Den totala räntan du kommer att betala på ditt bolån beror på vilken ränta du får, om det är en rörlig eller fast ränta och hur lång tid det tar att betala tillbaka lånet. Även om du kan refinansiera eller flytta innan lånets löptid löper ut, kan du hitta ditt låns månatliga räntebetalningsfördelning genom att granska ditt låns amorteringstabell.

Hur fungerar amortering av bolån?

Bolån är i allmänhet helt amorterade avbetalningslån, vilket innebär att du betalar tillbaka lånet under en fast återbetalningstid och din månatliga betalning delas mellan kapitalbeloppet - det belopp du lånade - och ränta. (Dessutom kan en del av din månatliga bolånebetalning också gå till andra utgifter, såsom bolåneförsäkring, husägareförsäkring och skatter.)

Ett bolåns amorteringstabell visar hur denna uppdelning förändras över tiden. Till exempel, här är en amorteringstabell med de fyra första och sista fyra betalningarna på ett bolån på 280 000 USD med en 30-årig löptid och en fast ränta på 3,25 %.

Om du har ett bolån med fast ränta kommer din månatliga bolånebetalning att vara densamma under hela lånetiden. Inledningsvis går det mesta av din bolånebetalning till ränta. Men när du betalar ner lånets kapitalbelopp tillkommer mindre räntor och en större del går din betalning till kapitalbeloppet. I slutet går nästan hela betalningen till att betala ned huvudbeloppet.

Med ett bolån med justerbar ränta (ARM) kan din månatliga betalning ändras när räntan justeras. Lånet kan fortfarande ha en bestämd återbetalningstid, till exempel 15 eller 30 år, och det finns uppskattade amorteringstabeller. Men när din ränta justeras kan din månatliga betalning omräknas eller "omarbetas" baserat på en ny amorteringsbar tabell och den återstående lånetiden.

Det finns också bolån som erbjuder olika betalningsarrangemang och som inte amorterar helt. Du kan till exempel göra räntebetalningar eller relativt lägre månatliga betalningar under fem till sju år och sedan måste betala hela det återstående saldot med en ballongbetalning. Arrangemanget kan vara fördelaktigt om du planerar att flytta eller refinansiera snart, men du tar också en stor risk om dina planer går igenom.

I vissa fall kan ditt bolån också ha negativ amortering - när din månatliga betalning inte räcker för att betala av den upplupna räntan och ditt saldo växer. Som ett resultat kan du sluta vara skyldig mer än ditt hus är värt.

Hur man beräknar hur mycket ränta du kommer att betala på ett bolån

Du kan ta reda på hur mycket ränta du kommer att betala varje månad genom att titta på en amorteringstabell för ditt lån. Du kan be din långivare om en eller använda en online-bolånekalkylator som har en möjlighet att dela upp dina amorterade betalningar efter månad eller år.

När du stänger ditt bolån kan du också titta på den femte sidan i ditt slutmeddelandeformulär för att se det totala beloppet för dina finansieringskostnader och den totala ränteprocenten – det belopp du betalar i ränta i förhållande till lånebeloppet under lånets löptid. .

Hur mycket du faktiskt betalar i ränta beror dock på om du betalar tillbaka bolånet över hela löptiden, refinansierar ditt bolån eller betalar av bolånet i förtid när du säljer bostaden.

Vilka faktorer påverkar hur mycket ränta du kommer att betala på ett bolån?

Även om du kanske ser rubriker om hur räntorna har stigit eller fallit, är den kurs du läser om i en nyhet inte nödvändigtvis den du får på ditt bolån. Precis som med andra typer av lån kan räntan du får bero på din kreditvärdighet och lånets detaljer.

Med bolån kan följande påverka din ränta:

• Långivaren :Långivare kan erbjuda olika räntor på sina lån, varför det är viktigt att få flera erbjudanden innan du väljer din långivare.
• Din kredit :Du kanske kan kvalificera dig för ett bolån med en poäng på 580 till 620, eller lägre om du kan lägga ner minst 10 %. En högre kreditpoäng kan dock hjälpa dig att kvalificera dig för de bästa räntorna på ditt bolån.
• Din handpenning och lånebelopp :Att lägga ner mer pengar och ta ett mindre lån kan leda till lägre räntor då långivare tar mindre risk. Dessutom, om du lägger ner minst 20 % behöver du inte betala för privat bolåneförsäkring (PMI).
• Lånetiden :Att välja en kortare återbetalningstid för ditt lån kan också leda till lägre räntor, men din månadsbetalning blir högre.
• Lånetypen :Det finns olika typer av lån, till exempel konventionella lån, jumbolån och bolån från statligt stödda låneprogram. Lånen kan ha olika avgifter, försäkringskrav, räntor och lägsta handpenningsbelopp.
• Om lånet har en fast eller justerbar ränta :Bolån med anpassningsbar ränta tenderar att börja med en lägre ränta, men räntan kan stiga i framtiden. Lån med fast ränta kan vara mindre riskfyllda eftersom räntan aldrig kommer att förändras, men räntan kan börja lite högre.
• Inteckningspoäng :Du kanske kan göra en förskottsbetalning för rabattpoäng, vilket sänker ditt låns ränta. Alternativt kan långivare erbjuda dig krediter i utbyte mot att de accepterar en högre ränta.

Så sänker du räntan på ditt bolån

Med ovanstående faktorer i åtanke, här är några saker du kan göra för att sänka dina räntebetalningar när du får ett bolån:

• Förbättra din kredit. Även om det kan ta tid, försök att förbättra din kredit innan du tar ett bolån. Ett potentiellt snabbt sätt att göra detta är genom att betala ner kreditkortsskulder eller konsolidera kreditkortsskulder med ett personligt lån. Du bör dock undvika att ta ett nytt lån om du planerar att köpa en bostad inom en snar framtid eftersom ny skuld kan äventyra godkännandet av bolån.
• Spara ihop en stor handpenning eller köp en billigare bostad. Även om du kanske vill flytta direkt, kan det hjälpa dig att få en lägre ränta och undvika extra kostnader för bolåneförsäkring om du tar längre tid att spara en stor handpenning. Om du inte kan vänta, överväg ett billigare hem för att öka beloppet på din handpenning i förhållande till hemmets kostnad.
• Välj en kortare eller rörlig ränta. Oavsett lånebelopp kan en kortare löptid och rörlig ränta också hjälpa dig att låsa en lägre ränta. De båda kommer dock med ytterligare risk eftersom det kan bli svårt att ha råd med de stora betalningarna i framtiden.

Glöm inte andra utgifter

Även om ränta på ett bolån kan vara en betydande kostnad, och att hitta sätt att sänka din ränta kan spara mycket pengar, glöm inte de andra utgifterna som kan komma med att köpa ett hem. Dessa kan inkludera stängningskostnader, försäkringspremier, skatter och avgifter. Att förstå alla dessa, tillsammans med räntan, kan hjälpa dig att avgöra om du har råd att köpa ett hem.