En av de mest attraktiva fastighetsskatteförmånerna som finns i USA är utbytet av liknande slag, som regleras av avsnitt 1031 i Internal Revenue Code. Ungefär en tredjedel av alla försäljningar av kommersiella fastigheter och flerfamiljsfastigheter i USA involverar ett liknande utbyte, enligt Bisnow.

Ett liknande utbyte tillåter en investerare att skjuta upp kapitalvinster, återvinning av avskrivningar och andra skatter vid den tidpunkt då en investeringsfastighet säljs om nettokapitalet från försäljningen återinvesteras i en fastighet med samma eller högre värde. Men "egendom" betyder inte att intäkterna måste återinvesteras direkt i en annan fastighet som du köper direkt. Det finns flera sätt att återinvestera vinsten för att kvalificera sig för förmånlig skattebehandling.

Här är en titt på fyra alternativa 1031-bytesinvesteringsalternativ.

#1:Kvalificerade möjlighetszonfonder

Kvalificerade Opportunity Zone-fonder, tillåtna enligt Tax Cuts and Jobs Act från 2017, är ett alternativ till 1031-börsinvesteringar som erbjuder liknande fördelar, inklusive skatteuppskov och skatteavveckling. En fond av denna typ kan investera i fastigheter eller verksamheter inom en utsedd möjlighetszon, vanligtvis ett geografiskt område i USA som har utsetts så eftersom det kan vara underbetjänat eller fördärvat. Som sådan kan det finnas en högre nivå av investeringsrisk. Dessutom kan fondens tidshorisont vara så lång som 10 år, vilket innebär att du binder ditt kapital under så lång tid.

Om du allvarligt överväger detta investeringsalternativ, var medveten om att dessa fonder kan ha skapats för att investera i endast en fastighet eller verksamhet, i vilket fall det inte finns någon diversifiering. Men det omvända kan också vara sant. Med en fond av den här typen kan det finnas potentiellt kassaflöde och positiva ekonomiska och sociala effekter på ett samhälle. Det här fondalternativet fungerar också om du säljer andra uppskattade tillgångar, som aktier eller företag.

#2:Utbetalning av hyresgäster i allmänhet

Förutom att använda en 1031-börs för att skjuta upp skatter, vill vissa investerare också förbättra likviditeten så att de kan dra nytta av andra köpmöjligheter i framtiden. Med en Tenants-in-Common (TIC)-investering äger du en del av andelen i en kommersiell, flerfamiljs-, self-storage eller annan typ av investeringsfastighet. TIC-utbetalningen är en specifik strategi där investeringsfastigheten köps med noll hävstång så att den är skuldfri, utan bolån, går in. Sedan, efter ett eller två år, kan fastigheten refinansieras med 40 % till 60 % lån till värde, vilket effektivt ger investerare en stor del av sin initiala kapital tillbaka skattefritt i form av en utbetalningsrefinansiering. Under detta scenario förblir det återstående kapitalet i investeringen i TIC, vilket ger potentiella utdelningar till investerare samtidigt som de får njuta av likviditet med en stor del av sina medel.

#3:Direktköp av Triple-Net-fastigheter (NNN)

Med en uthyrd fastighet med trippelnetto är hyresgästen ansvarig för merparten, om inte alla, av underhåll, skatter och försäkringskostnader relaterade till fastigheten. Investerare som använder en 1031-börs köper ofta NNN-fastigheter direkt, som vanligtvis är detaljhandel, medicinska eller industriella anläggningar som ockuperas av en enda hyresgäst. På ytan kan dessa investeringar verka passiva, men det finns tre distinkta nackdelar, inklusive koncentrationsrisk om en investerare placerar en stor del av sitt nettovärde i en enskild fastighet med en hyresgäst; potentiell exponering för en Black Swan-händelse som COVID-19 om hyresgästen visar sig vara hårt drabbad (exempel:Starbucks ber om stora hyresavdrag, 24 Hour Fitness-anmälan kapitel 11 och Souplantation som förklarar konkurs); och förvaltningsrisk. Jag har ägt dussintals trippelnätfastigheter under min karriär, och för att effektivt kunna förvalta dem har jag varit tvungen att anställa ett team av kapitalförvaltare, revisorer, advokater och administrativ personal – investeringarna är allt annat än passiva.

#4:Delaware Statutory Trusts

Till skillnad från exemplet ovan, där du köper hela fastigheten själv, är Delaware Statutory Trusts (DSTs) en form av delägarskap som tillåter diversifiering och äkta passiv investering. De flesta typer av fastigheter kan ägas i en sommartid, inklusive detaljhandels-, industri- och flerfamiljsfastigheter. En DST kan äga en enskild egendom eller flera fastigheter. I ett 1031-bytesscenario kan du investera intäkterna från den tidigare fastighetsförsäljningen i en eller flera sommartid för att uppnå diversifiering.

Sommartider har ofta fastigheter av institutionell kvalitet. (Ett exempel skulle vara en flerfamiljsbyggnad med 300 enheter belägen på en andrahandsmarknad, såsom Charleston, Raleigh eller Savannah.) En DST kan inneha en eller flera fastigheter som är ockuperade av enstaka hyresgäster som arbetar under långfristiga nettohyresavtal, såsom en FedEx distributionscenter, ett Amazon distributionscenter, ett Walgreens Pharmacy eller ett Fresenius dialyscenter. Sommartid kan vara ett av de 1031 enklaste alternativen för ersättningsfastigheter att komma åt eftersom fastigheten redan har förvärvats av DST-sponsorföretaget som erbjuder sommartid till investerare.

Slutet: Du har många alternativ att överväga innan du går in i ett 1031-utbyte. Oavsett vilket tillvägagångssätt du väljer är nettoeffekten av 1031-börsinvestering generellt sett densamma:Det initialt investerade kapitalet och vinsten kan fortsätta att växa, potentiellt, utan omedelbara skattekonsekvenser. Sedan, om och när den nya investeringen säljs på vägen utan att kapitalet återinvesteras i en annan bytesfastighet, skulle den tidigare vinsten redovisas.

Det finns några finesser, och investerare bör rådfråga sina skatterådgivare eller juridiska rådgivare innan de säljer eller byter en fastighet. Allas skattesituation är olika, liksom deras tidshorisont, diversifieringsstrategi, risktolerans och intresse av att vara passiv kontra aktiv investerare.