En utmätningshandling är ett juridiskt dokument som ger köparen äganderätt till egendom vid en utmätningsförsäljning. Beroende på vilken typ av utmätning som följs kan en utmätningshandling vara en länsmanshandling eller en förvaltarhandling. Effekten av en utmätningshandling är att äganderätten överlåts till en ny ägare.
En handling är ett juridiskt dokument som ger skriftligt bevis på det lagliga ägandet av fastigheter. Den person som nämns som bidragstagare på handlingen är den nuvarande registerägaren av fastigheter. I grund och botten är en handling pappersäganderätt till egendom. En handling överför äganderätten till bidragstagaren.
Ungefär hälften av delstaterna i USA tillåter bara hypotekslångivare att utmäta genom rättslig utmätning. Denna process innebär att lämna in en stämningsansökan och inställa sig inför en domstolsdomare. Domaren utfärdar ett utmätningsbeslut som uppmanar sheriffens avdelning att hålla en utmätningsförsäljning. Efter försäljningen utfärdar länsstyrelsen ett länsmansbrev till köparen av fastigheten.
Ungefär hälften av delstaterna i USA tillåter hypotekslångivare att utmäta icke-rättsligt, ibland även kallat utmätning genom försäljningsrätt. Detta utestängningsförfarande kräver inte att man lämnar in en stämningsansökan, och det kräver inte alls att en domare i delstaten är inblandad. Istället anlitar hypotekslångivaren en person eller ett företag som kallas en förvaltare, vilket vanligtvis är ett titelbolag eller en advokat, för att hålla en offentligt uppmärksammad utmätningsförsäljning. Efter försäljningen utfärdar förvaltaren en förvaltarhandling där köparen vid försäljningen utnämns som ny rekordägare av fastigheten.
Fastighetsäganderätten är föremål för många äganderättsanspråk eller belastningar. Till exempel, när en hypotekslångivare utfärdar ett hypotekslån, kräver långivaren en panträtt i fastigheten. Varje panträtt eller anspråk på egendomen rangordnas enligt dess företrädesrätt. Köparen vid en utmätningsförsäljning erhåller en länsmanshandling eller en förvaltarhandling som ger äganderätt, men inte nödvändigtvis medför prioritet i fastigheten. Utmätningshandlingen kan fortfarande omfattas av utmätning av panträtter som var överlägsna panträtt. Till exempel, om en andra hypotekslångivare håller en utmätningsförsäljning, köper den person som köper fastigheten vid den försäljningen fastigheten som omfattas av den första panträtten, som var och förblir överlägsen den andra panträtten.