Nedsmältningen av amerikanska subprime-bolån som började i slutet av 2007 ledde till en allvarlig ekonomisk recession. År senare försöker många hushåll fortfarande arbeta sig tillbaka till finansiell solvens. Ett av de viktigare restaureringsverktygen är en ändring av bolånelån -- ofta ett av en grupp av regeringsinitierade program under paraplyet Home Affordable Modification Program, eller HAMP.
Att bara kvalificera sig till ett av dessa program är otroligt svårt. Om du faktiskt har flyttat din ansökan om låneändring till en punkt där du förhandlar om villkoren med din långivare, är du i den lyckliga minoriteten. Här är några tips från skyttegravarna om hur man kan avsluta affären på de bästa tillgängliga villkoren.
En ändring av lånet innebär ett eller flera av följande:en minskning av det utestående kapitalbeloppet, en lägre ränta och en partiell efterlåtelse av upplupna straffavgifter och avgifter inklusive godtrosbetalningen de flesta långivare kräver i början av förhandlingsprocessen.
Att få ned kapitalbeloppet är svårast. Åtminstone en mäklare hävdar att banker som gör lånändringar helt enkelt inte kommer att minska kapitalbeloppen. Detta motverkas av statliga HAMP-dokument, men som säger att om lånebeloppet överstiger 115 procent av det aktuella bedömda värdet på bostaden, "måste servicepersonalen överväga om ett Principal Reduction Alternative (PRA) ... bör genomföras som en del av HAMP-modifieringen." Om din långivare påstår sig inte veta om detta och ditt lån är kvalificerat, visa henne litteraturen som bekräftar din rätt till nedsättning av kapitalbeloppet. I det här fallet och i alla andra skeden av förhandlingen, lägg dina förfrågningar skriftligt och bekräfta leveransen.
Beroende på din ekonomiska situation kan du kanske få en ny ränta på så lite som 2 procent. Observera att vilken takt du än får börjar klättra igen med 1 procent per år efter fem år, i de flesta fall under tre eller fyra år i rad.
Fastighetsmäklare med erfarenhet inom detta område hävdar att i de flesta fall kan sökande som slutför låneändringsprocessen uppnå en räntesänkning. De med aktuella lånebetalningsplaner som kräver betalningar som överstiger 31 procent av inkomsten kan uppnå de största räntesänkningarna, men alla låntagare i ekonomiska svårigheter är berättigade till viss lättnad. Läs HAMP-dokumenten och bestäm vilken räntenivå du är berättigad till, och presentera sedan dessa dokument som bevis när du ber om sänkningen.
Det finns också alternativa lånemodifieringsprogram som inkluderar minskning av kapitalbeloppet som är tillgängliga för VA-lån och FHA-lån.
Istället för att bryta ut påföljderna och försöka förhandla om dem som separata poster, försök med ett nytt reducerat lånebelopp som inkluderar allt. Det är lättare att få straffen att försvinna än att få dem sänkta eller förlåtna. I ett typiskt fall uppnådde en Chase-låntagare en minskning av 250 000 USD i kapitalsaldo på ett bolån på 1,1 miljoner USD som inkluderade en engångsbetalning av ett andralån på 100 000 USD för 20 000 USD. Böterna absorberades i det sänkta kapitalbeloppet, vilket i praktiken upphävde dem.