Om du hyr en fastighet i ett år eller mer, kommer hyresvärden sannolikt att vilja ha en årlig hyreshöjning. Detta för att bekämpa inflationen, där varje dollar som betalas är mindre värd ju längre tiden går. Ett av de mest rättvisa sätten att höja hyran är att basera den på konsumentprisindex. KPI-relaterade höjningar är relativt vanliga i kommersiella hyresavtal, så om du hyr affärslokaler finns det en rimlig chans att din hyresvärd kommer att använda den här metoden för att höja din hyra.
Skapat av Bureau of Labor Statistics, är KPI ett mått baserat på levnadskostnaderna. I huvudsak prissätter du samma korg med konsumtionsvaror varje månad - mjölk, frukostflingor, bensin, receptbelagda läkemedel och så vidare - och avgör sedan om priset går upp eller ner. När priset stiger över sex till åtta månader blir det inflation. När priset går ner, upplever ekonomin deflation. Regeringen använder KPI för att rättvist öka mängden förmåner den betalar ut till vissa personer. Inom fastighetssektorn använder hyresvärdar KPI för att höja hyran i takt med inflationen.
En typisk CPI-hyresrevisionsklausul kan säga något så här:"Hyran ska höjas varje 1 januari med ökningen av KPI över basindex. Basindex är den KPI-siffra som publiceras omedelbart före hyreskontraktets början." Någonstans i hyresavtalet hittar du en definition av "KPI". Det beror på att BLS inte bara publicerar en nationell KPI; det finns flera index baserade på geografi, typ av konsument och typ av varor i vår hypotetiska korg. I allmänhet kommer du att använda indexet "Alla varors konsumentprisindex för alla urbana konsumenter", vilket är det du hör citeras av media. Ditt hyresavtal kan dock ange ett annat index, till exempel ett som är specifikt för platsen för fastigheten. Läs hyreshöjningsbestämmelserna noggrant.
Du behöver tre saker för att köra en KPI-beräkning:hur mycket hyra du för närvarande betalar, den senaste KPI-siffran som publicerades före hyreshöjningsdatumet och den sista KPI-siffran som publicerades före det minsta startdatumet eller vilket basdatum som används. Hyresavtalet kommer alltid att hänvisa till ett fast basdatum såsom startdatum för hyresavtalet eller datumet för den senaste hyreshöjningen. Du kan hitta aktuella och historiska KPI-siffror på BLS Consumer Price Index-webbplatsen online, eller ring en av de dedikerade KPI-jourlinjerna för regional data. För närvarande publicerar BLS geografiska data för 17 storstadsområden.
Den svåraste delen av din beräkning är att ta reda på hur KPI har förändrats mellan basindexdatumet och det aktuella indexet. Vi kallar denna förändring "indexjusteringsmultiplikatorn". Matematiskt ser beräkningen ut så här:
(Nuvarande index - basindex)/ basindex =indexjusteringsmultiplikator
Anta till exempel att den senaste KPI som publicerades före leasingdatumet (basindex) är 192,4. Den senaste KPI som publicerades före granskningsdatumet (aktuellt index) är 199,6. Om du kopplar in dessa siffror i formeln får du:
(199,6 -192,4) / 192,4 =0,037
Siffran 0,037 eller 3,7 procent representerar den effektiva inflationen eller hur mycket priset på varor har stigit sedan leasingdatumet.
När du har räknat ut justeringsmultiplikatorn är allt du behöver göra att multiplicera den med din nuvarande hyra. Så om din hyra är 10 000 $ per år, är 10 000 $ multiplicerat med 0,037 $ 370. Det betyder att din hyra kommer att stiga med $370 och din nya hyra kommer att vara $10,370 per år. När du kommer den 1 januari nästa år skulle du koppla in denna nya hyreskostnad – 10 370 USD – i din formel för att hitta nästa års hyra.