Om du äger ditt eget hem, kanske du tänker på det som mer än bara en plats att bo. För många är deras hem deras mest värdefulla tillgång, och något de kan tänka sig som en gigantisk spargris som kan utnyttjas när tiderna blir tuffa.

Att använda home equity är dock ett allvarligt beslut. Du måste veta när det är vettigt, och om det gör det, hur du kan utnyttja dessa medel på precis rätt sätt. Här är vad du behöver veta om att använda ditt hems kapital när du upplever en ekonomisk nödsituation.

Hur du får tillgång till ditt hems kapital

Bostadskapital är det uppskattade marknadsvärdet på din bostad minus det kvarvarande saldot på ditt bolån. Så om det aktuella marknadsvärdet på ditt hem är 350 000 USD och du fortfarande är skyldig 250 000 USD på lånet, har du 100 000 USD i eget kapital (350 000 USD - 250 000 USD).

Du bygger eget kapital på två sätt. Först är genom att göra dina bolånebetalningar, vilket minskar ditt återstående lånesaldo månad för månad. Det andra sättet är när din bostad ökar i värde på grund av förändrade marknadskrafter. Du kanske köpte ditt hem för 10 år sedan när det värderades till $350 000, men idag skulle det sälja för $400,000. De ytterligare $50 000 läggs till ditt eget kapital.

De pengarna finns naturligtvis inte på ditt bankkonto – de är kopplade till fastigheten tills du vidtar åtgärder. Det finns ett antal sätt att utvinna dessa medel. När en kris inträffar kan du befria dig från katastrofer genom att använda någon av dessa tillgängliga metoder för att göra det.

Home Equity Lån

Ett bostadslån är ett andra lån på ditt hem, separat från ditt ursprungliga bolån. Med ett bostadslån låter de flesta långivare dig låna mellan 75 % och 85 % av ditt tillgängliga kapital. Därför, om du har $100 000 i eget kapital, kan $75 000 till $85 000 vara tillgängliga för dig. Om du behöver en enorm summa på en gång, kan bostadslån vara en livräddare.

För att kvalificera dig för ett bostadslån med låg ränta behöver du sannolikt ha en kreditvärdering i mitten av 600-talet eller bättre och minst 20 % eget kapital. Din skuld i förhållande till inkomst (månadsskulder dividerat med din bruttoinkomst) bör inte vara mer än 43 %, även om vissa långivare tillåter upp till 50 %.

Du betalar tillbaka ett bostadslån i jämna månatliga avbetalningar, med en återbetalningstid som vanligtvis sträcker sig från fem till 30 år. Precis som din första inteckning är säkrad av fastigheten, så är det bostadslånet, vilket innebär att du kan förlora ditt hem om du hamnar efter med dina betalningar.

Även om bostadslån kan ge dig tillgång till en stor mängd kapital, finns det några nackdelar att överväga. Till exempel kommer du att betala massor av avgifter för att förvärva lånet. Enbart avslutande kostnader kommer att köra dig på 2% till 5% av lånebeloppet, så om lånet är $75 000, kan det kosta dig så mycket som $3,750. Du kommer också att tömma ditt hems eget kapital och har månatliga betalningar att göra. Om ditt hems värde sjunker, kan du bli skyldig mer än vad bostaden är värd, vilket kommer att vara problematiskt om du behöver sälja den. Slutligen tenderar bostadslån att ta ut mer ränta än uttagslån för refinansiering.

Som sagt, om du vet att du har råd att göra de månatliga betalningarna, kan bostadslån vara till stor hjälp när du står inför en ekonomisk nödsituation.

Refinansiering av uttag

En utbetalningsrefinansiering ersätter ditt ursprungliga bolån med ett nytt lån som låter dig utnyttja ditt hemkapital. Ditt nya lån blir högre än vad du var skyldig på ditt tidigare bolån, och du får mellanskillnaden (minus stängningskostnader och avgifter) kontant. Detta alternativ kan ge dig möjlighet att refinansiera ditt bolån till en lägre ränta. Du kan sedan använda de pengarna för att täcka en ekonomisk nödsituation.

För att vara berättigad till en utbetalningsrefinansiering måste du uppfylla långivarens kvalifikationskrav och ha samlat på dig lite eget kapital i ditt hem - men du kommer också att kunna dra fördel av ökat eget kapital på grund av en ökning av ditt hems värde . I allmänhet kan du bara ta cirka 80% av ditt eget kapital, även om FHA-lån och VA-lån tillåter dig att ta mer.

Saldot på det nya bolånet kommer att vara mer än det tidigare saldot eftersom beloppet av eget kapital du tar ut kommer att läggas till det, liksom eventuella relaterade kostnader. Faktum är att avgifterna på utbetalningsrefinansiering kan vara skrämmande. Till exempel, om du refinansierade till ett lån på 350 000 $ och slutkostnaderna beräknas till 5%, skulle ytterligare 17 500 $ läggas till skulden.

Home Equity-kredit

Istället för att ta ut ett engångsbelopp från ditt hems eget kapital, kan du också dra från det med en hemkapitalkredit, eller HELOC. Om du behöver en stadig ström av pengar för nödsituationer kan HELOCs vara en attraktiv lösning.

Så här fungerar de:En långivare kommer att bedöma mängden eget kapital i ditt hem, dina ekonomiska omständigheter och din kreditvärdighet. Beroende på dessa faktorer kommer långivaren sedan att tilldela en gräns för din nya kreditlinje samt dess ränta och hur länge du kan dra från den (uttagsperiod). Till exempel kan du kvalificera dig för en $70 000 HELOC till 5% ränta som du kan utnyttja i 10 år.

För att få ut pengarna kan du använda ett bankkort för att göra inköp som du gör med ett traditionellt kreditkort, men du kan också skriva en check, ta ut pengar från en filial eller bankomat eller överföra pengarna elektroniskt till ditt sparande eller checkkonto.

Precis som med ett kreditkort måste du göra åtminstone de lägsta betalningarna, som beräknas utifrån ditt saldo och din ränta. Om du fortfarande har ett saldo efter att dragningsperioden är slut börjar en återbetalningstid, ofta 20 år. Vissa långivare erbjuder HELOCs utan stängningsavgifter, så länge du håller lånet öppet under en viss tidsperiod.

Det finns några HELOC nackdelar att överväga. Liksom ett bostadslån, tömmer en HELOC ditt eget kapital och kan sätta ditt hem i fara för utestängning om du inte betalar. Enkel åtkomst till linjen kan göra att du överanvänder den. Och eftersom räntorna är rörliga kan skulden bli dyrare än du förväntar dig om räntorna stiger. Om du bara betalar det lägsta varje månad kommer betalningarna troligen att bli större när du fortfarande har ett saldo och dragningsperioden slutar.

Omvänd hypotekslån

Om du är 62 år eller äldre är en omvänd inteckning ännu ett sätt att få tillgång till ditt hems eget kapital. Omvända inteckningar gör att du kan omvandla en del av det egna kapitalet i ditt hem till kontanter. Du får bo i ditt hem, och istället för att göra betalningar skulle du få dem istället.

För att vara berättigad måste du ha minst 50 % eget kapital i bostaden. Det finns inget minimikrav på kreditpoäng, även om långivaren vill vara säker på att du kan hantera de löpande utgifterna som krävs för att underhålla bostaden och kommer att kontrollera om du har betalat dina bostäder och andra skulder i tid.

Du behöver inte betala tillbaka lånet så länge du bor i fastigheten. Omvända bolån urholkar det egna kapitalet och ökar storleken på lånet, så när du lämnar över bostaden till dina arvingar kommer de att stå för betalningarna. Ett antal avgifter är involverade med omvända inteckningar, och de flesta kommer med rörlig ränta.

Omvända bolån är ingen bra idé om du tror att du kan behöva flytta i framtiden, för om du gör det måste lånet betalas tillbaka i sin helhet. Du måste också ha råd med de kostnader som är förknippade med bostaden, såsom fastighetsskatter, försäkringspremier och hemunderhåll. Om du hamnar på efterkälken kan långivaren kräva att den omvända inteckningen förfaller, och det kan leda till att du förlorar ditt hem.

Hur användningen av Home Equity påverkar din kredit

Kontrollera din kreditupplysning och dina poäng innan du väljer hemkapitalalternativ. Långivare kommer att hänvisa till dem för att fastställa kvalifikationer och för att fastställa villkor. Du vill bara använda de kreditprodukter som är inom räckhåll och som kommer att vara till din fördel.

Bostadslån och uttagslån för refinansiering visas som avbetalningslån på dina kreditupplysningar. HELOCs listas som en revolverande kredit, liknande ett kreditkort. Alla dessa kredittyper kan förbättra din kreditvärdighet om du hanterar dem på ett ansvarsfullt sätt. Men missar betalningar och din kreditvärdighet kan sjunka. Gå till standard eller avskärmning, och din kredit kommer att bli lidande och du kan förlora ditt hem.

Eftersom du inte gör betalningar på ett omvänt bolån, rapporterar de flesta långivare inte det lånet till kreditupplysningsföretagen.

När ska du utnyttja ditt hems eget kapital?

Att använda ditt hems eget kapital är ett seriöst beslut. När du gör det för att täcka en nödsituation, se till att det är för något du verkligen behöver. Skälen kan vara:

• Otäckta sjukvårds- eller tandvårdskostnader:Om din sjukförsäkring har en hög självrisk kan du få stora räkningar. Tandvårdsräkningar kan också ackumuleras till ett belopp som är mer än vad du har råd att betala med inkomst eller normala besparingar.
• Nödvändiga reparationer i hemmet:termiter, sprängda varmvattenberedare, felaktigt elarbete – allt detta kan vara mycket dyrt och ändå nödvändigt att fixa.
• Bilreparation eller byte: Att utnyttja ditt eget kapital kan kosta mer än det är värt för en bilreparation (ett 0 % APR-kreditkort eller ett personligt lån kan vara ett bättre alternativ), men det kan vara värt att överväga beroende på din situation.
• Rättskostnader:Kanske är du mitt uppe i en utdragen skilsmässa, har blivit stämd eller är inblandad i en brottsutredning. Advokater är inte billiga, så det egna kapitalet i ditt hem kan komma väl till pass.
• Stor skatteräkning:Att betala IRS eller staten kan vara dyrt, eftersom straffavgifter och räntor tillkommer. Att betala av skatteskulden i ett slag kan spara en hel del pengar.
• Skulder med hög ränta:Även om det inte är tekniskt en nödsituation, när du är överväldigad av skulder och betalar höga räntor, kan det vara meningsfullt att använda bostadskapital – så länge du är inte frestas att köra upp dina kort igen när de är betalda.
• Förlust av jobb:Arbetslöshet är en möjlig anledning till att du kanske vill nå in i ditt hems eget kapital. Se bara till att du kommer tillbaka till jobbet snart så att du kan göra alla nödvändiga lånebetalningar – annars utsätter du ditt hem för fara.

När bör du undvika att använda Home Equity?

Inte varje obekväma ekonomiskt scenario är en nödsituation. Här är några exempel på när du bör överväga att använda något av alternativen för att tömma kapital:

• Du kan vänta. Fråga dig själv om du kan skjuta upp köpet eller räkningen. Om du kan, spara till det du behöver istället.
• Det du vill ha är inte så viktigt. Semester, mobiltelefonuppgraderingar, semesterpresenter och liknande är underbara, men det är inte värt att utnyttja ditt hems kapital för.
• Det utsätter ditt hem för risker. Det är avgörande att du bedömer genomförbarheten av nya betalningar. Om du inte kan göra dem lätt och på lång sikt, sluta.
• Avgifterna är för höga. Om dina kreditvärden är i underkant kan en oöverkomlig ränta eller avgifter göra mer skada än nytta.

Andra sätt att hitta kontanter i en ekonomisk nödsituation

Innan du vänder dig till ditt hem för att finansiera en ekonomisk nödsituation, utforska alla alternativ. Se över din budget noggrant. Om du kan minska dina utgifter till det mest grundläggande under en period som gör att du kan betala för akutkostnaden, gör det. Det kommer att hindra dig från att använda ditt värdefulla kapital, som du kanske vill använda senare för ett annat syfte eller helt enkelt fortsätta samla.

Utforska också sätt att öka din inkomst. Om du kan tjäna tillräckligt med pengar snabbt, behöver du inte låna från ditt hem eller minska en redan trimmad budget. Fundera på att få ett andra- eller deltidsjobb. Eller så kanske du har elektronik, sportutrustning, en andra bil eller värdefulla smycken som du kan sälja och använda för akutkostnaden.

Ett kreditkort kan också vara att föredra framför att tappa eget kapital. Så länge du betalar av skulden snabbt bör finansieringsavgifterna inte vara för höga. En avgift på 5 000 USD med 19 % APR (årlig procentsats) och betalningar på 670 USD tar dig åtta månader att betala och kostar 362 USD i ränta. Ännu bättre är ett nytt kreditkort med en kampanjränta på 0 % APR under sex månader eller längre. Om du betalar av det inom den tidsramen är det ett gratis lån.

Om fordringsägare andas ner i nacken och det är din ekonomiska nödsituation, ta mod. Många emittenter är villiga att erbjuda eftergifter till värdefulla bra kortinnehavare, särskilt om de hör av sig före betalningens förfallodatum. Försök att utarbeta en svårighetsplan där du ställer in betalningarna i några månader istället. Att handla osäkra kreditkortsräkningar eller inkassokonton för en skuld som säkras av ditt hem kan lämna dig utan någonstans att bo.

Det är alltid en klok idé att noga väga om du verkligen behöver något innan du spenderar pengarna, men det är viktigt när du överväger att använda ditt hems eget kapital. Ta inte en hammare till just denna spargris om du inte är säker på att det är värt risken och kostnaderna.