Jag skrev om den potentiella fastighetsboomen i Singapore tidigare och hur du kan dra nytta av den utan att köpa fysiska fastigheter. Jag har redan föreslagit att investera i fastighetsbyråers aktier och jag kommer att prata om fastighetsutvecklare i det här inlägget.

Process för fastighetsutveckling, i ett nötskal

Det är en lång process:

1. Utvecklaren måste lägga bud på mark, eller försöka en blockera en befintlig fastighet,
2. engagera sedan arkitekter för att designa mästerverket,
3. äntligen börjar försäljningen när utställningslägenheten och marknadsföringsgarantierna är uppe. Här arbetar de med fastighetsbyråer för att marknadsföra enheterna.
4. Betalningar kommer att samlas in när byggnaden byggs. Det är inte förvånande att betala en deposition nu och vänta på att ett projekt ska slutföras om fyra år.

Att ha en så lång process gör det utmanande för utvecklare att fånga fastighetscykeln korrekt (köp lågt och sälj högt ) på grund av den långa tidslinjen för fastighetsutveckling.

Eftersom fastighetssuget värms upp igen vore det en bättre idé att leta befintliga till salu fastigheter och respektive fastighetsutvecklare bakom dem. (När vi gör den här övningen för att hitta potentiella investeringsidéer, kommer vi bara att fokusera på fastighetsutvecklare listade i SGX. )

Vi går igenom nyckelsiffror för att ta reda på potentiella vinnare i denna cykel:

Lista över nya fastighetslanseringar av offentligt listade utvecklare

Jag identifierade 12 projekt som för närvarande är till försäljning, som tillhörde offentligt listade utvecklare.

1. Dalvey Haus – KOP (SGX:5I1)
2. M – Wing Tai (SGX:W05)
3. Linq – BBR (SGX:KJ5)
4. The Atelier – Bukit Sembawang Estates (SGX:B61)
5. The Avenir – GuocoLand (SGX:F17) 40 %, Hong Leong Realty 40 % och Intrepid 20 %
6. Kopar – Chip Eng Seng (SGX:C29)
7. Van Holland – Koh Brothers (SGX:K75)
8. Hyll on Holland – Far East Consortium Properties 80 % och Koh Brothers (SGX:K75) 20 %
9. Clavon – UOL (SGX:U14) 80 % och UIC (SGX:U06) 20 %
10. Cairnhill 16 – Tiong Seng (SGX:BFI) 60 % och Ocean Sky Int (SGX:1B6) 40 %
11. Leedon Green – Yanlord Land (SGX:Z25) och MCL Land (dotterbolag till Hongkong Land)
12. Penrose – CDL (SGX:C09) 40 % och Hong Leong 60 %

Denna lista ensam berättar inte ominkomstbidraget till utvecklarna , från dessa projekt.

Vi måste uppskatta försäljningssiffrorna och jämföra dem med utvecklarnas befintliga intäkter.

Hur jag uppskattade försäljningssiffror

I detta skede är det svårt att uppskatta försäljningssiffrorna av två skäl:

• Försäljningsvolymen är fortfarande låg.
• Försäljningspriserna kanske inte släpps och kan variera beroende på enheter och förhandlingar med köparna.

Därför ska jag förenkla uppskattningen genom att ta Bruttoyta (GFA) x uppskattat pris per kvadratfot (psf) .

Här är resultaten, jämfört med utvecklarnas intäkter 2019:

Projekt av betydande värde för utvecklarna

Du kanske har märkt att för mindre företag tenderar försäljningar av en fastighet att ha en överdriven inverkan på deras intäkter. Detta borde inte komma som en överraskning.

4 utvecklare som kan uppleva>100 % påverkan på intäkterna

De är:

• KOP (SGX:5I1),
• Wing Tai (SGX:W05),
• BBR (SGX:KJ5),
• Ocean Sky Int (SGX:1B6)

(Observera att jag använder intäkter för enkelhet och konsekvens. I fall av joint ventures kommer försäljningen inte att redovisas som intäkt utan som en vinst/förlustpost i deras resultaträkning. )

Wing Tai är den mest framträdande av dessa fyra.

Det rapporterades att Wing Tai har sålt 70 % av The M den 24 februari 2020. Men Wing Tai har inte släppt några finansiella rapporter sedan 31 december 2019. Därför vet vi inte den faktiska ekonomiska effekten ännu.

Deras senaste uttalande gällde en vinstguidning:

På enkel engelska; Wing Tai förväntar sig lägre vinster från sina investeringsfastigheter (på grund av lägre värderingar orsakade av de ekonomiska utsikterna ). Men exklusive denna icke-kontanteffekt skulle vinsten bli högre.

Detta innebär att även om de förväntar sig en lägre vinst under 1H2020, förblev de lönsamma genom Covid-19 och strömbrytarperioden.

Hälsosam försäljning under FY20

Det rapporterades att 25 % av The M såldes den 30 juni 2019. Detta betyder att 45 % av försäljningen gjordes under FY20.

Jag förväntar mig att se en starkare utvecklingsförsäljning när Wing Tai släpper sina resultat den 30 juni 2020.

Det bokförda värdet per aktie för Wing Tai är över $4 medan aktiekursen endast ligger på $1,65 i skrivande stund. Men undervärderade aktier tenderar att vara oälskade, särskilt under tider då heta tillväxtaktier är på modet.

När vi analyserar undervärderade aktier ser vi efter potentiella katalysatorer som kan hjälpa till att låsa upp deras verkliga värde. För fastighetsutvecklare är en väsentligt lönsam projektförsäljning en sådan möjlighet.

Möjliga risker

Det skulle inte vara klokt att bara titta på fördelarna. Det finns två stora problem som kan påverka Wing Tais prestanda.

För det första kan de rapportera en enorm vinstminskning på sina investeringsfastigheter , på grund av sänkta fastighetsvärderingar orsakade av de ekonomiska utsikterna.

Ett annat problem som kan dra åt Wing Tais prestationer,är deras detaljhandel . Den hade stått inför utmaningar från e-handelskonkurrenter, även innan Covid-19 inträffade.

Wing Tai driver butiker i S.E.A. för märken som Adidas, Fox Kids and Baby, Topshop, Burton Menswear London, G2000, Uniqlo, Cath Kidston, Miss Selfridge, Wallis, Dorothy Perkins, TFG London, Warehouse, DPAM och Topman. Därav är jag bara optimistisk om Uniqlo helt enkelt för att jag personligen köper kläder från deras fysiska butiker.

Om du vill vara säker på deras prestanda, vänta på Wing Tais officiella ekonomiska resultat innan du bestämmer dig.

Slutsats

Jag tror att fastighetsmarknaden värms upp igen med tanke på olika referenspunkter. Men för de flesta kan det vara en för stor insats att köpa en fastighet. Vi kan istället överväga fastighetsutvecklaraktier.

Många av dessa aktier är undervärderade – säljer långt under sina bokförda värden.

Men värdeaktier har underpresterat i flera år och chanserna att köpa och behålla en värdefälla har ökat. Därför är det viktigt att leta efter katalysatorer som kan hjälpa till att låsa upp deras värde i denna tidpunkt. Att titta på utvecklare som kan göra betydande vinster på befintliga projekt är en sådan katalysator.

Jag har sammanställt en lista över projekt och jämfört med utvecklarnas intäkter ovan. Wing Tai verkar vara ett potentiellt spel men vem vet, det kan finnas andra på listan som också kan göra det bra.

Allt gott!