Löneutmätning, eller ett föreläggande om inkomstinnehållning, är ett lagligt sätt att driva in en skuld. Som hyresvärd kan du behöva få tillbaka hyran genom löneutmätning när en hyresgäst inte levererar hyrescheckar som utlovat och annars inte betalar dig. Du behöver dock domstolens hjälp för att garnera löner för efterhyra. Du måste stämma din hyresgäst, vinna en dom och få ett domstolsbeslut för att få tillbaka betalningen direkt från hyresgästens inkomster.
Även om en del av vräkningsprocessen innebär att begära obetald hyra, behöver du inte vräka en hyresgäst för att få en domstolsbeslutad löneutmätning. Du kan garnera efterskott från en hyresgäst som inte betalat hyra från ett tidigare datum, eller som lämnat en hyra på grund av pengar, upp till flera år efter den första brottsligheten. Istället för att gå igenom vräkningsprocessen - eller om du misslyckas med att få en dom och löneutmätning genom vräkning - kanske du kan stämma hyresgästen i småmålsdomstolen och få ett beslut om intäktsinnehållning. Domstol för småmål kräver ingen advokat, men du har en viss tid på dig att väcka talan – vanligtvis 3 till 6 år – beroende på preskriptionstiden för ditt område.
Den grundläggande processen för att samla tillbaka hyra via löneutmätning är i allmänhet densamma över hela landet, även om specifika regler kan variera från stat och till och med från län till län. Vanligtvis behöver du följande för att få en domstolsbeslutad löneutmätning:
En exekutionstitel är ett domstolsbeslut som verkställer betalning av en dom när gäldenären underlåter att betala. Du kan få en exekutionstitel om han inte betalar inom en angiven tid eller inte gör betalningsarrangemang.
Om din hyresgäst är arbetslös eller egen företagare kan du ha svårt att få löneutmätning. Dessutom begränsar federal och statlig lag antalet belopp du kan garnera. Du kan inte utmäta mer än 25 procent av hyresgästens nettolön och om hyresgästen har andra borgenärer med utmätning kan du behöva vänta på att få betalt. Dessutom har hyresgäster med låga inkomster vissa skydd som kan hindra dig från att garnera hela 25 procent. Din delstat kan ha strängare gränser än den federala lagen och skydda ännu mer av hyresgästens inkomst.
Du kan inte garnera löner för tillbaka hyra i North Carolina, South Carolina, Pennsylvania och Texas. Statens utmätningslagar kan tillåta att endast vissa skulder utmäts, såsom barnbidrag. Även om löneutmätning, eller till och med hotet om utmätning, kan tvinga en hyresgäst att betala tillbaka hyran, kan utmätning också slå tillbaka, varnar den juridiska webbplatsen Nolo. Hyresgästen kan sluta sitt jobb eller ansöka om konkurs för att kringgå en löneutmätning.