Bygglåneräntan för bostadslån beräknas annorlunda än räntorna för permanenta lån. Bygglåneräntan är inte fast utan "flyter" upp eller ner under byggtiden, medan permanenta lån baseras på långfristiga räntor.
Bygglån finansieras nästan alltid av finansiella institutioner som banker och kreditföreningar. Finansiella institutioner anser att bygglån är kortfristiga eftersom byggandet vanligtvis är klart på 12 månader eller mindre. Bygglån anses också vara mer riskfyllda än permanenta lån eftersom många saker kan gå fel under byggandet och finansinstitutet kan ha fastnat med ett halvfärdigt hus. Både den kortsiktiga karaktären hos lånen och den ökade risken i samband med bygglån tar hänsyn till räntan.
När du får ett 30- eller 15-årigt bolån i din bostad är det vad som kallas för amorteringslån. Det betyder helt enkelt att en del av kapitalbeloppet betalas varje månad tillsammans med räntan. Varje månad minskar saldot på lånet och vid slutet av lånetiden kommer lånet att vara helt avbetalt.
Ett lån utan amortering innebär att ingen amortering återbetalas under lånets löptid, och hela saldot är fortfarande kvar vid slutet av lånetiden. Sådana lån kallas även avdragsfria lån. Bygglån är avdragsfria lån.
Till skillnad från ett permanent bolån betalas inte medlen för bygglån ut vid stängning. Normalt kommer finansinstitutet att betala ut 10 procent av lånebeloppet vid stängning för att täcka planer, tillstånd och andra initiala byggkostnader. Återstoden av lånebeloppet placeras i en byggnadslånefond och betalas ut till låntagaren allteftersom varje fas av bygget slutförs.
Som låntagare behöver du bara betala ränta på det utbetalda beloppet, och du förväntas bara betala räntan och inget av kapitalbeloppet. Till exempel, om ditt lånebelopp är 200 000 USD och finansinstitutet bara har betalat ut 10 procent av medlen (20 000 USD), betalar du bara ränta på 20 000 USD. Räntan debiteras i slutet av varje månad och baseras på det genomsnittliga lånebeloppet som är utestående under månaden.
Bygglåneräntor "flyter" under byggtiden. Flytande betyder att kursen kommer att ändras när ett specificerat index som prime rate ändras. Primärräntan publiceras i Wall Street Journal och hänvisar till den kurs bankerna tar ut av sina bästa kunder. Byggräntor sätts i allmänhet till prime rate plus 2 procent. Så om prime rate är 2 procent, skulle du debiteras totalt 4 procent.
Om räntan höjs till 2,5 procent, kommer räntan på ditt lån att höjas till 4,5 procent för lånets återstående löptid eller tills räntan ändras igen.
Eftersom permanenta bolån har en löptid på 15 till 30 år, är räntorna för permanenta bolån kopplade till de räntor som betalas på långfristiga statsskuldväxlar. Investerare som köper långsiktiga investeringar kräver en ränta som de bedömer vara givande på lång sikt. Dessa kurser bestäms genom budgivning på finansmarknaderna och har varierat under de senaste 20 åren från 5 procent hela vägen upp till 16 procent beroende på ekonomiska förhållanden.
För dig som låntagare innebär ett permanent bolån med fast ränta att du betalar samma ränta under lånets löptid, oavsett hur mycket räntorna kan förändras på finansmarknaderna.
Så vi ser att en räntesats för bygglån baseras på korta räntor som återspeglar den kortsiktiga karaktären hos bygglån, och en permanent bolåneränta är baserad på långfristiga räntor som återspeglar den längre löptiden för permanenta lån.