Det här gästbidraget är av Ben Reynolds och Samuel Smith från Sure Dividend. Du kanske minns Ben från hans andra gästinlägg – Hur jag blev en framgångsrik investerare i utdelningstillväxt och nådde förtidspension genom att investera i utdelningstillväxt. REITs är ett ämne som ofta kommer upp med Making Sense of Cents-läsare, så jag är glad att experterna på Sure Dividend pratar om detta ämne idag. Njut!

Ben Reynolds med Sure Dividend här. Sure Dividend är fokuserad på att hjälpa enskilda investerare att bygga högkvalitativa utdelningstillväxtportföljer.

Och i detta syfte ville jag informera Making Sense of Cents läsare om möjligheten för investerare att investera i fastigheter på ett diversifierat sätt genom Real Estate Investment Trusts (REITs).

Vi började täcka REITs i detalj på Sure Dividend redan 2016 eftersom de har unika egenskaper som gör dem till ett övertygande val för investerare som letar efter nuvarande inkomst- och inkomsttillväxt.

Vår publik på Sure Dividend var intresserad av att lära sig mer om REITs, så vi gjorde vår research.

Jag lärde mig hur REITs krävs enligt lag att betala ut minst 90 % av sin inkomst till sina aktieägare.

Det är ett kraftfullt koncept som innebär att REITs delar den stora majoriteten av vad de gör med investerare.

Jag lärde mig att REITs har särskilda skattefördelar som gör dem mer effektiva fordon för att överföra inkomster till investerare.

Och jag lärde mig hur lätt det är att både investera i och diversifiera med börsnoterade REITs jämfört med traditionella fastigheter.

Dessa egenskaper visade oss att vi måste täcka REITs på grund av de fördelar de erbjuder för inkomstinvesterare. Fortsätt läsa för att lära dig mer om denna speciella kategori av investeringar.

Termen Real Estate Investment Trust uppstod 1960 av den amerikanska kongressen och har sedan dess antagits över hela världen för att beskriva ett speciellt skattefördelaktigt medel för kollektiva fastighetsinvesteringar.

Vi har sammanställt en lista över börsnoterade REITs, tillsammans med viktiga finansiella mått som utdelningsavkastning och börsvärde.

I likhet med vad fonder gör med företag tillåter REITs investerare att investera i en diversifierad fastighetsportfölj utan att faktiskt behöva köpa, förvalta och finansiera fastigheter själva.

De flesta REITs handlas dessutom på en börs och tillåter investerare att delta i ägandet av storskaliga, väldiversifierade fastighetsportföljer på samma sätt som investerare skulle investera i vilken annan bransch som helst.

REITs är strukturerade som företag, men är unika genom att de är befriade från bolagsskatter så länge de följer specifika regler för kvalitet som REITs. Enligt NAREIT måste en REIT:

1. Investera minst 75 % av dess totala tillgångar i fastigheter.
2. Hämta minst 75 % av bruttoinkomsten av fastighetshyror, ränteintäkter från bostadslån eller från fastighetsförsäljningar
3. Betala varje år minst 90 % av sin skattepliktiga inkomst till aktieägare i utdelning.
4. Ha en styrelse eller förvaltare.
5. Minst 100 investerare måste äga aktier i REIT.
6. 50 % eller mindre av dess aktier kan innehas av färre än sex personer.

Dessa regler är till för att skydda aktieägare, säkerställa disciplin vid kapitalallokering och minska intressekonflikter mellan förvaltare och aktieägare.

Varför investera i REIT?

Historiskt sett har REITs avkastat 15 % per år i genomsnitt och överträffat alla andra tillgångsklasser med stor marginal:

källa

REITs har varit enormt lukrativa för investerare som kom in tidigt och visste vad de gjorde. Utöver den högre totalavkastningen ger REITs i allmänhet högre utdelningar, är mindre volatila och ger värdefullt inflationsskydd och diversifieringsfördelar.

Omkring 90 % av miljonärerna krediterar fastighetsinvesteringar som en stor bidragsgivare till deras nettoförmögenhet, och REITs låter dig investera i fastigheter med de extra fördelarna med professionell förvaltning, diversifiering, likviditet, låga transaktionskostnader , och passiv inkomst.

Hur investerar man i REIT?

Investering i fastigheter är kostsamt och tidskrävande.

Du måste ta itu med mäklare, entreprenörer, långivare, hyresgäster och fastighetsförvaltare. Från due diligence till slutförandet av en affär kan affärer sträcka sig i månader eller till och med år och transaktionskostnaderna är i allmänhet 5-10 % av ditt inköpspris.

REIT gör hela processen mycket enklare, billigare och snabbare.

Allt du behöver är ett mäklarkonto och med några få musklick kan du börja investera i REITs via den offentliga börsen precis som när du investerar i vilken annan aktie som helst. Avgifterna är bara några få dollar – om inte gratis – och affärer utförs omedelbart i de flesta fall.

Hur mycket av det goda vill du ha?

Även om REIT har visat sig vara mycket attraktiva långsiktiga investeringar, är det viktigt att förbli väldiversifierad och inte lägga alla dina ägg i en korg.

Hur mycket du bestämmer dig för att investera i REIT beror mycket på tre faktorer. Det här är dina avkastningsmål, din förmåga att ta risker och din vilja att ta dessa risker.

Även om det inte finns någon lösning som passar alla, är det rimligt att föreslå att en väldiversifierad portfölj som innehåller exponering mot REIT kan minimera volatiliteten samtidigt som den maximerar långsiktig avkastning.

David Swensen, legendarisk förvaltare av Yale-fonden, rekommenderar att du investerar ~20 % av din portfölj i REITs . Hans meritlista gör honom till en superstjärna bland institutionella chefer och mycket av hans framgång kom från fastighetsinvesteringar.

Andra finansiella rådgivare rekommenderar vanligtvis 15-30 % exponering till fastighetsinvesteringar, och vi anser att detta är ett rimligt förslag.

I slutändan handlar det om dina personliga investeringsmål och vad du känner dig bekväm med.

Hur man väljer bra REIT

Att välja bra REIT-investeringar beror på dina personliga investeringsmål och vad du känner dig bekväm med.

I ett nötskal skulle den idealiska REIT-investeringsmöjligheten innefatta följande faktorer:

1. Den har en differentierad strategi som skapar värde
2. Det genererar ett robust och stadigt kassaflöde.
3. Den har balansräkning och pipeline för att upprätthålla och växa sin tillgångsbas genom cykler.
4. Den ger en överlägsen avkastning som är väl täckt genom cykler.
5. Den handlas till en värdering som ligger betydligt under genomsnittet.

Om REIT har många av dessa egenskaper kommer det sannolikt att bli en stor vinnare i det långa loppet. Uppenbarligen är det mycket sällsynt att hitta sådana fall eftersom om en REIT är så här bra kommer den sannolikt att handlas till en premievärdering.

Ingen urvalsprocess är skottsäker. Det är dock viktigt att ha några kärnfilter som du kan använda för att minimera förlorade investeringar samtidigt som du maximerar dina chanser att välja vinnande investeringar.

De fyra filtren vi tittar på är:

1. Är ledningen i linje med investerarna i REITs styrningsstruktur, ersättning och insiderägande? I allmänhet kommer internt förvaltade REITs med betydande insiderägande av stamaktien och kompensation som är kopplad till resultat att överträffa REIT som saknar en eller flera av dessa egenskaper.
2. Anses tillgångarna av hög kvalitet eller låg kvalitet? Ju mer utmanad sektorn är, desto viktigare är det att insistera på kvalitet. NOI i samma butik, leasingspridningar och beläggning är bra indikatorer att titta på när man försöker fastställa tillgångens kvalitet.
3. Har REIT en stark balansräkning? Att titta på kreditbetyg är ett enkelt sätt att göra detta, såväl som skuld till tillgång, täckning för fasta kostnader och skuld till EBITDA i förhållande till sektorn.
4. Erbjuder REIT en attraktiv värdering? Ju mer säker du är på att REIT klarar de tre första filtren, desto mindre rabatt behöver du insistera på, men generellt är det bra att köpa REIT som handlas till en rabatt på deras historiska pris-till-FFO och/eller pris -till-NAV (nettotillgångsvärde).

Sammanfogar allt

REITs kan vara utmärkta instrument för långsiktig förmögenhetssammansättning och passiv inkomstgenerering. Som sagt, inte alla REIT är byggda lika.

För mer aggressiva och äventyrliga investerare kan det vara ett roligt och givande sätt att investera i fastigheter att välja enskilda REIT.

För dem som vill förbli passiva och/eller som saknar förtroende för sin förmåga att välja vinnande REIT, är det att rekommendera att investera i ETF:er som Vanguards VNQ REIT-fond.

Är du intresserad av att lära dig hur man startar REIT?