Du har sett rubrik efter rubrik att ägande av fastigheter är nyckeln till att bygga välstånd. Tja, vad händer om du flyttar runt mycket, inte är intresserad av att ha att göra med hyresgäster eller inte har tillräckligt med pengar för en handpenning? Du kan fortfarande diversifiera din portfölj och bygga upp välstånd genom att investera i en av dessa bästa REITs.

Vissa investerare fokuserar på prisuppskattning, vilket leder till att de investerar i tillväxtaktier som Tesla (TSLA). Vissa investerare fokuserar på utdelningstillväxtaktier som Johnson &Johnson (JNJ), och andra fokuserar på högavkastande aktier som AT&T (T). Men när du har fått alla dessa är det dags att diversifiera dig så att du inte har alla dina ägg i en eller två korgar.

Ännu en tillgångsklass kan vara en bra investering, fastighetsinvesteringsfonder (REIT). REITs är börsnoterade som vanliga aktier men är organiserade som truster, och det är viktigt att äga en REIT har skattekonsekvenser.

Därför är kvalitet viktigt när man väljer REIT att köpa. I den här artikeln, efter att ha täckt grunderna, kommer jag att täcka de bästa REITs att köpa idag.

Grunderna i en REIT?

Innan vi diskuterar de bästa REITs att köpa idag, bör vi först prata om grunderna för en REIT?

Enligt Investopedia är en REIT ett företag som äger, driver eller finansierar inkomstgenererande fastigheter. En börsnoterad REIT-aktie handlas på börser. Därför kan investerare investera på den kommersiella fastighetsmarknaden, vilket inte är något som de flesta privatinvesterare kan göra på egen hand.

För att kvalificera sig som en REIT måste den äga fastigheter som genererar inkomster att dela ut till aktieägarna. Specifikt måste en REIT

• Investera minst 75 % av de totala tillgångarna i fastigheter, kontanter eller amerikanska statsobligationer
• Hämta minst 75 % av bruttoinkomsten från hyror, räntor på bolån som finansierar en fastighet eller försäljning av fastigheter
• Betala minst 90 % av den skattepliktiga inkomsten i form av aktieägarutdelning varje år
• Var en enhet som är skattepliktig som ett företag
• Ledas av en styrelse eller förvaltare
• Ha minst 100 aktieägare efter dess första existensår
• Högst 50 % av sina aktier innehas av fem eller färre individer

Investerare i REIT är tekniskt sett andelsägare och inte aktieägare. REITs har genererat god totalavkastning för investerare tidigare men har samtidigt haft relativt höga utdelningssänkningar och avstängningar under de senaste lågkonjunkturerna.

Skattesats för REITs

Investerare bör vara medvetna om att det finns skattekonsekvenser för att äga REIT. Utdelningsskattesatserna för REITs är desamma som den vanliga inkomstskattesatsen.

Denna beskattning beror på att REITs är genomgående enheter och inte betalar federal inkomstskatt. Därför betalar dessa företag 90% av sin inkomst till aktieägarna. Det är viktigt att veta att REITs tekniskt sett betalar utdelningar och inte utdelningar till sina andelsägare. Utdelningar är uppdelade i en vanlig inkomst, avkastning av kapital och kapitalvinster.

Av denna anledning är utdelningar som betalas av REIT inte kvalificerade och får därför inte förmånlig skattebehandling som kvalificerad utdelning. Skillnaden i skattesatser mellan kvalificerad och icke kvalificerad utdelning kan vara betydande. Anta till exempel att din hushållsinkomst för att gemensamt lämna in en inkomstdeklaration är $100 000, den vanliga inkomstskattesatsen är 22% och den kvalificerade utdelningsskattesatsen är 15%. Denna skillnad ökar när din skatteklass ökar.

Kriterier för de bästa REITs

Det bör vara tydligt att REITs handlas som aktier men är olika på grund av deras struktur och skattekonsekvenser. Som ett resultat värderas REIT till och med annorlunda än vanliga aktier.

Till exempel kan en aktie värderas med hjälp av vinst per aktie och det historiska förhållandet mellan pris och vinst (P/E). Å andra sidan värderas REITs med hjälp av ett alternativt mått, medel från verksamheten (FFO) per aktie och ett historiskt P/FFO-förhållande.

FFO mäter kassaflödet från normal affärsverksamhet för en REIT. Således är FFO ett sätt att mäta en REIT:s operativa prestanda. Men många av kriterierna som används för att bestämma de bästa aktierna att köpa liknar kvalitativt att välja de bästa REITs att köpa idag.

1. En av de främsta anledningarna till att köpa en REIT är direktavkastningen. Det är ett betydande bidrag till totalavkastningen. Vi kräver en avkastning på mer än 4%.
   
2. Utdelningskvoten måste vara relativt låg för att en REIT ska hamna på listan över bästa REIT att köpa. För A REIT definierar vi utdelningskvot som utdelning till FFO. Utdelningskvoten bör vara tillräckligt låg för att minska risken för en utdelningssänkning eller avstängning. En för hög utbetalningskvot tyder på att REIT kan använda för mycket skulder för att finansiera tillväxtplaner. En konservativ utbetalningskvot för REITs är 80% vilket betyder att utdelningen inte är mer än 80% av FFO.
   
3. Ett tredje kriterium för att göra den bästa REIT-listan är en balansräkning av investeringsgrad med relativt låg skuldsättning. Vi kräver en skuldsättningsgrad på mindre än 100 % och en räntetäckning större än 2X. För hög skuldsättning riskerar utdelningen eftersom det krävs mer kassaflöde för att betala räntekostnader.

Realty Incomes aktuella direktavkastning är 4,03 %, med en årlig utdelning på 2,83 USD. Dessutom beräknas trusten generera FFO per aktie på 3,56 USD 2021, vilket ger en utbetalningskvot på ~80 %, vilket är precis vid mitt målgränsvärde för utbetalningskvot. Därför lönar det sig att hålla ett öga på detta säkerhetsmått.

3 bästa REITs att köpa

1. Realty Income Corporation

Den första bästa REIT på vår lista är Realty Income Corporation (O). Stiftelsen äger mer än 6 500 fastigheter med kommersiella hyresgäster. Dessutom äger Realty Income butiksfastigheter som inte är en del av ett köpcentrum utan är fristående fastigheter.

Därmed är fastigheterna livskraftiga för många olika hyresgäster, inklusive statliga tjänster, sjukvård och underhållning. Realty Income grundades 1969.

Realty Income är välkänt för sin framgångsrika utdelningstillväxthistoria och månatliga utdelningsbetalningar. Stiftelsen har gett utdelning sedan grundandet 1969.

REIT har betalat ut 615 månatliga utdelningar i följd. Utdelningen har höjts 112 gånger och för 96 kvartal i rad. Bolaget är en utdelningsaristokrat med 27 år i rad av utdelningsökningar.

Dessutom har stiftelsen en balansräkning av investeringskvalitet. Realty Income har kreditbetyg A3 från Moody's och A- kreditbetyg från Standard &Poor's.

Båda betygen är av högsta medelklass och indikerar att företaget har en solid kapacitet att uppfylla sina finansiella åtaganden. Den totala skulden var 9,2 miljarder USD i slutet av andra kvartalet 2021, vilket ger en skuld-till-kapitaliseringskvot på 36 %, vilket är försiktigt. Dessutom är räntetäckningen cirka 3,9X baserat på att FFO uppfyller våra tredje kriterier.

2. SL Green Realty Corp

Den andra REIT på vår bästa REIT-lista är SL Green Realty Corp (SLG). Det är osannolikt att de flesta läsare känner till REIT, men det är New York Citys största hyresvärd.

I slutet av andra kvartalet 2021 hade stiftelsen en ägarandel i mer än 77 byggnader och 35,3 miljoner kvadratmeter kommersiella fastigheter. På Manhattan har SL Green ägarandelar i 27,1 miljoner kvadratmeter kommersiella fastigheter. REIT grundades 1980.

SL Green Realty står inför oöverträffade utmaningar under covid-19-pandemin eftersom många av dess hyresgäster måste arbeta hemifrån eller hybridarbetsmodeller. Denna nya verklighet har resulterat i att NYC har den högsta vakansgraden för kontor i USA.

Men skolorna i NYC startade om i mitten av september, och borgmästaren har uppmanat alla stadsarbetare att återvända till kontoret. Ändå har SL Green Realty inte sänkt eller skjutit upp utdelningen eftersom uthyrningsgraden har varit stabil på 93 % – 94 % under det senaste året på grund av långtidskontrakt.

REIT betalar en utdelning på 0,3033 USD varje månad, vilket ger en årlig utdelning på ~3,64 USD. Bolaget gick över från en kvartalsvis till en månatlig utdelning 2020. Den nuvarande direktavkastningen är cirka 4,9 %.

Trusten beräknas generera FFO per aktie på 6,56 USD 2021, vilket ger en utbetalningskvot på ~55%. Detta förhållande är ett konservativt värde och bör låta förtroendet fortsätta att betala utdelningen även inför pandemin.

SL Green Realty har en investeringsklassad balansräkning. REIT har en BBB-kreditbetyg, vilket är den lägsta medelhöga investeringsgraden.

3. Industrial Logistics Properties Trust

Den tredje REIT på vår bästa REIT-lista är Industrial Logistics Properties Trust (ILPT). Denna REIT är förmodligen ett annat företag som är lite känt.

Den totala skulden uppgick till 4 699 miljoner USD i slutet av andra kvartalet 2021. Skuldkvoten var cirka 50 %, vilket är rimligt konservativt. Räntetäckningen är cirka 4X baserat på att FFO uppfyller våra kriterier.

Men trusten ägde 291 industri- och logistikfastigheter med 35,2 miljoner kvadratfot uthyrningsbar yta i slutet av andra kvartalet 2021. Dessutom äger ILPT 226 fastigheter och 16,7 miljoner kvadratmeter i Oahu, Hawaii.

Dessa fastigheter genererar cirka 50 % av de årliga intäkterna. Resten av intäkterna kommer från 65 fastigheter med 18,5 miljoner kvadratmeter på det amerikanska fastlandet.

ILPT är ett relativt ungt företag och har bara varit börsnoterat sedan 2018. Därför har denna unga REIT inte funnits lika länge som de andra två bästa REITs på denna lista. ILPT har dock en uthyrningsgrad på 99 % och stabila och växande hyror på Hawaii. REIT:s två största kunder är Amazon och FedEx, som bidrar med mer än 14 % av hyresintäkterna.

ILPT betalar en årlig utdelning på 1,32 USD per aktie. Terminavkastningen är 4,72 %. Förtroendet beräknas generera FFO per aktie på 1,89 USD 2021, vilket ger en utbetalningskvot på ungefär 70 %, vilket är acceptabelt och under mitt målvärde.

ILPT:s balansräkning är konservativ. Den har bara 889 miljoner dollar i total skuld. Skulden i förhållande till kapitaliseringen är cirka 47 %. Räntetäckningen är bra på cirka 3,8X baserat på att FFO uppfyller våra kriterier.

Sluta tankar om bästa REIT att köpa

REITs kan vara en tillgång som många investerare kan lägga till sina portföljer. De tenderar att ha högre direktavkastning än vanliga aktier och genererar anständig totalavkastning. REITs har dock en annan skattebehandling än vanliga aktier som investerare borde förstå. Vi kan lägga till andra REITs till den här listan över bästa REIT, men de tre som diskuterats ovan är en utgångspunkt.

Ansvarsfriskrivning: Författaren är inte en licensierad eller registrerad investeringsrådgivare eller mäklare/handlare. Han ger dig inte individuell investeringsrådgivning. Rådgör med en licensierad investeringsspecialist innan du investerar dina pengar.