Singaporeaner älskar fastighetsinvesteringar och passiv inkomst.

Det är ingen överraskning att Singapore REITs blev en av de mest populära investeringsprodukterna under de senaste åren.

Med lite kapital kan vilken investerare som helst bli pseudohyresvärdar och samla in utdelningar, utan att behöva förvalta fastigheterna.

Men investerare inser också komplexiteten i att analysera enskilda REIT och att behöva hantera rättighetsfrågor som dyker upp då och då, vilket gör att de undrar om de ska teckna eller riskera att späda ut sina aktieinnehav.

Efter att ha sett en möjlighet i REITs investeringsscene, har ETF-leverantörer listat 2 REIT ETFs nyligen. Nu är den tredje mitt uppe i noteringen.

Den här artikeln kastar lite ljus över den senaste, kommande REIT ETFen; Lion-Phillip S-REIT. Dessutom jämför vi det med befintliga REIT ETF:er.

P.S. den här artikeln publicerades först 2017, för de senaste jämförelserna, läs istället denna Singapore REIT ETF-guide.

Innehåll Vad är Lion-Phillip S-REIT ETFVem bör investera.FaktabladHur fungerar detHur man prenumererar eller köper Lion-Phillip S-REIT ETFAefter första erbjudandeperioderS-REITs ETF-jämförelseFAQBerätta vad tycker du?

Vad är Lion-Phillip S-REIT ETF

Lion-Phillip S-REIT (SGX:CLR) är den första och enda lokalt fokuserade REIT ETF i Singapore. Det lanseras gemensamt av Lion Global Investors och Phillip Capital Management.

Vad skiljer Lion-Phillip S-REIT från sina två föregångare; Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF och NikkoAM-StraitsTrading Asia ex Japan REIT ETF, är att det är den enda S-REIT ETF utan exponering utomlands.

Lion-Phillip S-REIT ETF	Phillip APAC SGX REIT ETF	Nikko AM Asia Ex Japan REIT ETF
Singapore – 100 %	Australien – 53,5 % Singapore – 29,3 % Hongkong – 15,2 %	Singapore – 60,5 % Hongkong – 23 % Kina – 7,7 % Malaysia – 5,6 % Indonesien – 3,3 %

Tabell 1:Geografisk diversifiering av REIT ETF:er i Singapore

Vem bör investera

Enligt fondbroschyren kommer investerare att dra nytta av:

Låg kostnad Enkel tillgång till högkvalitativa S-REITs — Istället för att köpa varje REIT individuellt vilket kan medföra mer mäklaravgift. Investerare behöver bara betala en enda provision för att köpa ETF:n. Investerare behöver inte heller oroa sig för företagsåtgärder som rätt frågor.

23 högkvalitativa S-REITs i en fond — Utvalda S-REITs screenas av Morningstar för överlägsen kvalitet och ekonomisk hälsa.

Hållbar inkomstström och potentiell kapitaltillväxt — Samlar in utdelningsinkomster och kapitalvinster som återspeglas på de stigande ETF-enhetspriserna.

Diversifiering av portföljrisk – Säkerhetsriskerna är diversifierade till över en portfölj med 23 REITs.

Faktablad

Fondens namn Benchmark/index	Lion-Phillip S-REIT ETF Morningstar® Singapore REIT avkastningsfokusindexSM
Ansvarig	Lion Global Investors Limited
Underansvarig	Phillip Capital Management (S) Ltd
Distributionspolicy	Halvårsvis
Förvaltningsavgift	0,50 % per år
Totalt kostnadsförhållande	0,60 % per år (max. de två första åren)
EIP/SIP-klassificering	EIP/SIP-klassificering
Antal indexvärdepapper	23
Ombalanseringsfrekvens	Halvårsvis (juni och december)
Enkel säkerhet maxvikt	10,0 %

Så fungerar det

S-REIT ETF följer utvecklingen av Morningstar® Singapore REIT Yield Focus IndexSM. Indexet följer en bred inkomststrategi och väljer Singapore REITs baserat på tre centrala proprietära faktorer:Kvalitet; Finansiell hälsa och utdelning .

Lion-Phillip S-REIT ETF tar också hänsyn till den underliggande REITs likviditet när den bestämmer den individuella REIT-vikten på sin portfölj.

Indexet kommer att ombalanseras halvårsvis (juni och december), med en maximal viktning på 10 % på en enda REIT.

Hur man prenumererar eller köper Lion-Phillip S-REIT ETF

Ansökningsperiod:	2:a – 17:e oktober 2017
Anteckningsdatum:	30 oktober 2017
Prenumerationspris:	1,00 S$
Minsta kvantitet:	1 000 enheter (inkrementellt 1 000 därefter)
Placeringsavgifter:	0,1 % eller minst 10 S$ (med förbehåll för 7 % GST)
Tilldelning:	Full tilldelning
Vanlig sparplan:	Ja, via Share Builder Plan från november 2017 och framåt
Deltagande återförsäljare	Phillip Securities Pte Ltd, DBS Vickers Securities (Singapore) Pte Ltd, Commerzbank AG och UOB Kay Hian Pte Ltd

Lion-Phillip S-REIT ETF lanserades den 30 oktober 2017.

Den första erbjudandeperioden har redan börjat den 2 oktober och kommer att sluta den 17 oktober 2017. Innan du kan prenumerera, se till att du redan har ett CDP-konto och ett mäklarkonto.

Investerare som vill delta i erbjudandet måste köpa genom de deltagande återförsäljarna, dvs. DBS Vickers och UOB Kay Hian, med en oåterkallelig blankettinlämning inom erbjudandeperioden. Pengarna kommer att överföras den 18 oktober 2017.

Minsta kvantitet är satt till 1 000 och är föremål för en lägsta placeringsavgift på 10 USD eller 0,01 % av det totala enhetsvärdet.

Observera att min. enheter på 50 000 enheter som nämns i FAQ hänvisar till Deltagande återförsäljare som köper från Phillip Capital / Lion Global. Som privata investerare köper vi från Deltagande återförsäljare; dvs minst 1 000 enheter.

Share Builder Plan-programmet kommer att vara tillgängligt från november 2017 och framåt. Detta gör att en investerare kan köpa enheterna på månadsbasis med så lite som 100 S$ per månad.

Eftersom detta är en emission av ETF kommer det inte att finnas någon begränsning för utbudet av andelarna eftersom ETF-leverantören helt enkelt kan skapa ytterligare enheter för att möta efterfrågan. Därför skulle privata investerare få full tilldelning.

Efter inledande erbjudandeperiod

Investerare som inte ansöker under den inledande erbjudandeperioden kan fortfarande köpa Lion-Phillip S-REIT ETF den 30 oktober 2017 när den är noterad på SGX. De kommer att handlas till en partistorlek på 100 enheter som aktier.

Skillnader mellan de 3 REIT ETF:erna i Singapore

#1. Diversifiering — Lion-Phillip S-REIT ETF är koncentrerad till Singapore REITs och saknar därför den diversifiering som de andra två REIT ETF:erna erbjuder. Vissa lokala investerare föredrar dock Singapore REIT och skulle inte ha något emot att investera i en korg med 23 lokala REITs.

En vanlig feedback som vi har märkt från investerare är att de inte gillar den stora exponeringen mot australiensiska REITs (53,5 %) i Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF. Vi upplever alla hembias, eller hur?

Vår uppfattning är att geografisk diversifiering är nödvändig om man vill minska sin risk, eftersom hyresmarknaden för fastigheter kanske inte alltid är rosa i Singapore. Internationella fastighetsmarknader kan ibland prestera bättre, och den totala avkastningen bör vara jämnare med en diversifierad portfölj.

#2. Avgifter — Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF har den lägsta förvaltningsavgiften på 0,3 % medan de andra två ETF:erna tar ut 0,5 %. ETF-avgifter är generellt låga och det är ett rimligt pris även vid 0,5 %, så vi kommer inte att pruta om skillnaden. Vissa investerare föredrar att äga REITs direkt och inte betala denna avgift.

Det är dock viktigt att notera att att köpa individuella REIT kräver mer ansträngning och en investerare skulle betala med tiden när de gör research. Dina mantimmar kan vara värda mycket mer än förvaltningsavgiften i slutändan.

Dessutom skulle en ETF ta bort allt krångel med att bestämma vad man ska göra med en nyemission. En investerare med lite kapital kan också betala en liten avgift för att uppnå en diversifierad portfölj av REIT.

#3. Dividendavkastning — Utdelningsavkastningen för REIT ETF:er varierar mellan 4% och 5%. Det är svårt att uppskatta med hög noggrannhet eftersom den individuella REIT kan ändra sina DPUs längs vägen och påverka den genomsnittliga REIT ETF-avkastningen. Men vi kan ha en hög grad av förtroende att avkastningen bör variera mellan 4% och 5%.

Eftersom de flesta av REIT ETF:erna är ganska unga, skulle det ta lite tid innan vi kan utvärdera deras faktiska utdelningsavkastning. Det är för tidigt att avgöra vilken som har högre avkastning, och skillnaden skulle vara liten även om den existerar.

Vi kan inte nog betona att tidigare historisk direktavkastning inte är vägledande framtida resultat. Därför bör en investerare inte välja ETF enbart på avkastningen. Det skulle vara mer klokt att överväga graden av diversifiering och avgifter som nämns ovan.

För jämförelsetabellen mellan REIT ETF:er, se vår uppdaterade guide här.

Vanliga frågor

F:Är fonden registrerad under en Exkluderad investeringsprodukt ("EIP") omedelbart?

Det är säkert att säga att ja, denna fond klassificeras som en EIP.

Denna klassificering innebär att investerare effektivt kan använda kapitalet och investera det via vanliga aktier utan att behöva slutföra Customer Account Review (CAR) eller ansöka om ett SGX Online Education Program.

F:Kan investerare använda fonden genom det kompletterande pensionssystemet (”SRS”)?

Efter börsnoteringen kan alla investerare enkelt ansöka om denna fond med hjälp av sina mäklare eller SRS-operatör via SRS.

Men under börsintroduktionen kan investerare endast investera i det med kontanter.

F:Är denna fond en del av CPF Investment Scheme (CPFIS)?

Nej, fonden ingår för närvarande inte i CPFIS.

F:Vad händer när det finns en företrädesemission från de underliggande REITs?

Nyemissioner kommer att hanteras av Lion-Phillip S-REIT ETF Fund Manager. Det underliggande indexet är Morningstar Singapore Reit Yield Focus IndexSM som justerar för rättigheter. Detta innebär att det är troligt för Lion-Phillip S-REIT ETF att acceptera rätt emissioner för att spåra dess underliggande index korrekt. Vi tror att förvaltaren skulle använda en del av den insamlade utdelningen för att återinvestera i rättigheterna. Vi är dock inte säkra på hur ETF-fondförvaltaren skulle hantera fonden om det inte skulle finnas tillräckligt med kontanter för att teckna rätt emissioner.

Berätta för oss vad tycker du?

Vi hoppas att du nu har en klar förståelse för vad Lion-Phillip S-REIT ETF handlar om.

Så berätta för oss vad du tycker om denna ETF:skulle du investera eller du kanske föredrar att välja dina egna REITs för större avkastning?

Hur som helst, lämna oss en snabb kommentar nedan.