Fastighetsinvesteringar ger många skattefördelar, och avskrivningar är en av de största. Det är också en av de mer missförstådda.

Avskrivningar låter dig dra av en del av kostnaden för investeringen varje år för längden av dess IRS-utsedda livslängd. Avskrivningsberäkningen beräknas utifrån värdet av förbättringarna, inte på marken under förbättringarna. Detta kräver att man kan fastställa markens värde och värdet av förbättringarna. Denna beslutsamhet ingår i allmänhet i mängden avslutande dokument som du fick när du köpte fastigheten eller hittade på länets fastighetsskattwebbplats. Det är viktigt att du behåller dina avslutande dokument. Det finns ytterligare lånekostnader som kan kostnadsföras och som måste amorteras i samband med själva stängningen.

Ett hypotetiskt exempel

Mycket ofta kommer en fastighetsinvestering som är kontant positiv att förvandlas till en förlust (på pappret) när avskrivningar ingår i kostnaden. Ta till exempel en hyresfastighet som kostar 50 000 $ som ger cirka 575 $ i månaden i hyra. Skuldtjänsten på bolånet, som täcker återbetalning av ränta och kapital, skulle vara cirka 260 USD per månad. Lägg till skatter och försäkringar så får du utgifter på cirka 460 USD i månaden. Detta ger lite över 100 USD i fickan varje månad innan avskrivningskostnader ingår.

Avskrivningar på en fastighet på 50 000 USD skulle vara cirka 150 USD per månad baserat på att dividera kostnaden på 50 000 USD med 330 månader, den livslängd som IRS tilldelar bostadshyresfastigheter. Det ger dig en förlust på cirka 50 USD i månaden. Denna "förlust" på 600 USD per år tillåts (upp till 25 000 USD) att dras av mot din arbetsinkomst om du uppfyller AGI-kraven.

Den skattelättnaden får dock vissa konsekvenser senare. När du så småningom säljer fastigheten, kommer IRS att införa vad som kallas "avskrivningsåtervinning" för att återerövra de skatter du skulle ha betalat under åren utan förmånen att göra anspråk på värdeminskning. Avskrivningsåtervinningsdelen av din kapitalvinst beskattas med din ordinarie skattesats , inte kapitalvinster .

Nu, om du håller koll, är den långsiktiga kapitalvinstskattesatsen för alla utom de rikaste 15 %, och en ganska genomsnittlig ordinär skattesats är cirka 25 %. Så den tänkande mannen kan säga, "Tja, eftersom skattesatsen för återvinning av avskrivningar är högre än kapitalvinstsatsen, kommer jag bara inte att ta någon avskrivning." På första sidan är det vettigt. Inte så fort. IRS har funderat på detta och skapat en regel om att när en person säljer en investeringsfastighet beräknas avskrivningsskatten på avskrivningsbeloppet som tagits eller avskrivningsbeloppet som bör har blivit tagen. Så IRS kommer att beskatta dig på återvinning av avskrivning oavsett om du tar det eller inte, så det är vettigt att ta det.

Räkna ut

Så eftersom en av de största frågorna jag får om avskrivning är "Hur beräknar du återvinning av avskrivning?" Jag ska försöka förenkla och förklara det.

• Det första du behöver är kostnadsbasen för fastigheten, i vårt tidigare exempel 50 000 USD. Detta borde ha beräknats redan i början när du började ta avskrivningar. I allmänhet är detta belopp något i närheten av vad du ursprungligen betalade för fastigheten.
• Närnäst måste du beräkna den totala avskrivningen som du tog (eller som du borde ha tagit). Säg att i vårt fall tog vi totalt $10 000. Om du låtit en professionell förbereda dina skatter är detta förmodligen inkluderat som ett schema i ditt förra årets skatteanmälan. Många av online skatteprogram saknar denna information.
• Då subtraherar du avskrivningsbeloppet som tagits (eller som borde ha tagits) från den ursprungliga kostnadsbasen. Detta är känt som den "justerade kostnadsbasen" för din fastighet, i vårt exempel skulle det vara 40 000 USD.
• Närnäst behöver du beloppet du sålde fastigheten för minus eventuella avgifter eller provisioner. Detta är känt som din "nettointäkter". I vårt exempel, säg att vi sålde den för 60 000 USD och betalade 5 000 USD i försäljningskostnader, så vår nettovinst skulle vara 55 000 USD.
• Ta siffran för nettointäkter och subtrahera från den den justerade kostnadsbasen:$55 000-$40 000=$15 000. Det här är mängden vinst du har uppnått.
• Jämför din realiserade vinst med din avskrivningskostnad:15 000 USD>10 000 USD. Den lägsta av de två siffrorna är det belopp som IRS anser vara föremål för avskrivningar återta till din vanliga inkomstskattesats. I det här fallet är 10 000 $ föremål för återvinning av avskrivning till din ordinarie inkomst. De återstående 5 000 USD beskattas enligt kapitalvinstsatsen.

Värdeminskningsavdraget är en mycket värdefull förmån för fastighetsinvesterare. När det tas kan det ge ett omedelbart avdrag som i slutändan minskar en individs skatteskuld. Återvinningen av avskrivningen bör räknas in i alla försäljningsscenarios. Att fullständigt förstå din skatteskuld vid försäljning av fastigheten kan göra eller bryta försäljningsbeslutet.