Federal Housing Administration försäkrade cirka en tredjedel av amerikanska bolån från och med 2010. FHA:s popularitet beror delvis på byråns flexibla kvalificeringsriktlinjer för att förvärva och refinansiera bolån. En byrå inom Department of Housing and Urban Development, FHA:s försäkring skyddar långivare. FHA-låntagare kan använda HUD:s partiella anspråksalternativ, vilket innebär en engångsbetalning till långivaren för att förhindra utestängning. Efter att en delfordran har betalats kan FHA-låntagaren refinansiera sitt hem.

Grunderna

En unik fördel med HUD-försäkringsprogram är långivarens ersättning. HUD betalar fordringar till långivare om husägare fallerar, med hjälp av pengar från FHA-försäkringsfonden, vilket är pengar som samlas från låntagarens betalda hypoteksförsäkringspremier och betalningar.

I en delfordran förskotterar långivaren eller hypotekslångivaren medel, eller beloppet i efterskott, på låntagarens vägnar för att återinföra det förfallna lånet. De lämnar in ett krav hos HUD för det belopp som måste vara minst fyra månaders obetalt bolån, men inte mer än 12 månaders kapital, räntor, skatter och försäkringar (PITI). Låntagaren undertecknar ett skuldebrev som ska betalas till HUD som är räntefritt och förfaller till betalning vid betalning av det första inteckningslånet. En refinansieringstransaktion är ett sådant fall där delfordran måste återbetalas.

Procedur

Långivaren eller lånetjänstemannen ansvarar för att meddela HUD i händelse av en refinansiering så att HUD kan ge ett utbetalningsutdrag för delkravet. Den HUD-behållna entreprenören som servar delkravsanteckningen tillhandahåller utbetalningsofferten på det utestående saldot. Enligt Mortgagee Letter 2003-19 kan långivare skicka sin begäran om utbetalning till HUD:s serviceentreprenör på:

U.S. Department of HUD c/o First Madison Services, Inc. 4111 South Darlington Suite 300 Tulsa, OK 74135

Detta krav säkerställer att det partiella fordringssaldot inte förbises när den första pantnotan betalas genom en refinansieringstransaktion.

Identifiering

Långivaren måste registrera den delfordran hos lämplig jurisdiktionsskrivare. Den partiella fordringsanteckningen registreras som en underordnad panträtt, vilket innebär att den första inteckningen behåller avbetalningsprioritet. HUD kräver att delkravet lämnas in för inspelning inom en period av högst fem arbetsdagar efter undertecknandet av anteckningen och innan anspråket lämnas in till HUD. Anspråket blir då en del av offentliga register och kan identifieras genom en titelsökning som utförs vid tidpunkten för refinansiering.

Överväganden

Även om en refinansieringstransaktion utlöser återbetalning av den partiella fordran, kräver en lånemodifiering, som ändrar det första lånet så att låntagare bättre kan hantera sina betalningar, inte partiell utbetalning av fordran. Ändringar av lånet innebär att låntagaren återställer sina betalningar. I sådana fall kan HUD underordna det partiella anspråket på nytt för att tillåta låneändringen att slutföras. Långivaren måste kontakta HUD:s serviceentreprenör för säkerhetsdokumentets språk och villkor för att återställa delkravsanteckningen.