Det är inte så många ställen i USA som reglerar hyreshöjningar, det vill säga på de flesta ställen kan en hyresvärd höja hyran så mycket han vill. Många städer i New Jersey är bland dem som omfattas av hyreskontroller; andra är inte det. Regler gäller för vissa typer av byggnader och inte andra. Vilken typ av byggnad du bor i och var du bor i New Jersey avgör hur mycket din hyresvärd kan höja hyran.

Historik

I USA är hyreskontroll en lokal lag som begränsar hyreshöjningar, vilket har sina rötter i veteranernas rättigheter. Under andra världskriget sköts bostadsbyggandet upp för att tillåta material- och arbetskraftsresurser att gå in i krigsansträngningen. När soldaterna kom hem från kriget hade de svårt att hitta ett boende. Vissa hyresvärdar utnyttjade bostadsbristen genom att höja priserna. Först antogs en federal lag för att förhindra denna praxis. När det såg ut som att det skulle upphöra att gälla, antog vissa stater, bland dem New Jersey, en delstatslag som begränsar hyreshöjningar i hela staten. Denna delstatslag upphörde på 1950-talet. På 1970-talet, med en stigande ström av bostadsbrist och stigande hyror i vissa städer, antog ett antal städer och städer i New Jersey lokala hyresförordningar.

Hyreskontroll

Mer än 100 städer och städer i New Jersey är föremål för hyreskontroll. Newarks lag om hyreskontroll är den äldsta. I Newark gäller hyreskontrollen för byggnader med 1 till 4 enheter och alla större äldre byggnader som inte är ägda av ägare. Hyresvärdar kan höja hyrorna med 5 procent per år för komplex om 49 enheter eller mindre och 4 procent för enheter i komplex om 50 enheter eller mer. I Trenton är hyreshöjningar knutna till konsumentprisindex. Varje jurisdiktion har sin egen unika uppsättning kontroller. De kan ofta hittas online, på stadens hemsida.

Statligt undantag

Statlig lag undantar alla byggnader byggda efter 1987 från all kommunal hyreskontroll i 30 år från byggdagen. Tanken bakom detta förbud är att om hyreskontrollen gäller för allt byggande, skulle byggare inte ha några incitament att bygga nya bostäder, vilket förvärrar de problem med utbud och efterfrågan på bostäder som redan finns. Ett 30-årigt undantag ger byggare en lång tidsperiod, lika med en vanlig avskrivningstid, för att få tillbaka byggkostnaderna genom hyror och försäljningspris.

Unconscionable Rents

Delstatslagstiftningen i New Jersey inkluderar också ett statligt förbud mot "omedvetna hyreshöjningar" - det vill säga hyreshöjningar som är så stora att de leder till att hyresgästen måste lämna. Detta är viktigt eftersom New Jersey är en av endast två delstater som har ett statligt "just cause eviction"-krav; det är förbjudet att vräka en hyresgäst utan goda skäl, till exempel underlåtenhet att betala hyra. En omedveten hyreshöjning syftar i själva verket till att gå utanför kravet om rättvisa skäl eftersom det faktiskt leder till en vräkning. Huruvida en hyreshöjning är okunnig avgörs av en domare. Det är inte tillåtet.