I en marknadsmiljö där det har blivit allt svårare att få högkvalitativ avkastning på aktie- och obligationsmarknaderna vänder sig många till alternativa investeringar. Löftet om alternativ är att förbättra portföljavkastningen och att ge investerare unika, outnyttjade möjligheter att investera på mindre effektiva marknader; samtidigt innebär dessa investeringar en ny uppsättning utmaningar och problem för investerare.
Även om det finns en mängd olika alternativa investeringar tillgängliga, är ett av de viktigaste alternativen i alternativutrymmet privata fastighetserbjudanden, oavsett om man talar om att investera i fonder eller en specifik fastighet. Den här artikeln kommer att introducera fördelarna och utmaningarna med att investera i privata fastighetserbjudanden och dela med sig av några tips för att utvärdera dessa investeringar.
Men innan vi hoppar in, en snabb programmeringsnotis. Två av de vanligaste sätten att investera i fastigheter – fastighetsinvesteringsfonder (REIT) och direkt ägande av fastigheter – kommer inte att täckas här och kommer att vara ämnet för en framtida artikel. Den här artikeln kommer att fokusera på investeringar som är mindre och mer riktade än den typiska REIT, men mindre involverade och tidskrävande än direkt ägande. Det vill säga att investera i en fond eller ett projekt som förvaltas av en professionell, tredjepartsinvesteringsförvaltare.
Under de senaste åren har privata fastighetsfonder samlat in pengar på konsekventa nivåer mellan 20-40 miljarder dollar per kvartal enligt Preqin. Det finns flera olika investeringsteman som sprids genom vissa riskprofiler:från "kärna" (säkra, troféegenskaper) till "opportunistiska" (investeringar med hög hävstång, med små eller inga kassaflöden). För övrigt är opportunistiska fonder det mest populära valet för investerare just nu, när det gäller stängda fonder och samlat kapital.
För många privata investerare som vill investera i fastigheter är det bästa alternativet att investera i tillgångar som förvärvas och förvaltas av en tredje part, professionell investeringsförvaltare (kallad "sponsor"). Detta kan vara i form av en fond, för en enda, specifik investering, eller en hybridstruktur som kombinerar befintliga tillgångar med framtida förvärv. Sådana investeringar har många fördelar:
Fördelarna ovan är värdefulla; men det finns också frågor att tänka på när man gör investeringar i privata fastighetserbjudanden. Och medan de flesta förvaltare kommer att tillhandahålla en hel del information till investerare som utvärderar deras möjlighet (och i själva verket är skyldiga att göra det enligt lag i många fall), granskar den informationen och använder den för att komma till en tydlig grund för ett investeringsbeslut, eller inte, förblir i händerna på investeraren.
Privata fastighetserbjudanden finns i en mängd olika strategier, mål och strukturer och en privat investerare måste bli bra på att förstå och bedöma detaljerna i varje erbjudande för att vara effektiva. Det här avsnittet hjälper dig att börja överväga hur denna typ av investering kan passa in i din portfölj och de viktigaste områdena att överväga när du utvärderar nya möjligheter.
Warren Buffett har ett bra ordspråk:"När en ledning med rykte om briljans tar itu med ett företag med rykte om dålig ekonomi, är det företagets rykte som förblir intakt." Detsamma gäller i fastighetsbranschen, och därför är ofta den första och viktigaste frågan som ställs om en ny möjlighet, vad exakt investeringen är och varför det lönar sig att göra den. Fastighetsbranschen är en av de mest olika tillgångsklasserna som finns tillgängliga för investerare, och den är full av nischade strategier och företag som passar ett specifikt syfte och erbjuder en viss avkastning. En av de spännande sakerna med fastigheter är att du kan hitta investeringar så konservativa som lån med låg belåning på urbana trofétillgångar som har en profil som liknar investeringar i högkreditobligationer, hela vägen till mycket spekulativa utvecklingsprojekt som kan ge mer avkastning som en VC-fond eller småbolagsinvesteringar. Och allt däremellan.
Även om det är ett alldeles för brett ämne att gå igenom varje möjlighet som finns på marknaden för att täckas här, är det värt att komma ihåg att denna enorma variation finns. Och det är användbart att tänka på hur man ställer in en uppsättning frågor som kan visa "vad" för en potentiell investering. Var passar det i spektrumet av möjligheter?
Ofta är en bra utgångspunkt att låta sponsorn ge sina egna antaganden och proforma ekonomiska prognoser angående investeringen eller fonden. En sponsor av hög kvalitet kommer att få sin proformaekonomi förberedd för granskning och kommer att kunna svara på detaljerade frågor om deras strategi, antaganden och resultat, och förklara hur och varför strukturen de bygger fungerar. Även om detta kan verka självklart, finns det otaliga investerare som kommer att göra investeringar utan denna information, baserat på en önskan om exponering mot en förvaltare eller tillgångsklass, och utan en detaljerad förklaring av verksamheten.
När du väl har ekonomin bör en detaljerad granskning ge dig möjlighet att utveckla en uppsättning frågor för att ytterligare bedöma möjligheten. Det finns otaliga tillvägagångssätt för att utvärdera proforma ekonomi och utvärdera en affärsmodell, och för många för att täcka i detalj här. Men jag kommer att nämna en som är särskilt användbar inom fastigheter här – avkastningen på kostnaden (ROC).
Jag definierar ROC som vad du får om du delar en fastighets stabiliserade inkomst (driftsnetto) med dess totala totalkostnad, inklusive kostnaden för att köpa den, förbättra den, utveckla den, leasa den, finansiera den, och så vidare ( inklusive alla avgifter). Här är formeln:
Avkastning på kostnad =([Bruttopotentiell hyra] - [Lediga platser och osäkra fordringar] - [Driftskostnader]) / ([Fastighets- och projektkostnader] + [Projektrelaterade avgifter och kostnader] + [Övriga kostnader])
Låt oss ta ett enkelt exempel:Du köper en bit mark för 700 000 USD och investerar 300 000 USD för att utveckla den och hyr ut den till en hyresgäst som betalar 70 000 USD i hyra och täcker alla driftskostnader. Din ROC är då 7,0 % =70 000 USD / (700 000 USD + 300 000 USD) . Ett enkelt sätt att tänka på denna siffra är som den förväntade avkastningen för fastigheten i det ögonblick som den är stabil.
Anledningen till att avkastningen på kostnaden är så användbar är att den ger dig en baslinje för att ställa frågor. Om den planerade ROC för fastigheter som ska förvärvas i en fond är 7,0 %, men fondförvaltaren lovar en avkastning på 12,0 % till investerare, så finns det uppenbarligen en koppling. Och frågan som kan ställas är vad den skillnaden är — är planen att finansiera fastigheterna till en lägre ränta? Är det att sälja fastigheterna till en premie? Är det så att förvaltaren förväntar sig att marknadshyrorna ska växa över tid? En kombination av dessa saker? något annat?
Svaret på den frågan (vad är frånkopplingen?) kommer vanligtvis att berätta vad chefens "riktiga" strategi är och vad den inneboende risken de ber dig att ta är. Att känna till strategin kommer i sin tur att hjälpa dig att fatta ett mer välgrundat beslut om investeringen – till exempel, om avbrottet är framtida hyrorsökningar, tror du på den tesen? Om det är en försäljning av fastigheten till en premie om några år, finns det bevis för att den kan säljas till det föreslagna priset? Och så vidare.
Förutom att utveckla en förståelse för investeringsstrategin är det viktigt (särskilt för investeringar i fonder) att förstå sponsorns avtalsenliga skyldigheter med avseende på strategin. I många fall kan en sponsor ha en specifik affärsplan som delas med investerare, men en bredare uppsättning alternativ när det kommer till de juridiska krav som ställs av deras fonddriftsavtal. Viss flexibilitet kommer att vara motiverad, men om du inte är försiktig kan du sluta med en uppsättning investeringar som skiljer sig mycket från vad som ursprungligen var tänkt. Åtminstone är det viktigt att förstå vilken flexibilitet en sponsor kan ha, och det är vanligtvis klokt att tänka på vilken flexibilitet du är villig att ge med tanke på sponsorns kvalitet.
Uppenbarligen är detta element enklare när möjligheten är en specifik fastighet (snarare än en fond), men även där är det viktigt att förstå vilka alternativ som är lagligt tillgängliga för fonden eller sponsorn eftersom alla investeringar utvecklas över tiden.
När du gör en investering i ett privat fastighetserbjudande (och särskilt när du överväger en fond), är den viktigaste komponenten utanför själva investeringen sponsringen. Till stor del är den tjänst du "köper" när du investerar i ett privat erbjudande sponsorns erfarenhet, kunnande, relationer och pålitlighet. Att utvärdera dessa element i förväg är nyckeln till framgångsrika investeringar. Den personen eller organisationen kommer att ansvara för att fatta rätt beslut med ditt kapital när det gäller vilka investeringar som ska förvärvas, vilka förvaltningsbeslut som ska fattas och hur du ska behandla dig som investerare.
Detta element är ofta den svåraste delen av att garantera privata erbjudanden. Det står i kontrast till att utvärdera själva investeringen, där de flesta överväganden baseras på fakta, bevis och siffror. Att välja en bra sponsor är mest en kvalitativ övning.
Många grupper har försökt, med blandade resultat, att "kvantifiera" sponsorutvärderingsprocessen med en noggrann granskning av meriter, bakgrundskontroller, långa frågeformulär och beroende av en mängd kvasi-vetenskapliga indikatorer.
Andra har satt upp breda regler för att hantera denna fråga, allt från att inte investera med någon som inte var personligen hänvisad till att investera mindre först och sedan i större belopp när den initiala investeringen har visat sig vara framgångsrik, och en mängd olika mer idiosynkratiska beslutsregler och utvärderingsmetoder.
Även om dessa tillvägagångssätt ofta har något sunt förnuft, har jag inte sett att någon av dem helt har gett resultat på det sätt som de är avsedda för att säkerställa en investerares avkastning. Utmaningen är att efter att granskningarna är gjorda och rapporterna inlämnade, i slutet av dagen, kommer investerare vanligtvis att återfinna sig på samma plats där de började – att behöva fatta ett kvalitativt beslut om huruvida de litar på en person eller grupp av förvaltare för att framgångsrikt genomföra det föreslagna investeringsprogrammet.
Tyvärr finns det ingen silverkula för att göra denna bedömning, men det finns tre användbara strategier att överväga när du gör utvärderingen.
Först, när du slutför utvärderingen av sponsorn, försök att bygga en berättelse snarare än ett poäng. Målet är att förstå vilka erfarenheter den personen har haft, vad dessa erfarenheter säger om dem och hur den berättelsen kommer att växa in i framtiden. Det är ofta svårt och tidskrävande att lära sig någons berättelse, (vilket delvis är anledningen till att det är så beroende av stiliserade fakta och meriter), men att göra det kommer att sätta dig i den bästa positionen för att förstå vad som kan hända härnäst och hur den personen kan reagera under olika omständigheter.
En andra strategi är att fokusera noga på vilka färdigheter som behövs för att investeringen ska bli framgångsrik och hur förvaltaren tar fram dessa specifika delar till bordet. Om investeringsuppsatsen bygger på en sponsors förmåga att bygga en byggnad, har de den kompetensen? Eller har de hyrt ut den till en kompetent grupp? Om en fonds framgång kräver statistisk analys på hög nivå, har sponsorn kunskap om det området? Vilken är den kärnkompetens som sponsorn tillför bordet, och passar de bra för de investeringar som görs? Är pusslet klart eller finns det ett hål i mitten? Alltför ofta fokuserar investerare på breda generaliseringar som kanske inte är relevanta i den aktuella situationen. En sponsor kan ha varit oerhört framgångsrik med att hantera en portfölj av befintliga hyreshus, men kommer dessa färdigheter nu att vara tillämpliga när de skaffar butiksmark för att bygga köpcentrum? Eller investera i industriella värdeskapande projekt? Eller något annat?
Nära relaterat till vilken kompetens som behövs är vilka andra resurser som behövs. Till exempel, om sponsorn måste skriva på lån, har de kapacitet att göra det? Om de kan behöva lägga kontanter i varje transaktion, har de pengarna (eller åtminstone ett sätt att få det)? Om investeringarna kräver ett team av proffs för att fungera, är det laget på plats?
Slutligen är det viktigt att utvärdera en sponsors incitament (och glöm inte de icke-ekonomiska). Incitament kommer inte helt att avgöra sponsorns val, men de har verkligen en viktig röst. Ekonomiska incitament kan variera avsevärt beroende på den föreslagna investeringsstrukturen och sponsorns övergripande verksamhet. Icke-finansiella incitament kommer att variera beroende på sponsorns verksamhet, deras prioriteringar och de omständigheter de möter. De kommer också att påverkas i stor utsträckning av sponsorns personlighet, karaktär och historia. Nästa avsnitt kommer att fokusera på ekonomiska incitament.
Med tillkomsten av lågpris-ETF:er och den breda framgången för moderna investeringsförvaltningsidéer är det svårt att föra en diskussion om någon investering idag utan en diskussion om avgifter och ränta. Detta är ett svårt ämne när det kommer till fastighetsinvesteringar, eftersom branschen fortfarande är något av en vilda västern när det gäller hur sponsorer betalas. De flesta andra investeringsklasser har, om inte perfekt anslutning till en standard, åtminstone en grundläggande etablerad ortodoxi om vad som ska debiteras och hur saker och ting ska struktureras. Inte så i fastighetsfonder.
Den drivande faktorn bakom detta är för det första att en fastighetsinvesteringsfond kräver olika nivåer av förvaltningstid och ansträngning, och för det andra är de mycket strukturerade och kapitalintensiva – och därför har ett brett utbud av potentiella kapitalalternativ och alternativ som övervägs. när en investering görs av en sponsor (varav att samla in pengar genom ett privat erbjudande bara är en).
Baserat på ovanstående kan till exempel en ganska stor avgift vara helt lämplig för ett utvecklingsprojekt som kräver att en sponsor anställer heltidspersonal för att leda och fokusera på projektet, eller för en specialiserad skuldinvestering som kräver en stor mängd tid för affärsutveckling för att identifiera och förhandla om nya möjligheter. Samma avgifter kan vara helt olämpliga för en långsiktig köp-och-håll-fond som inte gör något annat än att förvärva fastigheter och sitta på dem.
Alternativa alternativ som finns tillgängliga för sponsorn kommer också att påverka vad den rätta ekonomin är. Till exempel, medan en investerare kanske föredrar att ha en låg andel i en fond, om sponsorn kan genomföra sina transaktioner konkurrenskraftigt med hjälp av högavkastande skulder (eller annat alternativ), kanske det inte är möjligt att förhandla om investerarens önskade prissättning oavsett vad som kan uppfattas som rättvist.
Vad som är viktigt i fastigheter är att utveckla en förståelse för varje transaktion av de risker och ansträngningar som varje part gör, och avkastningsnivån som diskuteras, och att försöka komma fram till ett arrangemang där dessa saker är anpassade. Om så är fallet är strukturen sannolikt lämplig, men om inte bör investeraren noga fundera över sina skäl för att göra investeringen.
Det finns en mängd olika termer relaterade till privata fastighetsinvesteringar som är viktiga att tänka på. En deluppsättning ingår här men inte täcks på djupet. Ofta kommer en investerares rådgivare och advokat att vara väl positionerade för att utvärdera dessa objekt för en specifik investering och ge vägledning om vad som är typiskt och rimligt. Som ett minimum är det tillrådligt att känna till villkoren för var och en av dessa poster i en föreslagen investering så att beslutet att investera kan fattas med en fullständig bild.
Naturligtvis är detta bara en ofullständig lista, och det finns en mängd olika frågor som kommer att vara specifika för vissa typer av investeringar, sponsorer eller strukturer. I slutändan är det den holistiska synen på investeringen som måste vara vettig.
Även om avsnitten hittills beskriver de viktigaste frågorna att tänka på när du gör en investering i ett privat fastighetserbjudande, kommer ingen investering att markera alla rutorna. På vissa sätt är detta designat. Det finns en marknad för dessa typer av investeringar, och priset som en investerare kan ta för sitt kapital är ofta omvänt relaterat till efterfrågan på investeringen på marknaden. Till exempel kommer en mycket erfaren sponsor som investerar i en efterfrågad sektor ofta att kräva sponsorvänliga avgifter, ränta och villkor, och kan begränsa graden i vilken investerare kan utöva kontroll efter att ha åtagit sig att investera. Alternativt kan en ny förvaltare tillhandahålla en bättre uppsättning villkor och investerarrättigheter och massor av direktåtkomst men kanske inte ha samma typ av meritlista eller kan verka i en mindre känd sektor.
På grund av denna balans är det viktigt att ha hela bilden av en investeringsmöjlighet och en fullständig utvärdering innan ett beslut om att (eller inte att) investera. Ett verktyg som kan vara användbart för investerare är ett styrkortsdokument som gör det möjligt att utvärdera varje del av en möjlighet isolerat, och sedan chansen att se och tänka på investeringen som helhet snarare än att fokusera på dess beståndsdelar.
Detta är användbart eftersom investerare alltför ofta faller i fällan att missa bra investeringar på grund av att en eller två frågor får för mycket uppmärksamhet i förhållande till hela bilden, eller tvärtom missar varningstecknen på en dålig investering på grund av en överväldigande positiv faktor. En bra investeringsprocess är en som betonar en datainsamlingsperiod där beslut inte fattas och som kulminerar i en beslutsperiod som avslutas när en mer komplett bild finns tillgänglig. Detta gör att möjligheter och deras problem kan sättas i rätt perspektiv.
Även om helhetssynen tenderar att vara det bästa stället att fatta beslut, är det viktigt att hålla utkik efter fatala brister i en potentiell investering. Det är frågor som i och för sig förändrar hela utsikterna för en investering.
Ett perfekt exempel inom fastighetsutveckling är ett projekt som har utmärkt ekonomi, erfaren sponsring, bra villkor och utmärkt läge och hyresrätt, men som också råkar vara beläget på en förorenad fastighet.
Det är inte lämpligt att poängtera miljöfrågan i ett avsnitt av en granskning och säga att det positiva överväger de negativa – det här är en fråga som måste förstås grundligt och som i och för sig kan (och bör) kunna ta bort en möjlighet från vederlaget.
Det här är bara ett exempel, men poängen är i stort sett att ett styrkort kan hjälpa till att upprätthålla perspektivet, men det bör inte väga tyngre än ytterligare bedömningar om det finns problem som äventyrar investeringen i och för sig.
Det finns många möjligheter tillgängliga för privata fastighetsinvesterare att sätta kapital i arbete, och privata erbjudanden kan vara en stor källa till intressanta investeringar som kan utöka en investerares portfölj.
Samtidigt kräver dessa investeringar omsorg från investerarens sida. Förhoppningsvis kommer denna sammanfattning att leda dig på rätt spår för att utforska investeringsklassen och hjälpa dig att bygga upp ditt program eller din portfölj.
Hur man blir en fastighetsutvecklare
Hur man donerar fastigheter till en stad
AcreTrader recension:Investera i jordbruksmark
Investera i fastigheter:DiversyFund och Fundrise Recensioner
En guide till passiv fastighetsinvestering
Hur man investerar i fastigheter
Hur man bygger och använder en nödfond
Hur man väljer en fastighetsmäklare