Jag åt frukost på Toa Payoh när jag hörde ett samtal mellan en fastighetsmäklare och en bankrelationsansvarig.

Fastighetsmäklaren talade upphetsat om en "het" fastighetsuthyrningsmarknad och citerade en kund som betalade översta dollar för att säkra ett hyreshusutan att ens titta på det . Även om jag kunde känna en viss misstro i hennes tonfall, stämmer denna känsla överens med vad jag har hört från andra fastighetsmäklare.

Bostadsmarknaden blomstrar och folkmassor samlas vid nya lanseringar.

URA:s data rapporterade att antalet nyförsäljningar i privata bostäder under 2Q2020 var 1 679. Det var inte ett högt antal jämfört med tidigare kvartal. Men det är fortfarande ganska imponerande, med tanke på Covid-19 och de två månaderna av Circuit Breaker vi hade under andra kvartalet.

Om våra barn tittade på det här diagrammet om tio år, skulle de förmodligen inte inse att det sammanfaller med en av de värsta pandemierna i historien som har hänt, och inte heller att det var under en av de värsta lågkonjunkturerna i Singapores historia.

Du kanske kliar dig i huvudet och undrar varför detta händer.

Varför är köpare så optimistiska mitt i en djup lågkonjunktur?

Jag kan inte bevisa orsakerna till detta beteende, men jag kan föreslå några möjligheter om du behöver lösa detta i ditt huvud.

1. Pengar är för billiga för att ignorera

Räntorna har nått en ny bottennotering med SIBOR (3 månader) ner till 0,44 % i slutet av juli 2020, jämfört med cirka 1,6 % före pandemin. Det är nästan 4x lägre!

Bostadslån för privat egendom är kopplade till SIBORs rörelser. Dessa har också kommit ner till cirka 1,29 % för privata fastigheter.

Varför är lån viktiga?

Eftersom fastigheter är kapitalintensiva och det är knappast möjligt för någon att plocka ut miljoner för att betala för en. Därför lånar människor rejält för att ha råd.

Låga räntor har minst två effekter för att driva efterfrågan på fastigheter.

1. För det första sänker det den månatliga amorteringen av bolån och det blir "prisvärt" för dem som tidigare var prissatta något.
2. För det andra kan investerare skörda en större hyresmarginal och potentiellt realisera en mer lönsam försäljning i framtiden på grund av billiga skulder.

Tankeprocessen kan vara så här, "banker ger praktiskt taget ut pengar, bara låna och köp fastigheter!"

Jag skulle givetvis fela mig på den säkra sidan och varna folk för att inte överanstränga sin ekonomi i sådana fall. Vi kan inte anta att situationen kommer att förbli status quo i framtiden. Att ha en viss buffert är därför att säkra sig mot vissa scenarier som kan bli värre – inkomstbortfall, sjukdomar, stigande räntor, brist på hyresgäster, etc.

Men jag vill inte heller vara en blöt filt.

Gå för det om du har gjort dina summor och om du är säker på att du skulle klara dig bra oavsett vad som kan hända härnäst.

2. WFH

Covid-19 har tvingat de som kan arbeta på distans att arbeta hemifrån. Du kan se detta som ett privilegium eller en förbannelse (beroende på om du har barn som springer omkring ).

Oavsett vilket har detta dykt upp en ekonomisk klyfta som tidigare var oansenlig; det är ofta tjänstemännen som kan arbeta på distans. Tjänstemannen behöver vanligtvis vara på plats för att driva en maskin eller för att betjäna en kund.

Nedan är en undersökning gjord i Massachusetts. Den visade att 75 % av dem med en inkomst över 150 000 USD arbetade på distans jämfört med bara 44 % för dem som betalade under 50 000 USD . Jag har inga siffror för Singapore men jag tror att skillnaden borde vara liknande.

Detta tyder också på att hemmiljön blir en ännu viktigare faktor för dessa tjänstemän när de äter, sover, leker och nu arbetar på samma plats.

Därför kan det vara vettigt att uppgradera sin fastighet – "att ha ett större utrymme för ett hemmakontor och ta tillfället i akt att piffa upp miljön" låter som en ganska bra idé när pengar är "billiga".

Tjänstemän råkar också vara i inkomstklassen som är mer benägna att ha råd med ett hus, eller har tillräckligt hög lön för att kvalificera sig för ett lån.

Därför kan Covid-19 ha varit en oväntad drivkraft för försäljning av privata bostäder.

Hur man drar nytta av en fastighetstjur utan att köpa en fastighet

Det var intressant att notera att Singapores regeringinte har lättat på åtgärderna för kylning av fastigheter även efter att Covid-19 har förstört ekonomin. Det betyder att myndigheterna är försiktiga och deras data visar sannolikt att fastighetsmarknaden var motståndskraftig.

Personligen, baserat på vad jag har delat i tidigare avsnitt, tror jag att fastighetsmarknaden värms upp igen och är redo att fortsätta tjuren.

Jag vet att det kan vara utom räckhåll för vissa människor att köpa en fastighet. Dessutom kan det vara en för stor satsning eftersom fastighetsvärden kan ta en stor del av ditt nettovärde. Jag råder dig inte att göra det speciellt om det innebär att du överanstränger dina ekonomiska förmågor.

Men allt är inte förlorat.

Börsen kan vara ett proxyspel till en blomstrande aktiemarknad – du kan investera i:

• fastighetsbyråer eller,
• fastighetsutvecklare

Jag kommer att täcka fastighetsbyråer i det här inlägget och tillägna ett separat till utvecklarna (eftersom det finns för många av dem).

Det finns två fastighetsmäklare listade på SGX – APAC Realty (SGX:CLN) och PropNex (SGX:OYY).

PropNex var först med att släppa exceptionella resultat för 1H2020 – intäkter och vinster ökade med 45 % respektive 151 % jämfört med 1H2019. Det kom som en överraskning eftersom de flesta inte förväntade sig att folk var på humör att köpa fastigheter när andra dör.

Den goda uppsättningen resultat visade ytterligare att fastighetsintresset är mycket starkt och att momentumet inte har avtagit – det fick Covid-19 och Circuit Breaker att verka som icke-händelser. PropNex aktiekurs har också ökat med de goda resultaten och är nu 13 % högre än vad den var i början av 2020.

PropNex med en PE-kvot på 8 och en direktavkastning på nära 5% ser inte dyrt ut för mig.

APAC Realty kanske inte ringer en klocka men ERA skulle definitivt göra det. Det förra är börsnoterat holdingbolag för ERA-byrån.

Det är en direkt konkurrent till PropNex och har också rapporterat bra resultat för 1H2020 – Intäkter och vinster ökade med 6 % respektive 53 % jämfört med 1H2019.

APAC Realty förlorade på sina intäkter på 173 miljoner dollar, vilket var lägre än 242 miljoner dollar för PropNex. Men det är fortfarande tidigt att säga vem som kommer att bli marknadsledare nummer ett ännu. Det kan vara ett fall där PropNex hade fler projekt att sälja under 2Q2020.

APAC Realtys aktiekurs höjdes av de goda resultaten men den nuvarande aktiekursen på $0,38 är fortfarande lägre än $0,53 vid årets början. Därför ser det relativt billigare ut jämfört med PropNex. Men det kan också vara en indikation på att PropNex tar marknadsandelar och/eller att APAC Realty har hyresrisk efter att de förvärvat en kommersiell byggnad i Toa Payoh.

PE-kvoten på 10 och en direktavkastning på 5,3 % för APAC Realty tyder också på att aktien inte alls är dyr.

Dessa fastighetsbyråer bör se bättre resultat under de närmaste kvartalen, med undantag för eventuella negativa förändringar såsom ytterligare kylningsåtgärder som införts av regeringen.

Avslöjande:Jag har en liten position i APAC Realty.

Tror dör hårt

Att säga att "Singaporeans älskar egenskaper" är en underdrift.

Istället tror jag att vikten av fastigheter etsas in i vår kultur och förs vidare genom generationerna – det är inte bara en önskan utan ett standardalternativ för säkerhet och rikedom. Man måste alltid ha tak över huvudet och att köpa fastigheter är det bästa sättet att bli rik.

Trots att Covid-19 orsakade en av de värsta ekonomiska recessionerna i Singapore sedan hennes självständighet, köpte köpare 1 679 nya privata bostadsfastigheter under 2Q2020. Vi undersökte att låga räntor och WFH-modellen kan vara möjliga drivkrafter för detta beteende.

Det är viktigt att vara försiktig om du köper en fastighet eftersom det är en stor biljett och alla misstag skulle bli kostsamma. Du kan överväga att köpa fastighetsmäklare eller fastighetsutvecklare om du vill åka på denna våg. Det vill säga om du tror att fastighetsmarknaden verkligen är på en uppåtgående trend i första hand.

Håll utkik! Jag kommer att täcka fastighetsutvecklares aktier i en annan artikel. Det finns så många av dem att du förmodligen kommer att hitta en intressant disk att titta på.

P.S. Om du har kapitalet och vill äga flera fastigheter som kan göra det möjligt för dig att gå i pension bekvämt, kommer Jeff att dela med dig av hur han har växt ut sin fastighetsportfölj även under pandemin.

Uppdatering:VTL kan komma att gynna några av dessa aktier, här är anledningen.