Beroende på var du bor kan fastighetsskatterna variera från ett litet besvär till en förkrossande kostnad.

Här i södra Florida, till exempel, är den årliga skatteräkningen för mitt 2 200 kvadratmeter stora hem nära $9 000 per år. Utanför Atlanta där mina föräldrar bodde betalade de mindre än 1 000 USD per år.

Men var du än bor, om du tycker att din skatt är orättvis, har du alternativ.

Och det för oss till dagens läsarfråga:

Har du en artikel om hur man bekämpar fastighetsskattehöjningar? Jag känner att jag hålls som gisslan. Jag kämpar mot min fastighetsbedömning men känner att jag slår i en tegelvägg trots alla bevis jag har tillhandahållit de olika statliga enheterna. — Keya

Jag har framgångsrikt överklagat min fastighetsskatt genom åren, en gång i Arizona och en annan gång när jag bodde i Ohio.

Enligt National Taxpayers Union är 30 till 60 procent av den skattepliktiga egendomen i USA övervärderad för fastighetsskatteändamål, men mindre än 5 procent av husägarna utmanar dem. Enligt min erfarenhet är det inte så svårt att överklaga skatteräkningar. Och eftersom det kan resultera i att du sparar hundratals – till och med tusentals – varje år, om du tror att du har ett fall bör du prova det.

Steg ett:Lär dig spelets regler

Hur fastighetsskatter beräknas och hur de överklagas skiljer sig från stat till stat. Men alla fastighetsskatter börjar från samma plats – värdet på din fastighet.

Så steg ett är att kontrollera värdet som ditt län sätter på din fastighet. Historiskt sett innebar detta att man väntade på att få en årlig utvärdering med posten. Nuförtiden kan du ofta hitta denna information online på några sekunder.

Hur du än tycker det, om det verkar för högt, ta nästa steg:Titta på nätet eller kontakta din lokala fastighetsmästare eller värderingsmanskontor och ta reda på exakt hur de kommer fram till värden. Bestäm sedan hur överklagandeprocessen fungerar.

När fastighetsvärdena sjönk här i södra Florida under den stora lågkonjunkturen, verkade det som att mitt värderade värde var alldeles för högt. Sedan fick jag veta att bedömarens kontor använde tidigare års värden för att bestämma nuvarande års taxerade värden. Till exempel baserades min skattesedel för 2012, som skulle betalas i november 2012, på värdet på mitt hem mellan 2 januari 2011 och 1 januari 2012. Så där jag bor använder de värden som börjar nästan två år innan räkningar skickas ut.

Poängen är att innan du börjar utmana värderingar, se till att du förstår var de kom ifrån.

Det är också viktigt att förstå hur fastigheter värderas. I mitt län använder värderingsmannens kontor fastighetsförsäljningar för att fastställa värden, vilket lägger större vikt vid nyare försäljningar. För att ta reda på hur fastigheter värderas där du bor, ring antingen det aktuella länskontoret eller gör en onlinesökning efter "Hur fastighetsvärden bestäms i (ditt län, stat)."

Efter att ha förstått hur värderingar utförs, om du tror att du har ett ärende, gör en ny sökning:"Hur man överklagar fastighetsskatter i (ditt län, stat)." Du hittar förmodligen enkla instruktioner. Som ett exempel, här är vad jag hittade med dessa söktermer för mitt län:

Om du tror att marknadsvärdet som visas i rutan "Ditt fastighetsvärde i år" är högre än marknadsvärdet på din fastighet den senaste 1 januari, uppmanar vi dig att kontakta oss. En av våra biträdande fastighetsvärderingsmän träffar dig gärna och diskuterar ditt marknadsvärde och hur det beräknades. Efter denna konferens, om du fortfarande känner att ditt marknadsvärde är för högt, kan du lämna in en enkel framställning till VAB [Value Adjustment Board]. Ansökningsformulär för VAB:s överklagande finns på vår webbplats och finns även tillgängliga online på VAB:s webbplats (och du kan också kontrollera statusen för din inlämnade framställning). VAB har en lagstadgad $15 ansökningsavgift, som måste åtfölja ansökan. VAB accepterar inte framställningar om värderingsärenden efter sista ansökningsdag i mitten av september.

Observera att beskrivningen ovan verkar vara ganska vänlig. Även om det kan tyckas att du kommer in i en fientlig miljö genom att utmana din lokala skattemyndighet, i båda fallen när jag har ifrågasatt mina fastighetsskatter, var människorna på respektive länskontor både vänliga och tillmötesgående. Även om jag uppenbarligen inte kan garantera att du kommer att få samma upplevelse, kan du bli positivt överraskad.

Steg två:Vinna spelet

Du vinner inte ett överklagande av fastighetsskatt baserat på en övertygelse om att dina skatter är orimliga eller för att du har en magkänsla att ditt utvärderade värde är för högt. Om du inte kan argumentera med fakta och siffror, kommer du att förlora.

När det kommer till att utmana ett värde är det första du ska göra att se till att det inte finns några misstag. Har länet dina korrekta lotsmått? Vad sägs om ytor och ålder på ditt hus? Verifiera allt.

Se sedan om det finns några påtagliga skillnader mellan de närliggande anläggningarna som används av länet och din fastighet. Fråga länet om jämförbara enheter de använt. Se hur dessa hem skiljer sig från dina.

Målet är att visa hur de jämförelser som länet använde inte riktigt var så jämförbara. Var huset som såldes nere på gatan för några månader sedan verkligen som ditt? Eller var det nyare, snyggare eller på annat sätt en orättvis jämförelse? Beväpna dig med de senaste försäljningarna och jämförbara produkter som stöder ditt hems lägre värde, tillsammans med bevis på att bostäderna som används av länet trots allt inte var jämförbara.

Du kan själv hitta aktuella jämförbara produkter online (sök efter "senaste försäljningar (ditt postnummer)" eller fråga en fastighetsmäklare om hjälp.

Ditt ultimata vapen för att utmana fastighetsskatten är dock en värdering. Om länet säger att ditt hem är värt 200 000 $, men en licensierad, oberoende värderingsman säger att det bara är värt 150 000 $, kommer det att bli ett svårt argument för länet att vinna. En bedömning kommer att sätta dig tillbaka ett par hundra dollar, men beroende på ditt läns regler kan det vara nödvändigt. Ett enkelt samtal till värderingskontoret bör berätta.

När jag bodde i Cincinnati låg mitt hem på en tomt, men min sidogård var en annan, jämförbar stor ledig tomt. Länet satte ett högt värde på min lediga tomt, uppenbarligen med tanke på att den var byggbar. Vid min förhandling använde jag plattkartor och bilder för att visa att mitt hem helt blockerade min sidogård från gatan. Eftersom det inte fanns någon möjlig in- eller utgång kunde den inte byggas på – vilket gör den värd mycket mindre än en byggbar tomt.

Mitt argument fungerade, och det uppskattade värdet på min sidogård, tillsammans med mina skatter, sjönk. I så fall behövde jag ingen bedömning. Jag kunde helt enkelt framföra min sak. Här i Florida fick jag dock veta att jag skulle behöva en bedömning för att vinna ett liknande fall. Det är därför det är viktigt att prata med personerna på den ansvariga byrån och ta reda på hur beslut fattas.

Slutet

Keya säger:"Jag kämpar mot min fastighetsbedömning men känner att jag slår i en tegelvägg trots alla bevis jag har tillhandahållit de olika statliga enheterna." Även om jag inte känner till reglerna för engagemang där Keya bor, för att vinna den här striden, kan hon behöva göra en bedömning. Jag har vunnit överklaganden två gånger utan en, men det är det mest pålitliga vapnet.

Ett annat alternativ är att anlita hjälp i form av en lokal fastighetsadvokat eller en av många tjänster som kommer att slåss för dig. Men mitt råd, särskilt om beloppen inte är stora, är att gå ensam. I bästa fall lägger du lite pengar i fickan. I värsta fall får du en intressant samhällslektion.

Har du en fråga som du vill ha svar på?

Du kan ställa en fråga genom att helt enkelt trycka på "svara" på vårt nyhetsbrev via e-post. Om du inte prenumererar, åtgärda det nu genom att klicka här.

De frågor jag troligtvis kommer att svara på är de som kommer att intressera andra läsare. Med andra ord, fråga inte om superspecifika råd som bara gäller dig. Och om jag inte kommer till din fråga, lova att inte hata mig. Jag gör mitt bästa, men jag får mycket fler frågor än jag hinner svara på.

Om mig

Jag grundade Money Talks News 1991. Jag är en CPA och har även fått licenser inom aktier, råvaror, optioner, fonder, livförsäkring, värdepappersövervakare och fastigheter.

Har du några visdomsord du kan ge för veckans fråga? Dela dina kunskaper och erfarenheter på vår Facebooksida.

Har du fler frågor om pengar? Bläddra bland många fler Fråga Stacy-svar här.