Att köpa en utmätad bostad kan vara ett smart sätt att göra fynd på ett nytt hus eller investeringsfastighet att hyra eller sälja vidare. På många sätt är att köpa en avskärmad bostad att jämföra med att köpa vilken annan fastighet som helst, men eftersom det kommer med några potentiella fallgropar är det inte för svaga hjärtan. Så här köper du ett avskärmat hem och några tips som hjälper dig att navigera i processen.

Vad är ett avskärmat hem?

En utmätad bostad är en bostad som har tagits i beslag av en hypotekslångivare (vanligtvis en bank, kreditförening eller finansieringsföretag) efter att en låntagare misslyckats med att göra nödvändiga betalningar på sitt bostadslån.

Eftersom långivare vanligtvis inte vill äga dessa bostäder på lång sikt, är det möjligt att köpa ett avskärmat hem till ett fynd. Det är dock viktigt att komma ihåg att utestängda fastigheter säljs "i befintligt skick" och kan ha kosmetiska och strukturella problem och ekonomiska belastningar, såsom restskatter, som vanligtvis inte är problem när du köper ett hem från en byggare eller privat ägare. En avskärmning kan ha stått ledig under en period, dess gårdar kan vara övervuxna och den tidigare ägaren kan ha lämnat föremål bakom sig som måste hanteras. Ibland vandaliserar en arg ägare till och med en fastighet eller tar bort dyra ledningar eller rörledningar innan de åker. Dessa problem bör inte hindra dig från att dra fördel av de potentiella besparingarna, men det är viktigt att förbereda dig för riskerna.

Utestängda fastigheter som är tillgängliga för försäljning delas in i två breda kategorier:bankägda fastigheter och fastighetsägda (REO) fastigheter.

Bankägda fastigheter håller på att återkrävas av långivaren och läggs ut på auktion. Det är möjligt att lägga ett bud på en fastighet innan den går till auktion, när långivaren fortfarande arbetar med att vräka de tidigare ägarna och panträtter för restskatt eller obetalda räkningar fortfarande är knutna till fastigheten. Vanligtvis när en fastighet går till auktion har långivaren reglerat eventuella panträtter, men det är klokt att dubbelkolla titeln och inkludera eventuella sådana belastningar i priset du är villig att betala.

REO-fastigheter ägs vanligtvis fortfarande av långivaren, men först efter att de har misslyckats med att sälja på auktion. Dessa fastigheter kan vara i ett mer besvärligt tillstånd än de som såldes lätt på auktion. Även om de kanske inte är tillgängliga för genomgångar, är det ofta möjligt att göra en översiktlig extern inspektion för att upptäcka problem som kan hjälpa dig att begränsa din sökning eller justera ditt erbjudandepris.

Hur köper du ett avskärmat hem?

1. Hitta representation. Leta efter en inteckning mäklare eller fastighetsmäklare med utmätningserfarenhet. Om du är ny på avskärmningsspelet är det väl värt mödan (och provisionen) att få vägledning av en erfaren proffs. En bra agent kan hjälpa dig att upptäcka kvalitetsfynd, hjälpa dig att undvika att köpa i stadsdelar med fallande fastighetsvärden och peka ut röda flaggor som du kanske inte ser.
2. Lär dig repen. Ta ledtrådar från din mäklare eller agent, bekanta dig med processen för utmätningsköp genom att följa dessa steg:
• Bekanta dig med resurser som listar utestängda fastigheter till salu i de bankägda och REO-faserna av avskärmning (mer om detta nedan).
• Delta i några lokala utmätningsauktioner för att se och lära dig så att du förstår förfarandena och tulldeltagarna följer.
• Läs mer om titelsökningar, hur du identifierar panträtter och andra ekonomiska belastningar och processen att inspektera fastigheter för att kvantifiera potentiella reparationskostnader.
• Överväg att söka remisser för yrkestitelsökande och heminspektörer som kan hjälpa dig.
• Håll kontakt med entreprenörer som kan hjälpa dig med hemreparationer, målning och landskap. Den avskärmade bostaden du köper kan behöva mycket arbete för att få den inflyttningsklar. Om du gillar gör-det-själv kan du ta lektioner för att vässa dina färdigheter i hemförbättring.
• Kontakta en advokat med fastighetserfarenhet som kan ge råd och hjälpa till med att utarbeta och granska offertbrev, försäljningskontrakt och andra dokument.
3. Bli förgodkänd för ett bolån. Fastighetsinvesterare på heltid betalar ofta kontant för utestängda hem, vilket gör utestängningsmarknaden mycket konkurrenskraftig. Kontantköpare har en fördel, så om du har möjlighet att använda kontanter är det bra. Att finansiera ett utmätningsköp är också lönsamt, men om du planerar att gå den vägen bör ditt köperbjudande innehålla bevis på att du kan betala på kort tid. Det är därför viktigt att du samarbetar med en långivare för att bli prekvalificerad för ett lån och att din långivare ska förklara hur mycket du kan spendera.
4. Shoppa runt. Kolla in hus som är jämförbara med det du vill köpa. Fastigheter som erbjuds på utmätningsauktioner har ofta inte annonserats till försäljning i förväg, så allt du kan behöva gå vidare vid köptillfället kan vara en beskrivning, planlösning och några bilder. Det är bra att få en uppfattning om vad din budget ska ge dig. Om du kan inspektera fastigheterna du funderar på (ibland möjligt med REO-hem), försök att uppskatta kostnaden för reparationer eller förbättringar som kan behövas.
5. Lägg ditt erbjudande. Lägg ett bud på en auktion eller arbeta med din mäklare för att förhandla om ett köp direkt från långivaren som innehar titeln. Observera att du kan behöva en betydande kontantinsats eller kassacheck för att säkra köpet. Förstå att en utmätningsförsäljning kan sakna några av de villkor som är vanliga i vanliga hemförsäljningskontrakt, såsom oförutsedda händelser för att ogiltigförklara försäljningen om fastigheten inte klarar en inspektion. Skapa ditt erbjudandebrev i enlighet med detta (för många villkor kan leda till avslag, även om priset är rätt) och se till att ta med potentiella reparationskostnader i ditt erbjudandepris.
6. Stäng affären. När ditt erbjudande har accepterats, schemalägg en inspektion, samarbeta med dina experter om eventuella slutliga förhandlingar och ställ in ett sista datum.

Resurser för att hitta utestängda bostäder

För att leta efter utestängda fastigheter för potentiella köp, kolla in följande resurser.

• Bankernas webbplatser. Många bankwebbplatser tillhandahåller listor över utestängda fastigheter till salu.
• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) tillhandahåller listor över bostäder till salu av statliga myndigheter, inklusive utmätningar och fastigheter som annars beslagtas av brottsbekämpande myndigheter.
• Utmätningslistor på onlinetjänster för fastighetsnotering som Zillow och RealtyTrac.
• Multiple List Service (MLS), vanligtvis endast tillgänglig för licensierade fastighetsproffs, listar utestängda fastigheter tillsammans med typiska bostadsförsäljningar. Din agent eller bolånemäklare kan hjälpa dig att utnyttja den här resursen för fastigheter i ditt område.

Behöver jag bra krediter för att köpa en utmätta bostad?

Om du planerar att finansiera ditt utmätningsköp, måste du kvalificera dig för en inteckning precis som om du köpte från en husägare. Som med alla bostadslån kommer långivaren sannolikt att vilja se bevis på att du har råd med de månatliga bolånebetalningarna, och de kommer förmodligen också att göra en kreditprövning.

Dina kreditpoäng kommer sannolikt att spela en roll i en långivares beslut att ge dig ett lån och kan också ta hänsyn till räntan och avgifterna de kommer att debitera dig. Oavsett om du finansierar en utmätning eller ett mer traditionellt bostadsköp leder högre kreditpoäng generellt till bättre lånevillkor.

Innan du ansöker om utmätningsfinansiering är det alltid en bra idé att granska din kreditupplysning och kontrollera dina kreditvärden för att veta var du står. Om du kan vänta och din kreditvärdering har utrymme för förbättring, fokusera på att höja din kreditpoäng under ett år eller så innan du ansöker om ett lån.

Utestängda hem kan vara en bra startplatta för fastighetsinvesteringar, eller till och med en väg till ett mer prisvärt hem för dig och din familj. Om du förstår vad du ger dig in på och hur du storleksanpassar avskärmningsfastigheter kan du göra ett fantastiskt fynd.