Att hyra ut egendom kan skapa en pensionsinkomstström som är Uncle Sam-vänlig. Den federala skattelagstiftningen är full av avbrott för hyresvärdar, och 2017 års skattelag skapade en ny avskrivning som många hyresvärdar kan ta för sina hyresintäkter från Schedule E.

Den nya skattelättnaden faller under det särskilda 20-procentiga avdraget för enskilda ägare av "genomföringsenheter". Egenföretagare och ägare av S-företag, partnerskap och LLC kan nu skriva av 20 % av sin kvalificerade affärsinkomst, eller QBI.

QBI är din allokerbara andel av inkomsten minus avdrag från en handel eller verksamhet. Särskilda regler och begränsningar gäller för individer som rapporterar beskattningsbara inkomster före QBI-avdrag som överstiger 321 400 USD för gemensamma returer och 160 700 USD för enstaka returer.

QBI-reglerna är en av de svåraste bestämmelserna i 2017 års skattelag att navigera, enligt Joel Grandon, inskriven agent och president för National Society of Accountants. Det finns ingen hård och snabb regel för att avgöra om din fastighetsuthyrningsverksamhet är en handel eller verksamhet, annat än en säker hamn, som är svår att uppfylla. Det är bäst att söka råd från en bra skatteförberedare, säger Grandon.

Kvalificerar sig för QBI-avbrottet

Det finns två sätt att kvalificera hyresintäkter som QBI. Det första sättet är om uthyrningsverksamheten stiger till nivån för en handel eller verksamhet. Detta beslut beror på en skattebetalares specifika fakta och omständigheter. Några relevanta faktorer är typ av fastighet (bostäder eller kommersiella), omfattningen av det dagliga engagemanget av uthyraren eller dennes agenter, hyresvillkor och antal hyror.

Ett andra sätt att kvalificera hyresintäkter som QBI är att möta en IRS safe harbor. Minst 250 timmar på ett år ska ägnas åt verksamheten av fastighetsägaren, anställda eller fristående uppdragstagare. Tid som ägnas åt reparationer, hyresgästtjänster, fastighetsförvaltning, reklam, indrivning av hyror, förhandling av hyresavtal och övervakning av arbetare räknas. Nedlagda timmar för att ordna finansiering, konstruera långsiktiga kapitalförbättringar och körning till och från fastigheten ingår inte.

Skattebetalare som använder den säkra hamnen måste uppfylla strikta krav på registrering och bifoga en årsredovisning till sina deklarationer, som beskrivs i IRS Revenue Procedure 2019-38. Genom att möta den säkra hamnen kan du behandla uthyrningsverksamheten som ett företag för QBI-ändamål.

Att följa en uppsättning bästa praxis kan hjälpa till att stärka skattelättnaden. På grund av safe harbors stränga 250-timmars minimikrav och stränga registerföringskrav, säger Grandon att det kan vara lättare att uppfylla rättspraxisens handels- eller affärsstandard, vilket inte alltid kräver mycket tid som ägnas åt aktiviteten. Det beror på varje skattebetalares fakta, så det är möjligt att ha betydligt mindre än 250 timmar och fortfarande vara i ett företag.

Grandon rekommenderar att de som vill behandla sin uthyrningsverksamhet som ett företag följer dessa bästa praxis:Håll separata bankkonton för aktiviteten. Spåra din tid och tiden för alla som du betalar för att utföra arbete på fastigheten, plus en beskrivning av arbetet. Behåll utgiftskvitton och försäkra egendomen. Och skicka 1099-formulär senast den 31 januari till alla du betalar 600 USD eller mer på ett år för tjänster och inte är ett företag; arkivera kopior av 1099s hos IRS.

Kan du kvalificera dig för QBI-uppehållet om du bara äger en hyresbostad? Steve Fishman, författare till Every Landlord's Tax Deduction Guide (Nolo, $40), säger ja, beroende på fakta och omständigheter. Fishman säger att om han ägde en enda hyresfastighet som genererade inkomster skulle han ta avskrivningen på 20 %. Han medger dock att ju fler hyresfastigheter du äger, desto starkare kommer ditt handels-/affärsargument att vara.

Att behandla hyresintäkterna som QBI och ta avdraget på 20 % kommer inte att förändra hur du rapporterar hyresintäkter på din 1040-retur. Hyresintäkter från fastigheter rapporteras vanligtvis i schema E. Dessutom är hyresintäkterna i allmänhet inte föremål för skatt på egenföretagare. Om du kvalificerar dig tar du 20 % QBI-avdrag på rad 10 i 2019 års formulär 1040 och bifogar antingen formulär 8995 eller 8995-A, beroende på skattepliktig inkomst.