Kalifornien är en av flera delstater som tillåter utmätning av bolån genom en privat transaktion som kallas en förvaltares försäljning. En substitution av förvaltare enligt en förtroendehandling är ett juridiskt dokument som gör det möjligt för hypotekslångivaren att ändra den person eller affärsenhet som ska utföra den privata förvaltarens utmätningsförsäljning.
I Kalifornien använder de flesta hypotekslångivare ett förtroendebrev för att skapa en panträtt i ditt hem eller din egendom när du tar ett hypotekslån. Vid tidpunkten för stängning av ditt lån kommer du att underteckna ett skuldebrev och ett förtroendebrev. Bolånegivaren kommer att registrera en kopia av förtroendehandlingen i det lokala länets fastighetsregister. Förtroendehandlingen är det dokument som ger hypotekslångivaren laglig befogenhet att utmäta genom privat försäljning i händelse av att du inte betalar ditt hypotekslån.
Varje förtroendehandling identifierar en person eller verksamhet som kallas en förvaltare. Förvaltaren är den person eller det företag som har tillstånd att utföra utmätning efter att du fallerat. Förvaltaren är en oberoende tredje part, vanligtvis ett försäkringsbolag, en advokat eller ett utmätningsföretag, som arbetar för hypotekslångivaren.
De flesta förtroendehandlingar i Kalifornien namnger helt enkelt det titelbolag som hanterade inteckningsstängningen som förvaltare under förtroendehandlingen. Det är dock väldigt få ägarbolag som faktiskt utför utmätning för hypotekslångivare. Efter att en hypotekslåntagare fallerat, kommer de flesta hypotekslångivare att ersätta den första förvaltaren som nämns i förtroendehandlingen med en ny förvaltare, som vanligtvis är en advokat eller ett utmätningsföretag. Det korrekta förfarandet enligt Kaliforniens lagar för att identifiera en ny förvaltare är genom att skapa och registrera en ersättning av förvaltare.
Om din hypotekslångivare har skickat dig en substitution av förvaltare, är detta vanligtvis en signal som långivaren åtminstone överväger, eller redan har inlett ett utmätningsförfarande. Långivaren har egentligen ingen anledning att registrera en substitution av förvaltare om inte långivaren åtminstone överväger utmätning. Den ersättande förvaltaren som identifieras i bytet av förvaltaren kommer att ha behörighet att påbörja den privata försäljningsprocessen, som i Kalifornien vanligtvis tar cirka sex månader att genomföra.