Någon nära dig har dött och de lämnade sitt hus till dig. Du har redan ett hem, och du kanske vill ha kalla, hårda pengar istället. Kan du sälja fastigheten? Nästan säkert, men om du kan göra det utan att gå igenom bouppteckning beror på exakt hur du ärvt huset, inte om du har blivit utsedd till dödsboets skiftesman. Och du kan bara vara testamentsexekutor om dödsboet är under prövning.

Det beror på gärningen

Vem som kan sälja dödsboegendom beror på hur du ärver den. Du kan ärva ett hus på hur många olika sätt som helst, och vissa kräver inte bouppteckning så att en exekutor aldrig skulle vara inblandad.

• Fast egendom kan innehas tillsammans med "rätt till efterlevande ." Kanske var du och den avlidne namngivna som gemensamma ägare i handlingen, och handlingen föreskriver att huset automatiskt övergår till den andra enligt lag när någon av er dör. Det finns inget behov av bouppteckning i det här fallet.
• En hyresrätt i sin helhet fungerar på samma sätt, men denna typ av handling kan endast användas mellan makar.
  
• Vissa stater erkänner överlåtelse-vid-dödshandlingar som fungerar på samma sätt som bankkonton som betalas vid dödsfall. Du är namngiven som förmånstagare på denna typ av gärning, men du är inte delägare i fastigheten. Du har ingen rätt till egendomen eller ansvar för huset förrän ägaren dör. Detta arrangemang förbigår också bouppteckning.
  

Ingen av dessa handlingar innebär att den avlidne inte också hade en bouppteckning bestående av annan egendom, utan testamentsexekutorn skulle bara ha kontroll över dessa bouppteckningstillgångar, inte egendom som lämnats till dig direkt, oavsett om du är testamentsexekutor eller någon annan. annat tjänar.

När bouppteckning krävs

Bouppteckning krävs alltid när egendomen inte övergår till en levande förmånstagare enligt lag såsom i exemplen ovan. En avliden person kan inte äga egendom, så domstolen måste överföra äganderätten. Det är hela syftet med bouppteckning, tillsammans med att reglera den avlidnes skulder.

Bouppteckning krävs även om den avlidne inte lämnat ett testamente om huset inte har något annat sätt att överlåta till en levande förmånstagare. Den enda skillnaden är att den avlidnes egendom skulle delas ut till arvingar enligt statlig lag om det inte finns något testamente – inte nödvändigtvis enligt den avlidnes önskemål som anges i ett testamente och testamente.

Alternativ till bouppteckning

Många stater erbjuder alternativ för mindre fastigheter. Tillgångar – även hus – kan överföras till förmånstagare utan att skiftesrätten involveras, ibland helt enkelt genom intyg, om ett dödsbos hela värde ligger under en viss tröskel. Gränsen är vanligtvis någonstans från 50 000 $ till 150 000 $ . Det kan variera beroende på statlig lag. I det här fallet är du fri att sälja bostaden efter att fastigheten har överlåtits till dig, precis som om den hade överlåtits till dig genom handling.

Vissa stater erbjuder också hembygdsundantag som tillåter en avlidens bostad att övergå till vissa förmånstagare utan att det krävs bouppteckning, men egendomen måste vara just det – den avlidnes primära hem, inte ett fritidshus eller investeringsfastighet. Vissa stater inför också värdebegränsningar för dessa typer av överföringar.

Exekutorns roll

Rätten kommer att utse någon att agera som exekutor och förvalta dödsboet genom bouppteckningsprocessen om bouppteckning krävs, typiskt sett den person som nämns i den avlidnes testamente. En nära familjemedlem utses vanligtvis om det inte finns något testamente, benämnt personligt ombud eller handläggare snarare än en testamentsexekutor. Utnämningen ger exekutor eller personlig företrädare befogenhet att sälja ett hus som ingår i bouppteckningen vid behov, även om detta vanligtvis kräver domstolsgodkännande.

Förmånstagare kan ibland åsidosätta exekutorer eller personliga företrädare, men detta kräver undantagslöst också domstolsgodkännande och ömsesidigt samtycke från alla förmånstagare.

Hantera ett inteckningslån

I något av dessa fall är huset ditt, och du kan sälja det utan inblandning av en exekutor eller skiftesrätt när det har överlåtits till dig. Men du kanske upptäcker att du också har ärvt en inteckning i fastigheten, och det måste naturligtvis tas med om du bestämmer dig för att sälja bostaden.

Den goda nyheten är att federal lag förbjuder hypotekslångivare att ringa inteckningen förfallen i sin helhet eftersom ägaren har dött. Den dåliga nyheten är att betalningar fortfarande måste göras – eller så måste bolånet refinansieras – för att förhindra utmätning.

Underhålla fastighetskostnader

Fastighetens utgifter måste behållas fram till försäljningen, annars riskerar du att förlora den till utmätning oavsett hur du ärver den. Detta inkluderar inte bara att betala bolånet. Fastighetsskatter och försäkringar måste också underhållas. Exekutorn bör betala dessa räkningar från dödsboet om bouppteckning krävs, åtminstone tills det överförs till dig, men du måste personligen göra betalningar om du ärver egendomen direkt.

Fastighetsskatter fortsätter att tillkomma när någon dör, och obetalda skatter kan skapa panträtt i fastigheten. I bästa fall kommer panten att betalas av från intäkterna när du säljer huset. I värsta fall kan beskattningsmyndigheten effektivt utmäta fastigheten – ofta sälja den till högstbjudande – för att kräva de skyldiga skatterna.

Hantering av konkursbo

En av de största komplikationerna som kan uppstå när bouppteckning krävs är att den döde inte lämnade tillräckligt med tillgångar för att betala av alla sina skulder. Denna omständighet kallas ett "insolvent dödsbo" och det kan betyda att även om den döde lämnat dig bostaden, kommer du inte heller att få det eller dess motsvarighet kontant, om det ingår i dödsboet. All den dödades egendom måste likvideras i detta fall för att samla in så mycket kontanter till borgenärerna som möjligt.

Och den avlidnes borgenärer kommer att få veta om dödsfallet. Exekutorer och personliga ombud är enligt lag skyldiga att underrätta dem skriftligen, och de flesta stater kräver också att de publicerar tidningsmeddelanden om dödsfallet, vilket gör alla okända borgenärer uppmärksamma på deras rätt att göra anspråk på betalning. Borgenärer har vanligtvis en period på flera månader på sig.

Vissa statliga och federala lagar undantar vissa tillgångar från borgenärsanspråk, men dessa undantag gäller normalt saker som pensionskonton, inte fastigheter.

Konsekvenser av omvända inteckningar

Det finns en sista rynka att vara medveten om, oavsett om du ärver bostaden direkt eller om det överförs till dig genom bouppteckningsprocessen. Den avlidne kan ha haft en omvänd inteckning i fastigheten. En omvänd inteckning låter äldre husägare dra kontanter från det egna kapitalet i sina fastigheter, och detta utgör en panträtt mot det. De behöver inte betala tillbaka pengarna förrän de dör, säljer bostaden eller flyttar ut .

Du kan refinansiera bostaden i det här fallet, betala av det omvända inteckningslånet, eller så kan du sälja fastigheten och betala inteckningen från försäljningsintäkterna.