Dow Jones industriindex noterade sitt bästa kvartal på 33 år den 30 juni och steg 17,8 %. Stor grej. Under samma period steg S&P Homebuilders Select Industry-index med 47,6 %. Sektorn ödelades av covid-19, och det är nästan säkert att byggarnas intäkter och vinster kommer att minska under detta år med hög arbetslöshet och beställningar för att stanna hemma. Men aktiekurserna återspeglar förväntade, inte aktuella, vinster. Investerare blickar mot framtiden och de gillar vad de ser. Faktum är att vi kan stå på randen av en bostadsrevolution.
COVID kommer att förändra hemköpslandskapet till det bättre, delvis genom att skapa fler hemkroppar. Under epidemin blev hemmen centrum för nästan all familjeaktivitet – rekreation, underhållning, middagar, utbildning och arbete. Eget kapital i ett familjehem är den främsta tillgången för hushållen, och står för cirka en tredjedel av nettoförmögenheten, tillsammans. Om jag har rätt kommer det att representera en större andel under de kommande åren.
Med tre till två marginal sa amerikaner till Gallup i april att de föredrar att fortsätta arbeta hemifrån efter att pandemin är över snarare än att gå tillbaka till kontoret. Om du distanspendlar kan du bo var som helst, så du har råd med en större plats, bortom staden och närliggande förorter. En Harris-undersökning fann att en tredjedel av de tillfrågade sa att de övervägde att flytta till en plats med mindre tätbefolkning.
Exodus till landet. Enligt National Association of Realtors vill köpare flytta längre ut så att de inte kommer att vara så nära grannar som kan vara smittade, nu eller i framtiden (se Aktuella skäl att köpa ett fritidshus). Den kaos som följde på polisvåld i våras har också lett till en viss besvikelse över stadslivet, men landets tre största storstadsområden – New York, Los Angeles och Chicago – tappade redan befolkning. Att flytta till utkanten och köpa ett större hus med nöjesrum, gigantiska kök, pooler och separata hemmakontor för makar är trender som byggare måste älska.
Naturligtvis kan du förmodligen inte flytta till ett större hus om du är utan arbete, och med tvåsiffrig arbetslöshet och ekonomins framtid osäker är det förståeligt att bostadsförsäljningen har fallit ned. Men ett index för pågående försäljning av tidigare ägda bostäder steg med 44,3 % i maj jämfört med april, ett tecken på att bostadsfastigheterna studsar tillbaka.
Grunderna är definitivt på plats. Räntorna är bland de lägsta någonsin. I mitten av juli var den genomsnittliga räntan på ett 30-årigt bolån med fast ränta bara 2,98 %; på 15 år, 2,48 %, enligt Freddie Mac.
En annan anledning till att jag anser att aktierna hos amerikanska husbyggare är värda att överväga nu är att aktierna i dessa företag är relativt billiga. Trots prishoppet under andra kvartalet har S&P Homebuilders-index under de fem åren fram till den 30 juni gett ett årligt genomsnitt på mer än fem procentenheter mindre än S&P 500 under samma period.
Ett hus kan vara amerikanernas största tillgång, men de företag som bygger hus är små. De 10 största börsnoterade byggarna hade förra året en sammanlagd försäljning på cirka 80 miljarder dollar, ungefär samma som big-box-återförsäljaren Target. Marknadsvärdet för den största husbyggaren, Lennar, är bara 18 miljarder dollar.
De flesta byggare är regionala och skalfördelar från produktion eller marknadsföring är minimala. Husbyggare måste bygga hus ett efter ett och sälja dem, antingen enskilt eller i relativt små samhällen. Lönsamheten beror ofta på hur kunnigt ett företag har varit i sina köp av mark eller byggnadstomter, hur klokt ett företag lånar och hur väl det tar tid att bygga för att möta efterfrågan. Det är faktorer som den genomsnittliga investeraren inte riktigt kan analysera. Som ett resultat tror jag att den bästa strategin är att investera i husbyggare som gör affärer i blomstrande delar av landet och som har långsiktiga resultat av stigande intäkter, bra balansräkningar och aktiehandel till attraktiva priser – i en tid då ekonomin börjar en tillväxtspurt (som det kan vara nu).
Vad man ska köpa. Homebuilder NVR (symbol NVR, $3 271) uppfyller alla dessa kriterier. NVR bygger i varma fickor i mitten av Atlanten, Syd och Mellanvästern. Det sköts på ett försiktigt sätt, förvärvar tomter som redan är färdiga och redo att byggas (istället för att spekulera i råmark) och bygger sedan ett nytt hus först när det har sålts i förväg. Intäkter och nettointäkter har ökat stadigt de senaste fem åren. Covid-19 kommer med största sannolikhet att leda till att försäljningen och intäkterna faller under 2020, men NVR bör komma tillbaka på rätt spår igen 2021. (Priser och annan data, om inte annat anges, gäller till och med den 10 juli; aktier och fonder som jag gillar är i fetstil. )
NVR-aktien fick en stor hit tidigare i år och föll med nästan hälften inom en månad; det har studsat tillbaka men är fortfarande långt borta från februaris högsta. Det här är ett av de stilrena företagen som alltid verkar för dyra att köpa. Nu är det en bra tid. NVR handlas till 17 gånger den beräknade vinsten för det kommande året – högt för sektorn men rimligt för en sådan fantastisk presterande. Företaget har en imponerande balansräkning, med 1,1 miljarder dollar i kontanter och 682 miljoner dollar i skulder i slutet av det senast rapporterade kvartalet. (Jämför det med Lennar, som har 1,4 miljarder dollar i kontanter och 7,5 miljarder dollar i skulder.)
Förutom NVR, med ett börsvärde (aktiekurs gånger utestående aktier) på 12 miljarder USD, gillar jag fyra aktier med börsvärden på cirka 2 till 3 miljarder USD. Meritage Homes (MTH, $79) är en Sun Belt-byggare baserad i Phoenix med ett rekord av gnistrande intäkter och intäkter, även om båda förmodligen kommer att falla under detta pandemiår; pris-inkomstmultipeln är 11. TRI Pointe Group (TPH, $15), som huvudsakligen bygger i väst, förlorade två tredjedelar av sitt värde i COVID-kraschen, och återhämtade sedan det mesta – men inte allt – av den förlorade marken. Aktien handlas till ett P/E på 9.
Taylor Morrisons hem (TMHC, $22), en annan snabbväxande Arizona-baserad byggare, har en mer riskfylld profil. Analytiker förväntar sig att vinsterna kommer att falla kraftigt i år, för att sedan återhämta sig 2021. Företaget, som grundades 1936, har en skakigare balansräkning än Meritages och TRI Pointes, men aktierna, ned 24% från sin högsta nivå, är blygsamt prissatta. LikasåLGI Homes (LGIH, 102 USD), som bygger en rad hus som sträcker sig från nystartade till lyxhus i regioner inklusive nordvästra och södra, har tunga skulder i förhållande till kontanter men kraftfull intäktstillväxt och intäktsökning.
De flesta börshandlade fonder i sektorn är otillfredsställande. Trots sitt namn har SPDR S&P Homebuilders bara ett fåtal byggare i sina toppinnehav och är istället befolkat med byggleverantörer och tillverkare av mattor och apparater. En fond som heter iShares Residential Real Estate har inga byggare alls bland sina 25 största innehav; dess portfölj gynnar fastighetsinvesteringsfonder inom hälsovård, lägenhet och förråd. Däremot utgör byggare majoriteten av tillgångsvärdet föriShares U.S. Home Construction (ITB, $45). Även om fonden också äger aktier i företag som Sherwin-Williams och Home Depot, är den den bästa av ETF:erna – och värd att titta på om du föredrar fonder framför enskilda aktier.
Sanningen är att när det kommer till bostadsfastigheter är din bästa insats ditt eget hem. Du kan inte slå hävstången, skattelättnaderna och den konsekventa avkastningen. Men en stark näst bäst är beståndet av husbyggare – särskilt nu, på randen av vad som kan bli en bostadsrevolution.
James K. Glassman är ordförande i Glassman Advisory, ett konsultföretag inom offentliga angelägenheter. Han skriver inte om sina kunder. Han äger inga av de nämnda aktierna. Hans senaste bok är Skyddsnät:Strategin för att minska risken för dina investeringar i en tid av turbulens.