Babyboomare som funderar på att byta primärbostad efter att de gått i pension och som behöver ett lån för att göra det kan dra nytta av att flytta medan de fortfarande arbetar.

Det kommer naturligtvis inte alltid att vara möjligt. Om, till exempel, pensionsplaner inkluderar att sälja huset i New Hampshire och flytta till Florida ... men arbetet kvarstår i New Hampshire ... det finns ingen flytt i förtid om inte en arbetsgivare tillåter att arbeta på distans.

Men nästan pensionärer som inte planerar att flytta långt från sin nuvarande bostad – kanske för att huvudorsaken till att flytta är att skaffa en mindre eller större bostad, en mer tillgänglig bostad eller en bostad med färre underhållskrav – bör överväga att ta lånet för det hemmet medan de fortfarande arbetar. Att kvalificera sig för bolånet kommer sannolikt att bli lättare och de kanske kan låna mer.

(Läs mer: Pensionskalkylator )

Inkomstens betydelse

Långivare kan inte diskriminera låntagare baserat på ålder, och de bryr sig inte, i och för sig , oavsett om en sökande arbetar eller är pensionerad. Det de bryr sig om är …

• Om en sökande har inkomst att betala tillbaka det de ber om att få låna.
• Om befintlig skuld kan störa de föreslagna lånebetalningarna.
• Om sökandens kredithistorik visar att de är en ansvarsfull låntagare.

(Långivare säljer ofta bolån till Freddie Mac och Fannie Mae , statligt sponsrade företag som köper bolån från långivare, förutsatt att dessa bolån uppfyller deras standarder. Båda kräver att låntagare har en minsta kreditpoäng på 620.)

Efter att de gått i pension kan låntagare inte bara tillhandahålla kopior av W-2s, skatteformulären som visar årliga anställningsintäkter, för att bevisa att de har kassaflödet för att betala tillbaka lånet. Istället måste de visa att inkomster och tillgångar från socialförsäkringar, pensioner och pensionskonton kommer att vara tillräckliga för att återbetala lånet.

Att kvalificera sig med socialförsäkring och pensionsinkomst är tillräckligt enkelt, men det kan bli svårt att kvalificera sig med pensionskontoinkomster och tillgångar från konton som 401(k)s och IRA. Pensionärer måste ta regelbundna uttag från dessa konton som är tillräckligt höga för att stödja deras föreslagna bostadsbetalning, eller så måste de ha tillräckligt med orörda tillgångar på dessa konton för att kvalificera sig för utarmning av tillgångar.

Att ansöka medan du arbetar kan innebära ett större lån

Olika långivare använder olika formler för att förvandla en pensionärs outnyttjade tillgångar till kvalificerade inkomster för ett bolån.

Här är ett hypotetiskt exempel på hur de kan göra det och hur någon kanske kan låna mer genom att ta ett bostadslån medan de fortfarande är anställda.

Anta att Helen får en lön före skatt på 100 000 USD per år när hon arbetar, vilket översätts till 8 333 USD i månadsinkomst för att kvalificera sig för ett bolån. Om hon vill låna 300 000 USD till en ränta på 5 procent, kommer långivare inte bry sig om saldot på hennes pensionskonto eftersom hon har tillräckligt med nuvarande inkomst för att betala tillbaka lånet hon ansöker om.

Ja, Helens är i allra högsta grad ett bästa scenario, men det förenklar saker för vårt exempel. Realistiskt sett kommer många pensionärer att ha mer än bolånebetalningen på skuldsidan av ekvationen och skatter att överväga.

Pensionärer bär vanligtvis kreditkort, billån och ibland till och med studielån. Och vid 65 års ålder kan pensionärer förvänta sig att betala ett belopp, ibland flera hundra dollar beroende på inkomstnivå, för Medicare-täckning.

Anta nu att Helen har slutat arbeta och drar 2 000 dollar i månaden i socialförsäkringsinkomst men inte rör sina pensionskonton eftersom hon inte behöver pengarna ännu. Hon bor i ett avbetalt hus, har inga andra skulder och hennes sjukvårdskostnader är låga.

Helen har 1 miljon dollar i en 401(k). Så här kan långivare förvandla kontosaldot till kvalificerad inkomst enligt riktlinjer från Freddie Mac, som, precis som Fannie Mae, tillhandahåller mycket av pengarna som långivare använder för att ge ut bolån.

För det första kommer långivaren att rabattera den $1 miljonen till $700 000 eftersom endast 70 procent av pensionstillgångarna kan användas för att kvalificera sig. Denna regel existerar eftersom investeringstillgångar varierar i värde och kan drabbas av en betydande förlust som skulle sänka kontots värde.

Därefter måste långivaren dela dessa $700 000 med 360, antalet månader i ett 30-årigt lån. Det är regeln även om låntagaren tar ett 15-årigt lån som bara varar i 180 månader. (Man kan också hävda att det är överdrivet optimistiskt att anta att Helen, 65 år, behöver sina tillgångar för att räcka till 95 års ålder.)

Resultatet är 1 944 USD i månadsinkomst för att kvalificera Helen för ett inteckningslån - mycket mindre än 8 333 USD i kvalificerande inkomst före pensionering.

Långivare kräver inte att låntagare faktiskt börjar ta dessa uttag som ett villkor för att få lånet; de använder bara denna beräkning för att kvalificera låntagare.

Finansiell planerare Paul Ruedi, VD för Ruedi Wealth Management i Champaign, Illinois, sa att han har funnit att vissa långivares formler är mer liberala. Istället för de cirka 23 000 USD i årsinkomst som följer av ovanstående formel, kan långivaren anta en rimlig uttagsränta på 4 procent till 5 procent av pensionskontots saldo årligen, vilket resulterar i 40 000 USD till 50 000 USD i årlig kvalificerad inkomst, eller 3 333 till 4 166 USD. i månatlig kvalificerad inkomst.

Långivare som använder olika formler är portföljlångivare, vilket innebär att de inte säljer vidare bolånen de utfärdar till Fannie och Freddie. Casey Fleming, författare till The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage och en bolånerådgivare hos C2 Financial Corporation i San Jose, Kalifornien, förklarade vidare att vissa långivare kommer att anta att tillgångarna kommer att fortsätta att tjäna ränta medan de håller på att utarmas, medan Freddies formel antar att de inte tjänar något.

Om tillgångar på pensionskontot investeras, inte i kontanter, kan Freddies formel vara alltför konservativ.

Kvalificering baserat på inkomst på pensionskonto

Tänk om Helen redan drog på sina pensionskonton när hon ansökte om ett bolån? Skulle hon fortfarande kvalificera sig för ett mindre lån än hon skulle ha när hon arbetade?

Svaret är förmodligen ja.

Ruedi och Fleming sa att långivare i allmänhet kräver två års uttag av tillräcklig inkomst för att stödja den föreslagna bolånebetalningen, även om vissa accepterar en kortare period, beroende på om de säljer lånet vidare och till vem.

Ruedi sa att låntagare som precis har gått i pension och precis börjat ta uttag kanske kan bli godkända genom att tillhandahålla ett brev från pensionskontoförvaltaren eller en finansiell professionell som säger att kontot har tillräckligt med tillgångar för att täcka tre års uttag vid den nuvarande kvalificerande uttagsfrekvens.

Fleming förklarade att om en låntagare redan hade tagit uttag under det erforderliga antalet år men dessa uttag inte var tillräckligt höga för att stödja bolånet i fråga, skulle låntagaren behöva göra ett starkt argument för att visa långivaren att en ökning av uttagsräntan inte skulle tömma tillgångarna innan lånet betalas av.

"Ingen långivare vill dyka upp på nyheterna som utesluter mormor," sa Fleming.

Låntagare bör dock noggrant överväga om det är meningsfullt att låna baserat på sin inkomst före pensionering om de förväntar sig att inkomsten efter pensioneringen är lägre. Varför lägga till ekonomisk stress till de andra utmaningarna med pensionering genom att ta på sig för mycket skulder? Målet är inte att låna så mycket som möjligt, utan att njuta av en bekväm pension.

Slutet

Eftersom nästan alla tar in mindre inkomster under pensionen är det oftast lättare att kvalificera sig innan pensionen. "Jag rekommenderar att folk som funderar på pension undersöker sina alternativ och väljer den bolåneplan som fungerar bäst för dem innan de gör det och innan de tillkännager för sin arbetsgivare att de går i pension", sa Fleming.

Med hjälp av en långivare eller finansiell expert bör nästan pensionerade låntagare räkna ut sin egen arbetsinkomst och beräknade pensionstillgångar och inkomster för att se om det blir onödigt svårt att kvalificera sig efter pensioneringen.

"Ibland spelar det ingen roll - om du till exempel kvalificerar dig bra med din pensionsinkomst, så behöver du inte oroa dig för det", sa Fleming.

Hur som helst kan planering i förväg hjälpa till att hålla pensionsplanerna på rätt spår.