Federal National Mortgage Association, mer känd som Fannie Mae, reviderade nyligen sina kvalifikationskrav för bolån för att tillåta övervägande av förstagångsköpares hyresbetalningshistorik vid fastställande av låneberättigande. Här är varför det är viktigt och vad det kan betyda för dig.

Varför Fannie Mae betyder något för ditt bostadslån

Fannie Mae är ett federalt sponsrat företag som hjälper till att säkerställa att banker, kreditföreningar och andra bolåneutgivare har pengar att låna ut till potentiella husägare. Den köper bolån från finansinstitut, som i sin tur använder kontanterna för att ge ut nya lån. Fannie Mae behåller antingen lånen som en del av sin portfölj eller paketerar dem i inteckningsskyddade värdepapper (MBS), finansiella instrument som handlas offentligt via investeringsbörser, ungefär som aktier.

För att minimera sannolikheten för att få lån som låntagare inte kan betala tillbaka och för att fastställa baskvaliteten för MBS-erbjudanden har Fannie Mae och dess statliga tillsynsmyndighet, Federal Housing Finance Agency (FHFA), satt minimikrav på lån Fannie Mae kommer att köpa.

Eftersom långivare gillar tryggheten i att veta att de kan sälja lån till Fannie Mae, följer många kommersiellt tillgängliga bolån till (eller överskrider) Fannies minimikrav på utlåning. Dessa inteckningar är kända som överensstämmande lån, och historiskt har sökande behövt uppfylla följande krav för att få ett:

• A FICO ^® Poäng ^☉ på 620 eller högre.
• En skuld i förhållande till inkomst (DTI) på upp till 45 % – eller 50 % om du har stora kassareserver. DTI är den procentandel av din månatliga inkomst före skatt som används för skuldbetalningar, inklusive de förväntade betalningarna på ditt blivande bolån.
• Möjligheten att göra en handpenning på 3 % eller mer av lånebeloppet.
• Ett lånebelopp som faller under Fannie Mae eller Freddie Macs årliga överensstämmande lånegräns för det län där du köper ditt hem. Den gränsen återställs varje år:För större delen av landet är det maximala lånebeloppet för 2021 $548 250; på landets dyraste bostadsmarknader är gränsen 822 375 USD.

Hur nya utlåningsstandarder hjälper förstagångsköpare

Att uppfylla lånekraven – särskilt den lägsta kreditpoängen – kan vara svåra att uppfylla för låntagare med begränsad erfarenhet av att använda kredit.

Enligt nya riktlinjer som Fannie Mae implementerade i september 2021, kan låntagare som skickar in ansökningar om överensstämmande lån ge långivare tillgång till sina bankkonton så att Fannie Maes automatiserade Desktop Underwriter-system kan överväga hyresbetalningshistorik tillsammans med annan applikationsinformation.

Hyresbetalningar i tid betraktas som indikatorer på låntagarens tillförlitlighet och kan bara påverka låntagarens berättigande på ett positivt sätt. Sena eller uteblivna hyresbetalningar kan å andra sidan inte skada en sökandes chanser att kvalificera sig för ett lån.

Inkludering av hyresbetalningshistorik i en låneansökan kan betyda skillnaden mellan att kvalificera sig för ett bolån och att bli nekad ett sådant:Fannie Mae analyserade ett representativt urval av bolåneansökningar och fann att under en nyligen treårsperiod hade 17 % av bolåneansökningarna diskvalificerades av Desktop Underwriter-verktyget skulle ha godkänts om hyresbetalningshistoriken hade beaktats enligt de nya riktlinjerna.

För att dra nytta av detta alternativ måste sökande:

• Var förstagångsbostadsköpare som finansierar ett hus som kommer att fungera som deras primära bostad.
• Ha en genomsnittlig FICO ^® Poäng på 620 eller högre (mer om detta nedan).
• Har gjort månatliga hyresbetalningar på minst 300 USD i 12 månader eller mer.
• Ha bankkonto(n) som kan dokumentera deras senaste 12 månaders hyresbetalningar.

Ändrade kreditpoängberäkningar för gemensamma låntagare

Förutom att tillåta övervägande av hyresbetalningshistorik, har Fannie Mae justerat hur den hanterar flera sökandes kreditpoäng för att avgöra berättigande till bolån. Fannie Mae kräver att långivare ska få två eller tre kreditpoäng per sökande. Om två poäng används används den lägsta av de två som varje sökandes representativa kreditpoäng; om tre poäng används, fungerar den mellersta numeriskt som representativ poäng.

Tidigare, om två låntagare ansökte gemensamt om ett överensstämmande inteckning, användes den lägsta av deras representativa kreditpoäng för att fastställa låneberättigande – vilket innebär att ansökan skulle nekas om någon av sökandena hade en representativ poäng under 620.

Enligt reviderade regler kan ett lån godkännas om genomsnittet av gemensamma sökandes representativa kreditpoäng är 620 eller högre. Detta innebär att en sökande med en representativ kreditpoäng under 620 - vilket kan indikera en begränsad eller ojämn kredithistorik - fortfarande kan kvalificera sig som låntagare om deras medsökandes poäng är tillräckligt hög för att få ett genomsnitt. (I sådana fall används dock den lägre representativa poängen för att fastställa avgifter och räntor på lånet.)

Denna reviderade beräkning, tillsammans med möjligheten att ta åt sig äran för hyresbetalningshistorik, är avsedd att bredda möjligheterna till bostadsfinansiering för personer med begränsad kredithistorik.

Hur du förbättrar dina chanser att kvalificera dig för ett bolån

Om du planerar att söka ett bolån, och särskilt om du har en begränsad kredithistorik, överväg att vidta åtgärder för att förbättra din kreditprofil innan du skickar in din låneansökan, inklusive:

• Kontrollera din kreditvärdering och kreditrapport ofta och använd förklarande riskfaktorer för att fokusera dina ansträngningar för att skapa krediter.
• Ta med eventuella förfallna skulder, betala av kreditkortsskulder och undvik att öppna några nya kreditkonton förrän du har fått ditt lån. Eftersom betalningshistorik är den enskilt viktigaste faktorn som utgör din kreditpoäng, förbind dig att göra alla dina skuldbetalningar i tid.
• Tänk på att använda gratis Experian Boost™ ^† för att lägga till din historia av att betala mobiltelefon-, el- och streamingtjänster i din Experian-kreditupplysning. Ett register över stadiga betalningar i tid kan öka din FICO ^® Poäng beräknade med hjälp av Experian-kreditdata.

Hyresbetalningar kan hjälpa dina kreditpoäng

Om hyresbetalningar rapporteras av hyresvärdar, fastighetsförvaltare eller tredjepartstjänster för hyresuppbörd, kan de inkludera dina kreditvärden. Hyresgästers betalningar rapporteras sällan, men du kan försöka be din hyresvärd att rapportera dina betalningar om du tror att det kan hjälpa din kreditvärdighet.

Om de finns med i en kreditupplysning kan hyresbetalningar påverka kreditpoäng som beräknas med de senaste versionerna av FICO ^® Poäng (FICO ^® Betyg 9 och senare) och alla versioner av VantageScore ^® kreditvärdighet. Den mest använda versionen av FICO ^® Betyg, FICO ^® Poäng 8, kan dock inte ta hänsyn till hyresbetalningar i dina kreditupplysningar, inte heller de "klassiska" versionerna av FICO ^® Poäng som används för att behandla de flesta bolåneansökningar.

Som långivare användes nyare FICO ^® Poängversioner expanderar - och om hyresbetalningar blir mer allmänt rapporterade till kreditupplysningsföretagen - kan hyresbetalningshistoriken så småningom "bakas in" i kreditpoängen som används för att utvärdera bolåneansökningar. Fram till dess är den nya ansökningsprocessen för Fannie Mae den bästa möjligheten som många hyresgäster har att dra nytta av en historia av stadiga hyresbetalningar.