Kapitalnedsättningen av ett bolån följer inte de månatliga betalningarna - bara en del av varje betalning går till kapitalbeloppet, medan resten går till räntan. Med fasta månatliga betalningar ändras förhållandet mellan kapitalbelopp och räntebelopp varje månad. När saldot minskar, minskar beloppet som går till räntan och beloppet som går till kapitalet ökar.

Ränta och kapital

Ränta är pengar som tas ut för ett utestående lån. Med fasta månadsbetalningar används månadsräntan för månadsavgiften. Månadsräntan är 1/12 av årsräntan. Du betalar alltid föregående månads saldo gånger månadsavgiften. Varje belopp över ränteavgiften går till kapitalbeloppet. Huvudstolen minskar ditt lånesaldo. Det minskade lånesaldot medför mindre ränta för nästa månads betalning. Skillnaden i ränta läggs till kapitalbeloppet.

Årlig effektiv sats

Du kan inte multiplicera startlånets saldo med den årliga räntan för det årliga räntebeloppet om du inte har ett avdragsfri lån. Annars påverkar det sjunkande månatliga saldot den totala årliga räntan. Du kan multiplicera den månatliga räntan med föregående månads saldo för det månatliga räntebeloppet; lägg sedan till var 12:e månadsbelopp för varje års årliga belopp. Du dividerar sedan det årliga beloppet med början av saldot för varje års effektiva årskurs. Du kan också dividera det årliga beloppet med det ursprungliga saldot för varje års effektiva ränta för början/balansen. Det totala räntebeloppet för hela lånet dividerat med lånebeloppet ger dig den totala effektiva räntan.

Genomsnittligt saldo

Den årliga effektiva räntan är lägre än den årliga räntan eftersom ditt saldo ändras midstream. Den vanliga årliga skattesatsen är korrekt, men den har inte ett konsekvent belopp att tillämpa på. Du kan genomsnittet av lånesaldot för varje år och multiplicera det med den årliga räntan för det årliga räntebeloppet. Om du snittar alla lånesaldon och multiplicerar det med årsräntan gånger antalet år i lånet får du det totala räntebeloppet.

Låneminskning

När du väl vet hur mycket ränta du måste betala kan du räkna ut hur mycket kapitalbeloppet är. Subtrahera den månatliga räntan från den månatliga betalningen för den månatliga nedsättningen av kapitalbeloppet. Alternativt dra av den årliga räntan från den årliga betalningen för den årliga nedsättningen av kapitalbeloppet. Subtrahera minskningen från det tidigare saldot för det nya saldot.