Du behöver förmodligen ett estoppel-brev när du köper eller säljer en bostadsrätt eller ett hus som är föremål för en husägarförening, allmänt känd som en HOA. En köpare och hypotekslångivare vill veta om en säljare är skyldig utestående saldon till HOA så att kostnaderna kan betalas vid stängning. En säljare vill veta det exakta beloppet han kommer att vara skyldig vid stängning när han säljer eller betalar av ett bolån. Estoppel-brev är bindande uttalanden som hindrar HOA från att senare dra tillbaka fakta eller ange motsatt information.
HOAs kan höja avgifterna, införa särskilda bedömningar och hålla husägare ansvariga för obetalda avgifter. En köpare som överväger en bostad inom en HOA har rätt till sådan information, eftersom den kan påverka bostadens önskvärdhet eller överkomlighet. Både köpare, säljare och hypotekslångivare kan begära estoppel-brev eller estoppel-certifikat från HOA innan de stänger. HOAs kan ta ut en avgift för att utfärda brevet. Avgiftsbeloppet beror på statliga lagar som styr HOAs och enskilda föreningar. Vem som betalar estoppelbrevsavgiften beror på köparens och säljarens förhandlingar.
HOA estoppel-brev avslöjar också när husägare har brutit mot en förenings regler, kända som förbund, villkor och begränsningar - CC&Rs - och stadgar. HOA-restriktioner begränsar ofta konstruktion och förändringar av lägenheter eller enfamiljstomter. Överträdelser och påföljder för otillåtna förbättringar av en fastighet framgår av estoppelbrevet. Köparen och köparens bolånegivare kan sedan titta närmare på frågan, kan ta reda på om den är löst och om böter har betalats, och kan se till att bostaden uppfyller HOA:s riktlinjer innan stängning.
Det finns ingen mall för estoppelbokstäver. Informationen som ges på ett brev varierar beroende på stat och HOA, med vissa föreningar som kräver mer detaljerad information i brev än andra. I Florida, till exempel, måste ett brev åtminstone innehålla en underskrift av en HOA-tjänsteman eller en auktoriserad agent, bedömningsbeloppen och alla pengar som är skyldiga HOA. Språket i Kalifornien estoppel bokstäver varierar kraftigt, enligt Davis-Stirling.com, en juridisk resurs webbplats för Kalifornien HOAs. Estoppel-brev kan innehålla en exakt avgiftsgräns för brev, till exempel $250, eller helt enkelt ange att avgiften inte ska överstiga föreningens "rimliga kostnad".
En köparbolånegivare kan kräva en egen version av estoppelbrevet, vilket kan innebära mer information än vad föreningens brev erbjuder. För att skydda sina egna ekonomiska intressen kan långivare begära ett HOA-certifikat, som innehåller detaljer som mängden HOA-reserver, bostadsägarens brottslighetsgrad, andelen icke-ägda enheter i utvecklingen och eventuella pågående eller otillfredsställda domar mot HOA. Denna information hjälper långivaren att avgöra om HOA är skattemässigt sund.