Sedan 2008 har huspriserna i New York stigit med 30 % och 5,4 % bara under 2017, enligt Zillow. Medianvärdet för bostäder är 674 500 USD, medan hus som för närvarande är listade till salu har medianpriser för hus på 825 000 USD, vilket tyder på fortsatta ökningar under de kommande åren.
U.S. Census noterar att New Yorks medianvärden för bostäder är mer än dubbla nationella medianvärden, som svävar i intervallet $320 000.
På grund av de unika faktorer som påverkar nuvarande bolåneräntor i New York – dvs befolkningstäthet, höga lånebelopp, stigande bostadspriser, höga fastighetsskatter, närhet till globala talangpooler och bostadsköparkonkurrens – bör invånare särskilt uppmärksamma fastighetsmiljön de möter och vilka fördelar de kan ha.
Innehållsförteckning:
När du undersöker bolånealternativ i New York är det viktigt att känna igen den långa listan av faktorer som påverkar den specifika bolåneräntan man kan få.
Till exempel skiljer sig en ränta på 3,5 % för ett konventionellt 30-årigt bolån med fast ränta mycket från en ränta på 3,5 % för ett bolån med 5/1 justerbar ränta (ARM), trots att räntorna ytligt sett är exakt desamma.
Att spendera en bråkdel av en procentenhet mer under ett låns löptid kan resultera i tiotusentals extra dollar om 30 år. Det är därför en grundläggande förståelse för varje faktor som hjälper till att bestämma bolåne- och refinansieringsräntor är nödvändig för låntagare, oavsett inkomstnivå.
Nedan är särskilt sju faktorer som låntagare bör vara uppmärksamma på:
Långivare ser personer med högre kreditpoäng (i intervallet 700+) som vanligtvis mindre riskfyllda än låntagare med sämre poäng (600 och lägre). Kreditpoäng kastar ljus över en låntagares upplevda ansvar och de bolånevillkor som de kvalificerar sig för.
Höga kreditpoäng ger ofta lägre bolåneräntor, och det motsatta är också sant. I praktiken undersöker kreditupplysningsbyråer som Experian, Equifax och TransUnion låntagares kredithistorik när det gäller lån, kreditkort och återkommande betalningar.
Långivare utvärderar sedan den sammanställda kreditpoängen för att förutsäga hur pålitlig någon kan vara när det gäller att uppfylla bostadslånevillkoren och betala ner ett bolån enligt schemat. Den federala regeringen är en stor resurs för mer information om kreditupplysningar, eftersom konsumenter har rätt till en gratis kreditupplysning per år från var och en av de ovan nämnda byråerna.
Vilken typ av bostadslån du väljer kommer att vara en stor avgörande faktor för handpenningen. Om man avsätter lånetypen kan dock själva handpenningen sedan påverka en låntagares nuvarande och framtida räntor.
Generellt sett är en större handpenning lika med en lägre ränta, eftersom låntagaren har visat för långivaren att han eller hon är villig att lägga en betydande andel i fastigheten, vilket minskar risken för att bli opålitlig när det gäller framtida betalningsåtaganden.
Det traditionella riktmärket som används av de flesta finansiella institutioner är en handpenning på 20 %. Låntagare som inte kan nå detta tröskelvärde kan dock köpa en privat bolåneförsäkring (PMI), som minskar handpenningen samtidigt som en extra avgift för vanliga månadsbetalningar tas ut.
Som nämnts beror vilken typ av lån som är tillgänglig för låntagare både på långivarens erbjudanden och på att uppfylla specifika behörighetskrav. Ett bolån med fast ränta, till exempel, låser räntorna under hela lånetiden, såvida inte låntagare väljer att refinansiera.
En ARM börjar vanligtvis med en startteaserhastighet som sedan ökar vid fem-, sju- eller 10-årsstrecket. Dessutom kan bostadslån som är dyrare och åtföljs av en större handpenning resultera i en lägre ränta.
Andra typer av bolån, och deras respektive belopp, såsom VA, bygglån och jumbolån, har också sina egna bestämmelser och ränteöverväganden, som varierar beroende på långivare.
Den exakta siffran som låntagare kan förvänta sig att betala i ränta kokar i stort sett ner till bland annat om räntevillkoren är strukturerade som fasta eller justerbara. En fast ränta innebär att låntagare betalar en viss procentandel av räntan varje månad utöver sitt återkommande bolånesaldo, en siffra som håller sig stabil under lånets löptid.
Denna struktur gör det lättare för låntagare att planera sin ekonomi från år till år. En ARM har en ränta som är rörlig, genom att andelen ränta som betalas varje månad förändras över tiden. Skulle deras långivare höja räntorna, kan låntagare som betalar en justerbar ränta förvänta sig att se deras totala månatliga betalningar bli dyrare.
Förbehållet är att långivare erbjuder låga introduktionsräntor till en början, vilket kan vara lockande för låntagare och spara dem pengar under en period. Om en låntagare kan vara säker på att betala det mesta av lånet inom lågränteperioden (eller omvänt planerar att sälja bostaden innan den är klar), kan en ARM vara en idealisk bolånetyp.
Regionen, staten, staden, grannskapet och den exakta platsen för fastigheten påverkar bolåne- och refinansieringsräntorna. Det beror på att vissa fastighetstyper är mer riskfyllda än andra, vilket får långivare att höja bolåneräntorna.
Enligt Fannie Mae uppfattas lägenheter, tillverkade enheter och fastigheter med mer än en enhet i allmänhet som mer av en risk än en traditionell enfamiljsbostad. Täta stadsområden som New York City innehåller ofta fastigheter som är mycket koncentrerade med lägenheter och bostäder med flera enheter, vilket kan påverka de priser som New York-låntagare får.
Refinansiering är processen att ersätta en typ av bostadslån med en annan, vanligtvis med målet att förbättra belåningsgraden, få tillgång till kapital, betala av bostäder snabbare eller sänka bolåneräntorna. Det finns många typer av refinansieringsalternativ, inklusive de mest populära, en ränta och löptid, vilket vanligtvis resulterar i en lägre ränta.
Konsumenter bedriver ofta konventionella refinansieringar med fast ränta i hopp om att sänka räntorna också. Refinansieringslån med justerbar ränta och utbetalning kan ge högre bolåneräntor, men låntagare som är avsedda för dessa strategier refinansierar ofta igen i framtiden för att få gynnsamma räntor på vägen.
Det belopp som en låntagare är skyldig på ett hem kontra det uppskattade värdet av det hemmet kallas belåningsgraden. Till exempel, om en låntagare fortfarande är skyldig 100 000 USD på ett hem på 300 000 USD, är hans eller hennes LTV cirka 66 %. Långivare kräver ofta att låntagare köper en bolåneförsäkring om deras LTV är högre än 80 %.
När en låntagares LTV sjunker under 80 %, när de fortsätter att betala ner sina bolån, kan det vara dags att refinansiera så att bolåneförsäkring inte längre behövs. De kan också refinansiera till ett bolån med fast ränta med en lägre ränta eftersom deras starka LTV-kvot är ett lovande tecken för långivare.
Som framgår ovan är jämförande shopping en del av bostadsköps- och refinansieringsprocessen, och det är ett av de bästa sätten att spara pengar.
Consumer Financial Protection Bureau noterar att 47 % av bolånetagarna inte letar runt alls – de pratar bara med en långivare. En sådan strategi är egentligen ingen strategi alls. En skillnad på bara 0,5 % när man förhandlar om räntevillkor för bolån kan innebära att man sparar 60 USD i månaden (eller betalar 60 USD mer).
På bara sju år översätts detta till cirka 5 000 dollar extra i bolånebetalningar.
En bästa praxis när man undersöker och förhandlar om bolånevillkor är att ha så mycket information som möjligt; med andra ord, kunskap är makt. Detta kan innebära att man arbetar genom en lågavgiftsagent, besöker fyra till fem långivare innan man bestämmer sig för ett bestämt beslut och undersöker jämförbara bostadsvärden i ett visst område.
Det är också viktigt att förstå att mycket av bolåne- och refinansieringsprocessen är helt förhandlingsbar, särskilt när det gäller kärnlånetyp, lånebelopp och handpenning.
Dessutom är associerade avgifter (bedömning, uppkomst, dokumentförberedelse, ansökan, äganderättsförsäkring, etc.) inte standardiserade inom finansbranschen, eftersom vissa långivare avstår från dessa typer av avgifter direkt eller viker in dem i bolånekostnaden.
Hypotekslånealternativ i New York finns gott om. Bästa långivare inkluderar: