Det finns två typer av bolånemarknader där transaktioner sker, den primära bolånemarknaden och den sekundära bolånemarknaden. Den primära bolånemarknaden är den plats där långivaren och låntagaren initierar bolånekontraktet så att en person kan köpa en bostad. De flesta köpare är inte medvetna om att en tredje part på andrahandsmarknaden köper deras lån och paketerar dem till värdepapper för att ge de primära institutionerna ett tillflöde av kapital för ytterligare utlåning.
Den primära bolånemarknaden är en plats där utlåningsinstitutet direkt lånar ut pengar till låntagaren eller den person som vill köpa ett hus eller en fastighet. Långivaren ansvarar för att utarbeta kontraktet och skapa villkoren för lånet. Låntagaren samtycker till villkoren och betalningarna som fastställts av det primära bolåneinstitutet, eller letar efter en annan långivare.
Ett primärt bolåneinstitut är vanligtvis en bank, antingen kommersiell eller ett spar- och lån. Det kan vara lokalt, privatägt, statligt eller ett företag. Det spelar ingen roll om banken är en av många i en kedja eller en liten familjeverksamhet med bara ett kontor. Det primära bolåneinstitutet är den direkta långivaren till pengarna som den potentiella husägaren använder för att köpa ett hus eller annan fastighet, och betalar tillbaka lånet i månatliga betalningar till den utfärdande institutionen.
Primära bolåneinstitut gör en stor del av institutets vinst genom att ta ut ränta på de pengar som lånas ut till fastighetsköpare. Det finns dock en gräns för hur mycket kapital som finns i bankens reserv. För att bevilja fler lån behöver banken behålla pengar i denna reserv. För att öka vinsten måste den därför skaffa mer kapital.
För att kunna få bättre vinst kommer ett primärt bolåneinstitut att sälja lånen till ett företag som verkar på andrahandsmarknaden. Dessa företag paketerar bolånen och erbjuder dem som värdepapper som kallas tillgångsskyddade värdepapper eller pantförpliktelser på aktiemarknaden. Detta ger ett tillflöde av kapital till den primära långivaren så att långivaren kan initiera fler bolån. Låntagaren fortsätter att göra betalningar till den primära institutionen, som skickar pengarna till den sekundära institutionen. Freddie Mac är ett exempel på en sådan sekundär institution.