Att investera i fastigheter kan göra det möjligt att tjäna passiv inkomst och bygga eget kapital i de bostäder du äger. Fastighetsinvesteringar medför dock också risker, inklusive de som är förknippade med ett dåligt läge, hyresgäster som inte betalar, vakanser och mer.

Innan du börjar investera i fastigheter är det viktigt att förstå både fördelarna och riskerna. Här är vad du behöver veta.

Fördelar med fastighetsinvesteringar

Det finns många skäl att betrakta fastigheter som ett hållbart sätt att investera. Här är några av de mer framträdande fördelarna:

• Passiv inkomst: Inkomster från förvaltningsfastigheter är för det mesta passiva till sin natur, vilket innebär att du inte behöver arbeta varje dag för att tjäna pengarna du får. Kassaflödet är också stadigt då du får hyra från hyresgäster varje månad, så du kan räkna med att få de pengarna.
• Långsiktig säkerhet: Fastigheter är vanligtvis en långsiktig investering, även om vissa investerare kan använda flipping för att få kortsiktig avkastning. Med tiden kan dock innehav av fastigheter ge dig stadiga vinster och uppskattning.
• Uppskattning: Utöver den månadsinkomst du får från hyresbetalningar, kommer du också att dra nytta av att fastigheten ökar i värde med tiden.
• Eget kapital: När du betalar din månatliga bolånebetalning och värdet på bostaden ökar, kommer du att få mer och mer eget kapital i fastigheten. Om du bestämmer dig för att sälja bostaden någon gång i framtiden, kommer du att kunna fånga den vinsten på försäljningen. Du kommer också att kunna låna mot det om det behövs.
• Skatteförmåner: Hyresvärdar kan dra av många av de utgifter de ådrar sig när de förvaltar sina fastigheter. Det inkluderar kostnader för underhåll och reparationer, bolåneräntor, fastighetsskatter, fastighetsförvaltningsavgifter med mera. När du säljer bostaden efter att ha ägt den i minst ett år kommer den inkomsten att beskattas med reavinstskattesatsen som är lägre än den ordinarie inkomstskattesatsen.
• Skydd mot inflation: När priserna på varor och tjänster ökar tenderar bostädernas värde att stiga tillsammans med dem. Dessutom kan hyresvärdar höja sina hyror över tiden för att hålla jämna steg med inflationen.
• Utnyttjande: Du behöver inte tillräckligt med kontanter för att köpa en investeringsfastighet direkt. Även om du måste lägga ner lite pengar, kommer du att kunna låna pengar för att finansiera resten av köpet. Se bara till att du har en plan för att täcka dina bolånebetalningar om din hyresenhet står tom. Fastighetsinvesteringar är inte den enda typen av investeringsmöjlighet som gör att du kan utnyttja dina fonder – marginalinvesteringar i aktier och ETF:er är ett annat alternativ – men det är ofta en billigare form av lån att investera.

Nackdelar med fastighetsinvesteringar

Även om det finns tydliga fördelar med att använda dina pengar för att investera i fastigheter, är det också viktigt att förstå riskerna och hur de kan påverka din investering:

• Dålig plats: Det är avgörande att se till att du väljer en bra plats för din investeringsfastighet. Om området har en hög brottslighet, hyresgästpoolen är liten eller om det finns en lägre potential för uppskattning, kan det påverka både din inkomst och långsiktig avkastning.
• Negativt kassaflöde: Det finns ingen garanti för att du får tillräckligt med kontanter på års- eller månadsbasis för att täcka alla dina utgifter. Detta gäller särskilt om du upplever en hög vakansgrad, räntan på lånet är hög eller dina underhålls- och reparationskostnader är höga. Även om du fortfarande kan dra nytta av hemmets uppskattning, kan ett negativt kassaflöde påverka din förmåga att betala dina räkningar.
• Problemhyresgäster: Det är viktigt att ha en bra screeningprocess när hyresgäster ansöker om ett hyresavtal. Men även om hyresgästen har en gedigen historia kan du stöta på en mängd olika problem, inklusive sena hyresbetalningar, försenad kommunikation av underhålls- och reparationsbehov, skadegörelse och ökat slitage.
• Oförutsägbarhet: Fastighetsmarknaden är inte alltid förutsägbar, så det kan vara svårt att veta vad man kan förvänta sig. Fastighetspriserna har en allmän uppåtgående trend, men en nedgång på marknaden kan minska värdet på din investering avsevärt och det kan ta år att återhämta sig.
• Hyresvärdens ansvar: I vissa fall kan en förvaltningsfastighet ta upp mer av din tid än du vill, speciellt om du behöver hitta en ny hyresgäst. Även om du kan anlita en fastighetsförvaltare för att göra det mesta, om inte allt, arbetet, är det en kostnad som du måste budgetera för.
• Brist på likviditet: Om du investerar i ett mäklarkonto och behöver pengarna kan du enkelt sälja av en del av din portfölj. Även om du kan sluta betala en högre skattesats på kortsiktiga positioner, där du säljer mindre än ett år efter att du köpte, har du fortfarande pengarna i handen. Med fastigheter, skulle du behöva sälja bostaden för att få tillgång till det kapital du har byggt eller ta ett bostadslån, HELOC eller utbetalningsrefinansiering.

Bör du investera i fastigheter?

Beslutet att investera i fastigheter kan vara svårt, särskilt eftersom det kan vara kostsamt att ändra sig. Att köpa och sälja en bostad innebär stängningskostnader för lån och agentprovisioner som kan kosta dig tusentals dollar, och om du inte håller fast vid fastigheten väldigt länge kanske du inte får tillräckligt med värde för att kompensera för dessa kostnader.

Som ett resultat är det viktigt att noggrant överväga alla dina alternativ och för- och nackdelar för att avgöra om fastighetsinvesteringar är rätt för dig. Om du inte vill göra det åtagande som krävs för att köpa en investeringsfastighet, kan en investering i en fastighetsinvesteringsfond (REIT) vara ett värdefullt alternativ – mer om det på en minut.

Med allt detta sagt kan att investera i fastigheter vara ett bra alternativ för dig om du vill ha mer passiv inkomst i din investeringsportfölj, samt mer diversifiering över olika tillgångsklasser. Det kan också vara värt att överväga om du har tillräckligt med pengar till hands för att lägga till en investeringsfastighet utan att utsätta ditt sparande eller investeringsportfölj på spel.

Men om du är orolig för vad som krävs för att vara hyresvärd, inte vill lägga ner det arbete som krävs för att vara det eller om du inte gillar tanken på att ha en illikvid investering, kanske du vill tänka två gånger.

Hur man investerar i fastigheter

Det finns några olika sätt att investera i fastigheter. Här är några av de mer populära alternativen du kan överväga:

• Uthyrningsfastighet: Att köpa en investeringsfastighet liknar att köpa en bostad för eget bruk, om än med några skillnader. När du har köpt fastigheten kan du hyra ut den till hyresgäster och ta deras hyror som inkomst. Du kan också köpa kommersiella fastigheter och hyra ut lokalen till företag istället för privatpersoner.
• Husvändning: Vissa fastighetsinvesterare köper fastigheter som behöver betydande reparationer, lägger ner tid och pengar på att göra dem attraktiva och säljer dem sedan för en betydande vinst.
• REIT: REITs är företag som använder investerarnas pengar för att investera i fastigheter. Som aktieägare i en REIT äger du inte egendom själv, men du får dra nytta av fördelarna med regelbunden inkomst genom utdelningar och uppskattning när företaget säljer fastigheterna i sin portfölj.
• Crowdfunding: Vissa onlineföretag använder sin plattform för att crowdfunda de pengar som krävs för att köpa fastigheter från investerare. Du behöver dock ofta ha en betydande mängd tillgångar för att använda dessa program.

Bygg upp din kredit för att minska dina kostnader som investerare

När du bygger upp din fastighetsportfölj kommer du att kunna skapa ett företag för att förvalta dina fastigheter. Men när du precis har börjat kan du behöva förlita dig på din personliga kredit för att få investeringsfastighetslån.

Som ett resultat är det avgörande att du tar dig tid att övervaka din kredithistorik och bygga upp en bra kreditvärdering. Detta kan bidra till att förbättra dina chanser att bli godkänd för ett lån och säkra en låg ränta och husägares försäkringspremie.