Med tanke på att vi befinner oss i det tionde året av den längsta ekonomiska expansionen i amerikansk historia, är det inte förvånande att vi är föremål för daglig diskurs mellan de som tror att vi fortfarande har utrymme att växa, och de som fruktar att en sammandragning är nära förestående.
Kommersiella fastigheter (CRE) lever och dör med ekonomiska cykler, så många investerare känner att de inte kan hoppa in i CRE om de inte har en pärla på vart marknaden är på väg på kort sikt.
Denna uppgift är ännu mer utmanande på grund av det ständiga prat som kommer från branschinsiders, vd:ar, finansanalytiker och alla som har något att säga om fastighetsmarknaderna. Ofta kommer marknadsledare att inta diametralt motsatta positioner. Som enskild investerare kan det vara svårt att förstå vad de ser som du inte kan.
Vi lever i en informationsålder, men tillgång till information räcker inte. Du måste kunna mina den informationen för insikter för att generera bättre avkastning. Idag hjälper vi dig att ta reda på hur du investerar i CRE genom att visa dig hur du förstår två motsatta åsikter i kommersiella fastighetsinvesteringar på senare tid. Vi kommer också att lyfta fram några fastighetsinvesteringsfonder (REITs) för tillväxt och utdelningar.
Flerfamiljs REITs – som trots sin inriktning betraktas som kommersiella fastigheter, inte bostäder – delar en bransch, men inte nödvändigtvis samma mål eller strategier.
Michael J. Schall, nuvarande VD och VD för Essex, förespråkar ett fortsatt beroende av flerfamiljshus på marknader på västkusten med begränsad utbud, trots höga värderingar och ett hårt regelverk. Det är särskilt fallet i Tier 1-städer som San Francisco och Los Angeles, där regler för markanvändning och hyresgästskydd är några av de strängaste i landet.
Eric Bolton, Jr., VD, styrelseordförande och VD för Mid-America Apartment Communities (MAA, $134,93), tar ett annat tillvägagångssätt. Istället för att fokusera på Tier 1-städer på avancerade marknader, söker Mid-America till områden med lägre levnadskostnader i regionerna sydöstra, sydvästra och mitten av Atlanten. Dessa regioner tenderar att ha lägre förvärvskostnader, erbjuda gynnsammare affärsklimat och har mest utrymme att växa på lång sikt.
Båda företagen satsar stort på framtiden för den amerikanska flerfamiljsmarknaden, och den framtiden förblir gynnsam åtminstone in i 2020, som Bolton påpekade i den här Nareit-intervjun.
"Vi måste alla omkalibrera vårt tänkande lite efter de historiskt starka trenderna under de senaste åren, men överlag tror jag att lägenhetsbranschen förblir i mycket bra form", säger han. "Demografi, sociala trender, anställningsvillkor och rimligt nytt utbud kombineras för att ge villkor för lägenhetsuthyrning som kommer att stödja en stadig hyrestillväxt."
Båda REITs har dock väldigt olika tillvägagångssätt för att nå långsiktig tillväxt. ESS (avkastning:2,5 %) satsar stort på den fortsatta ekonomiska dominansen på västkusten, medan MAA (avkastning:3,0 %) planerar att växa genom billigare men fler förvärv i hjärtat och på andra håll.
Att välja rätt marknad att investera i verkar vara en oöverstiglig utmaning, men det finns beprövade mätvärden som investerare kan använda för att bedöma flerfamiljsmarknaden i ett givet geografiskt område.
De två nyckelindikatorerna du vill hålla utkik efter är sysselsättning och befolkningstillväxt. Anledningen är enkel:Om människor inte kan hitta jobb kommer de inte att ha råd med bostad. Samma idé fungerar för befolkningstillväxt:Ju färre personer du har som konkurrerar om lägenhetsyta, desto högre vakanser blir det. Dessutom måste marknader i områden med en minskande befolkning spendera mer på att behålla hyresgäster och marknadsföra till nya hyrestagare.
Kom bara ihåg:Även om dessa två indikatorer är solida, måste investerare fortfarande gå djupare för att hitta det verkliga tillståndet på en marknad. För anställning, ställ dig själv frågor som:
Alla dessa frågor måste besvaras för att avgöra en marknads långsiktiga hälsa. Marknader som är beroende av en eller två sysselsättningskällor, såsom en stor fabrik eller en militärtjänst, tenderar att vara mer instabila än de områden med en mer varierad sysselsättningsbas.
Tillbaka till Essex Property Trust:ESS fokuserar strikt på flerfamiljsfastigheter i västkuststäder med stark sysselsättningstillväxt, positiva demografiska trender och en mångfald av efterfrågan.
"Essex ser ut att investera på marknader med den största långsiktiga hyrestillväxten", säger Essex vd Michael Schall till MultiHousingNews. "Varje år tittar vår forskargrupp mer brett på dynamiken för utbud/efterfrågan på bostäder för många stora amerikanska tunnelbanor, i huvudsak för att ständigt utmana våra marknadsurvalskriterier och portföljallokeringar. Vid denna tidpunkt, pågående bostadsbrist, dyra bostadsalternativ och exceptionell tillväxt inom teknikindustrin fortsätter att bekräfta vårt fotavtryck på västkusten."
Fundrises West Coast eREIT (en offentlig men icke-handlad REIT) är ett annat alternativ som följer en liknande strategisk plan.
Kommersiella fastigheter ger investerare ett stabilt kassaflöde, uppskattningsfördelar och betydande skattefördelar jämfört med andra populära tillgångsklasser.
CRE kan också hjälpa till att skydda investerarportföljer från volatilitet i traditionella aktier. Fastighetens kontracykliska karaktär – och i synnerhet flerfamiljshus – gör att investerare kan säkra sig mot fall på aktiemarknaden. Även under en stor bostadskrasch, som den 2008, behöll flerfamiljsförmögenheter i många delar av landet samma nivå eller minskade vakansen, främst på grund av ökad efterfrågan på hyresbostäder då människor förlorade sina hem på grund av avskärmning eller ekonomiska omständigheter.
På lång sikt har värdet på fastigheter i USA – inklusive kommersiella byggnader – alltid ökat. Studier har visat att även om aktiemarknaden och passiva fastighetsinvesteringar når samma tillväxtnivå, tenderar förvaltade fastighetstillgångar (som REITs) att överträffa aktiemarknaden något i långsiktig tillväxt.
Skattefördelarna med CRE-tillgångar har ofta betydande positiva effekter på investerarportföljerna. Program som Opportunity Zones och bestämmelser som 1031 Exchanges tillåter återinvestering av kapital som annars skulle ha betalats till IRS. Möjligheten att återinvestera det kapitalet hjälper kunniga investerare att generera högre avkastning jämfört med investeringar utan en skatteuppskovstid.
Ett exempel på en offentlig REIT som syftar till att generera avkastning via Opportunity Zones är Belpointes OZ REIT (BELP, 100,10 USD). Det är dock värt att notera att även om det är en pionjär inom området, så handlas det "over-the-counter" på en mycket liten volym på några tusen aktier per dag. Adoption, om det kommer, kommer att ta tid, och detta är verkligen en lek för mer aggressiva smaker.
I det privata utrymmet, SkyBridge Opportunity Zone REIT försöker med en liknande strategi. Skybridges vd Anthony Scaramucci förklarade för Bloomberg varför hans företag går in i OZ-utrymmet:
"Det finns 8 700 möjlighetszoner i hela USA och vi ville erbjuda våra kunder en diversifierad portfölj över en hel del av den marknaden; vi ville kunna ge intäkter under loppet av de 10 åren när vi utvecklar och mognar fastigheter, vilket kommer att vara kassaflöden; och sedan likviditetsaspekten där vi i slutet av år sex kommer att kunna offentliggöra REIT och folk kan fatta ett beslut om de vill stanna och/eller sälja sina aktier."
I många fall känner investerare att de kan skapa skenande vinster genom att tajma marknaden.
Inget utlovas dock och inget resultat är säkert. Till exempel är vi för närvarande mitt uppe i en 10-årig tjurkörning som skulle ha varit otänkbar för ett decennium sedan, under höjden av den stora lågkonjunkturen. Trots vissa negativa indikatorer, som den inverterade avkastningskurvan som blinkade några gånger under 2019, pekar många andra positiva indikatorer (som jobbtillväxt och konsumentförtroende) på fortsatt ekonomisk tillväxt.
Många investerare som väntade vid sidan av år 7 eller år 8 sparkar sig själva för att ha missat tid. Deras falska övertygelse om att marknaden var försenad för en korrigering ledde till en situation där de släpade efter investerare som drog avtryckaren på investeringar oavsett historiska trender.
Den typen av timing är inte till hjälp. Men att veta var du är i fastighetscykeln kan hjälpa dig att hitta lönsamma möjligheter och undvika förluster. Fokus på marknadens grunder och inneboende värde är en mycket större faktor för din långsiktiga framgång än timing. Det är också mycket lättare att studera de underliggande grunderna för en investering än att avgöra exakt när och hur marknaden kommer att gå in i recession.
"Investering är mer en övning i att svinga ett bredsvärd än att använda en kirurgisk skalpell", säger Charles Sizemore, rektor för Sizemore Capital. "Du behöver inte tajma saker perfekt så länge du får ett rimligt pris och, när det gäller inkomstbringande fastigheter eller REITs, får en konkurrenskraftig avkastning. Du bör kanske alltid ha lite torrt pulver i ordning att dra nytta av eventuella större tillbakadragningar. Men om siffrorna ser bra ut ska du inte vara rädd för att sätta ditt kapital i arbete." Han påpekar också att fastighetshyrorna tenderar att stiga med tiden, och hyreskontrakten har ofta inbyggda hyresrulltrappor. Så i fallet med börsnoterade REITs leder denna stadiga ökning av hyresintäkterna till stadigt stigande utdelningar.
Tänk på Fastighetsinkomst (O, 76,89 $), vilket förmodligen är den mest "obligationsliknande" av alla omsatta aktie-REIT. Realty Income erbjuder en anständig direktavkastning på 3,6 %, och den har höjt utbetalningen med en sammansatt årlig ränta på 4,6 % sedan börsnoteringen 1994.
Utifrån när man tittar in kan det vara förbryllande att se två VD:ar med liknande bakgrund och härstamning som förespråkar väldigt olika tillvägagångssätt på de kommersiella fastighetsmarknaderna.
Till exempel, när det kommer till REITs, utkämpas en ideologisk strid mellan förespråkare för kapitalanskaffningar med stora pengar, och de som anser att dessa medel är för besvärliga för att generera optimal avkastning. Åsiktsskillnaden beror på det faktum att vissa ledare tror att noggrant utplacerade "smarta pengar" kommer att generera högre avkastning jämfört med stora fonder som använder sitt betydande kapital och sin position på marknaden för att tvinga fram avkastning, snarare än att välja och välja de allra bästa. möjligheter.
Dessa olika trossystem leder till att enskilda vd:ar "styrer skeppet" i helt olika riktningar, men med samma mål:att maximera avkastningen. Ett större företag kan försöka vända sig till en viss fastighetsmarknad för att driva ekonomisk utveckling, medan ett mindre, mer flexibelt företag kan välja och vraka individuella möjligheter i områden med hög tillväxt över hela landet.
På marknaderna är ingenting garanterat, så det borde inte komma som någon överraskning att även de mest kunniga och kapabla ledarna kan ha olika syn på hur man genererar den bästa avkastningen för investerare från CRE.
Som ett exempel på ett framgångsrikt "small ball"-tillvägagångssätt, överväg fallet med STORE Capital (STOR, 38,31 USD), vilket ger 3,7 %. STORE har framgångsrikt byggt upp en portfölj med mer än 2 400 fastigheter som består av allt från tandläkarmottagningar till bilaffärer. En trevlig aspekt av denna strategi är att problem i en enskild fastighet inte kommer att vända portföljen. Det är också värt att nämna att STOREs portfölj, med sitt fokus på tjänsteföretag, är ungefär så nära "Amazon-säker" som du kan komma.
Översvämningskostnader i flera stater Kommersiella fastigheter kommer att stiga
7 gyllene regler för investeringar och avancerad fastighetsplanering
Fasten dina säkerhetsbälten:Kommersiella fastigheter tar ett flyg till kvalitet
Att gåva eller inte att gåva
Investerat i kommersiella fastigheter under covid-19? 5 viktiga frågor besvarade
Pensionärer, det är inte för sent att köpa livförsäkring
Realty Mogul recension | Ackrediterad fastighetsinvestering
AcreTrader recension:Investera i jordbruksmark