communityt Side Hustle Nation.
I andra änden av raden är Zach Evanish, en avlägsen fastighetsinvesterare och detaljhandelsdirektör för Roofstock .
Roofstock är en marknadsplats utformad för att göra det enkelt att handla, jämföra och köpa hyresfastigheter. (Zach var Roofstock-anställd #3 — och har köpt 11 egna hyresfastigheter via plattformen.)
"För mig med direkt ägande har jag mer kontroll. När jag köper via en REIT köper jag i allmänhet en korg med hus, förklarade Zach.
Zach föredrar att köpa småhus eftersom han vet exakt var det huset är och hur han kan tillföra värde till fastigheten, höja hyran och så vidare.
Många investerare – inklusive mig själv, åtminstone för närvarande – gillar att köpa genom en REIT eftersom de ser det som mer en praktisk investering.
Om du är i samma båt, Fundrise kan vara värt en titt.
Men Zach sa att om du köper rätt och har bra partners, kan enfamiljshus fortfarande vara en nästan passiv investering. Han ägnar bara en timme i veckan åt att sköta sina 11 småhus.
Det finns några grundläggande kriterier Zach använder när han letar efter fastigheter att köpa:
Sammantaget sa Zach, "Jag är inte laserfokuserad på det nuvarande kassaflödet just nu, jag bygger på lång sikt." Om han först kan gå i jämnvikt på fastigheten räcker det.
Zach tittar på potentialen för långsiktig tillväxt och hyresuppskattning och prioriterar att köpa fantastiska fastigheter.
Uppväger fördelarna med att arbeta som fastighetsförvaltare belastningen på ditt kassaflöde? (Dessa tjänster tar vanligtvis 8-10 % av månadshyran.)
Zach tittade på kostnaden för en fastighetsförvaltare och vägde den mot hur han kunde använda den tid han skulle lägga på att förvalta sina fastigheter. Han ville inte vara förvaltaren – han ville vara investeraren.
Han säger dock att det är en värld av skillnad mellan en bra fastighetsförvaltare och en dålig. Det är därför Roofstock lägger ner mycket tid på att hitta fastighetsförvaltare av hög kvalitet som känner till områdena och är vana vid att arbeta med utländska ägare.
Zach sa att till och med betala 15 % är mycket om du har en bra fastighetsförvaltare.
Zach sa på Roofstock att de letar efter fastighetsförvaltare som har ett investerartänkande, så att de förstår hur du driver ditt företag. Det är också viktigt att arbeta med en fastighetsförvaltare som inte tjänar på reparationer. På så sätt kommer de att försöka hitta lösningar snarare än att ringa en reparatör vid första tecken på ett problem.
Du kan också ange i kontraktet att de endast tar ut en avgift när fastigheten är upptagen. Detta kommer att öka incitamentet för dem att få hyresgäster i fastigheten och göra sitt bästa för att behålla dem där.
Zach förklarade att 70-80 % av fastighetslistorna på Roofstock kommer med hyresgäster på plats. Fastighetsförvaltare har redan granskat hyresgästerna och tittat igenom hyresavtalet åt dig.
Zachs engagemang med hyresgästerna är mycket begränsad. Han samarbetar med fastighetsförvaltarna vid val av nya hyresgäster, men har ingen direkt interaktion med dem.
(Om du inte alls gillar tanken på hyresgäster, kan du överväga detta unika rörelse i råa land.)
Korttidsuthyrning har fått stor dragning de senaste åren i och med uppkomsten av Airbnb och andra. Zach har inte utforskat semesterbostäder med någon av sina fastigheter än.
Din förmåga att tjäna pengar på Airbnb beror mycket på resenärernas efterfrågan i ett visst område.
Relaterat: Hyresarbitrage:$200k i vinst utan att äga någon egendom
"I genomsnitt lägger folk ner 25-30 %", berättade Zach för mig.
Det lägsta som en konventionell långivare kräver för en hyresfastighet är 20 % lägre. Uppenbarligen, ju mer du lägger ner desto högre kommer ditt kassaflöde att bli.
De flesta investerare tenderar att maximera sin hävstångseffekt genom att sänka 20 %, och med räntorna där de är nu kan du få en attraktiv långfristig fast ränta.
Misstagen Zach har gjort tidigare var att köpa ett hem med rum som vi är för små, eller som inte har en trevlig stor trädgård. Han sa att det är viktigt att fråga dig själv om du skulle flytta in i hemmet du köper, och inte bara se det som en hyra.
Zachs tips är att få bostaden inspekterad av en pålitlig tredjepartsleverantör och titta igenom rapporten noggrant.
Om du har låtit inspektera fastigheten innan du köper, bör du inte få några stora oväntade reparationsräkningar. Zach tar en gissning baserat på fastighetens ålder hur mycket han behöver lägga undan varje månad för eventuella reparationer och underhåll. Han sätter vanligtvis $200-$300 på ett konto för sina hem för att täcka eventuella oväntade reparationer.
När kontona når upp till några tusen dollar och det inte ser ut som att han kommer att behöva de pengarna för reparationer, kommer han att gå vidare och använda dem för att köpa ett annat hem.
"Jag gillar enfamilj bättre eftersom det är mer flytande - det finns flera exitstrategier," sa Zach. Enfamiljshus är lättare att sälja till investerare, och om de ökar i värde kan han sälja dem vidare till en ägd köpare.
Flerfamiljshus kan egentligen bara säljas till investerare. Dessutom finns det fluktuationer i takräntan som är starkt korrelerade med räntorna. Om räntorna är låga handlas flerfamiljsfastigheter till en lägre takränta.
Zach sa att människor som investerar utanför staten har störst framgång på sin plattform. Zach gör detta själv, han bor i Kalifornien och har investeringsfastigheter i Florida, Georgia och Ohio.
Han sa att det är dyrt i Kalifornien och svårare att få en bra ROI, så han letar efter områden med bättre investeringsmöjligheter.
Det är viktigt att undersöka de områden där du letar efter bostäder om du inte är bekant med dem.
Roofstock har 1-5 stjärnor i grannskapet, så du kan titta på risken med en investering utan att se området. Men det är viktigt att du gör en grundlig due diligence när du köper långt från där du bor och inte kan ta en titt personligen.
Roofstock erbjuder en pengarna-tillbaka-garanti, även om det är sällan det kommer till det.
Zach kom ihåg ett fall när en investerare fick kalla fötter nära att stänga. Han var på väg att avsluta en affär men insåg attförvärvskostnaderna i stort sett skulle ta hans besparingar till noll.
Om något skulle gå fel, till exempel oväntade kostnader, skulle han hamna i ekonomiska problem. Så han drog sig (klokt) ur transaktionen.
Zach rekommenderar att man håller sig borta från de seminarier och kurser som annonseras på detta sätt. Han sa att dina pengar är bättre att använda som handpenning som en investering i en konservativ fastighet och lärande genom erfarenhet.
Om du vill ha utbildningsmaterial, kolla in Roofstock-webinarierna, engagera dig i samhället och kontakta gärna deras team.
(Ett roligt "inga pengar ner"-exempel från podcasten var Austin Millers diskussion om gratis hus.)
Zach hade en incident där en av hans fastigheter bröts in när den var ledig och han fick en massa saker stulna. Han lyckades få försäkringsbolaget att betala ut, men det tog 6-9 månader att gå fram och tillbaka med dem.
Tumregeln här är att göra din due diligence och läsa igenom dina täckningsdokument noggrant.
Om premierna är billiga, kanske de inte täcker förluster när din fastighet är ledig. Du kan också begära förlust av hyresskydd och vakansskydd för att täcka dig om din fastighet är ledig under långa perioder.
"Jag vill komma till cirka 50 hem," sa Zach. "Mitt passiva inkomstmål är $25 000 per månad."
Han tillade, "På Roofstock är vårt långsiktiga mål att hjälpa så många människor som vi kan bygga passiv inkomst i en databasstrategi och bygga långsiktigt välstånd genom fastigheter."
"Planera innan du köper. Lägg upp dina mål, kortsiktiga och långsiktiga.”
Vad är ett gåvobrev för fastigheter?
Vad är ett fastighetsoptionskontrakt?
Vad är fastighetsgrossistförsäljning?
Crowdfunding för fastigheter:bör jag överväga det?
7 sätt att växa din fastighetsverksamhet
Fastigheter | Hur man känner igen en lönsam fixer-upper
Så här köper du din första hyresbostad
Hur man investerar i fastigheter utan att äga fastigheter