VA-lån och FHA-inteckningar är båda statligt stödda inteckningar, men var och en med sina egna fördelar, begränsningar och behörighetskrav. Här är en översikt som hjälper dig att välja mellan dem om du är kvalificerad för båda.

Vad är ett VA-lån?

VA-lån utfärdas genom banker, kreditföreningar och andra privata långivare med stöd av U.S. Department of Veterans Affairs. VA-lån är ett sätt som den federala regeringen stöder och visar tacksamhet mot tjänstemedlemmar och deras familjer.

Under VA-låneprogrammet kan kvalificerade kandidater finansiera sina hem med liten eller till och med ingen handpenning. Dessa lån har snävare behörighetskrav än många andra statligt stödda bolån, inklusive FHA-lån, men kan vara ett bra alternativ om du kan kvalificera dig för dem.

Som en förutsättning för ett VA-lån måste du vara en aktiv tjänstemedlem, militärveteran eller kvalificerad make eller överlevande till en veteran, och du måste uppfylla specifika krav som krävs för att få ett behörighetsbevis (COE) baserat på tidsperioden i som du (eller din familjemedlem) tjänstgjorde i militären. En långivare måste ha ditt giltiga COE innan du godkänner ditt VA-lån. VA-lån har också minimistandarder för inkomst och kreditvärdighet.

Vad är ett FHA-lån?

FHA-lån, utformade för att främja bostadsägande för alla amerikaner, är inriktade på bostadsköpare med begränsade medel för en handpenning och/eller mindre än idealiska kreditpoäng. Med stöd av Federal Housing Administration utfärdas dessa bolån av privata långivare enligt FHA:s riktlinjer.

Vem som helst kan ansöka om ett FHA-lån, så länge de har ett FICO ^® Poäng ^☉ på minst 580 (eller så lågt som 500 under vissa omständigheter, som diskuteras nedan). De skapades för att hjälpa förstagångsköpare men är inte begränsade till dem.

Jämföra FHA- och VA-lån

Här är en jämförelse av viktiga lånekrav och alternativ för VA-lån och FHA-lån:

• Högsta lånebelopp: Både VA-lån och FHA-lån använder federal conforming loan limit (CLL) för att bestämma det maximala beloppet du kommer att kunna låna. CLL återställs årligen, baserat på medianboendekostnaderna över hela landet, och det inkluderar bidrag för högre lånebelopp i län där bostadskostnaderna avsevärt överstiger riksgenomsnittet. För 2022 är CLL för småhus i större delen av landet $420,680 och $970,800 i de län där bostadskostnaderna är störst. Du kan kontrollera CLL för ditt län på Federal Housing Finance Agencys webbplats.
• Lånetid: Både VA-lån och FHA-lån är tillgängliga som bolån med fast ränta och bolån med justerbar ränta. Precis som med konventionella bolån erbjuder de justerbara versionerna av VA- och FHA-lån vanligtvis attraktiva räntor som gäller under det första året, men som därefter kan ändras årligen, vilket gör det svårt att förutsäga storleken på dina månatliga betalningar under lånet .
• Kreditpoäng: Precis som långivare som erbjuder konventionella lån har utrymme för kreditvärderingskrav, kan de som utfärdar VA-lån sätta sina egna poänggränser, men de flesta föredrar FICO ^® Poäng på 670 eller högre – poäng anses vara bra eller bättre. En FICO ^® Poäng på 580 eller bättre krävs för de flesta FHA-lån, men du kan få ett med en kreditpoäng så låg som 500 med en större handpenning.
• Skuld i förhållande till inkomst (DTI): DTI är den procentandel av din månatliga inkomst före skatt som används för att göra skuldbetalningar. Långivare som utfärdar VA-lån kräver DTI-kvoter som inte är högre än 41%. FHA:s riktlinjer kräver DTI-kvoter på 43 % eller mindre på de flesta lån, men tillåter DTI-kvoter så höga som 50 % för låntagare med betydande kassareserver eller andra tillgångar.
• Räntesatser: VA-lån erbjuder vanligtvis bättre lånevillkor än konventionella bolån, med räntor så mycket som en punkt lägre än rådande marknadsräntor. FHA-låneräntorna kan också falla något under konventionella bolåneräntor för låntagare med jämförbara kreditvärden eftersom federalt stöd gör långivare mer villiga att ta på sig låntagare som de ser som relativt riskfyllda.
• Avbetalning: Om du är berättigad till ett VA-lån, ger den federala regeringen dig en "grundläggande rätt" på $36 000, en summa som du kan betrakta som en del av din handpenning. De flesta långivare kommer att utfärda lån upp till fyra gånger den grundläggande rättigheten ($144 000) utan att kräva en handpenning. Om du vill låna mer än 144 000 USD kräver de flesta långivare att någon kombination av din rättighet och handpenning täcker minst 25 % av ditt lånebelopp.

Du kan få ett FHA-lån med en minsta handpenning på 3,5 % av ditt hems inköpspris, så länge det priset faller inom den federala lånegränsen för ditt län.

• Inteckningsförsäkring: Bolåneförsäkring krävs vanligtvis för att skydda låntagare mot potentiell ekonomisk förlust på lån med handpenning på mindre än 20 %. Hypoteksförsäkringspremier läggs vanligtvis till bolånebetalningar och kan tas bort när låntagaren har gjort tillräckligt med betalningar för att ha 20 % eget kapital i hemmet. Både VA-lån och FHA-lån erbjuder alternativ till detta. VA-lån kräver ingen bolåneförsäkring alls. FHA-lån kräver en inteckningsförsäkring för lån utfärdade med handpenning på 10 % eller mindre och, till skillnad från konventionella bolån, kan dessa betalningar aldrig tas bort under lånets löptid. Om du gör en handpenning mellan 10 % och 20 % på ett FHA-lån, kan bolåneförsäkringen tas bort efter 11 år.
• Tidslängd för stängning: I teorin kan både ett VA-lån och ett FHA-lån stängas inom 30 dagar eller mindre efter att ett försäljningsavtal har undertecknats, om alla nödvändiga pappersarbete och dokumentation är förberedda och redo att gå. I praktiken kan de ta längre tid:Enligt bolåneprocessorn Ellie Mae tog det genomsnittliga VA-lånet 56 dagar att stänga från och med november 2021, och det genomsnittliga FHA-lånet tog 50 dagar, medan konventionella bolån stängdes på i genomsnitt 49 dagar. VA och FHA kräver båda mer rigorösa och detaljerade bedömningar än de flesta kommersiella långivare kräver och att slutföra den processen kan påverka schemaläggningen av din stängning.

FHA vs. VA-lån:Vilket ska du välja?

Om du har möjlighet att välja mellan ett VA-lån och ett FHA-lån, kommer du i de flesta fall att klara dig bättre med ett VA-lån, tack vare dess låga avbetalningskrav, generösa räntor och bristande krav på bolåneförsäkring.

Ett FHA-lån kan dock vara en bättre satsning om din kreditpoäng är låg, eller om din skuld-till-inkomst-kvot hamnar i det snäva kvalifikationsgapet mellan VA-lånets maximala 41% och FHA-lånegränsen på 43%. (Om ett DTI-tal är det enda övervägande, kanske du vill överväga att vidta åtgärder för att minska det, så att du kan dra nytta av fördelarna med ett VA-lån.)

Slutet

Oavsett om du väljer att söka ett VA-lån, ett FHA-lån eller ett konventionellt bolån, kommer din kredithistorik att spela en viktig roll för om du kan bli godkänd för lånet. Innan du skickar in en låneansökan är det en bra idé att granska dina kreditupplysningar för att se till att de är korrekta och kontrollera din kreditvärdighet för att förutse hur långivare kommer att se din kreditvärdighet. Om du inte är nöjd med vad du hittar, överväg att vidta åtgärder för att piffa upp din kreditvärdighet innan du söker ett bolån.