Roberto Chavez startade sitt råa land vända sida hustle för lite över ett år sedan, och med uthållighet, har han redan byggt in det i fem siffror av månatlig intäkt.
Det här är en affärsmodell som först introducerades för mig av Mark Podolsky, från TheLandGeek.com, i avsnitt 108 av The Side Hustle Show.
Han kallade den "den bästa passiva inkomstmodellen" eftersom den undviker "de tre T:en" för traditionella fastighetsinvesteringar:hyresgäster, toaletter och termiter.
Hur modellen fungerar är du:
Det är här den passiva inkomsten kommer in när du samlar in månatliga betalningar under en period på 3-7 år, eller vilka villkor du än kommer överens om.
Köp till exempel ett paket för 10 000 USD i förväg för 2 500 USD och sälj det vidare för 199 USD i månaden i 5 år. I det scenariot skulle dina totala insamlade betalningar vara nästan 12 000 USD, och du skulle nå nollresultat på din initiala investering efter ungefär ett år.
Där uthålligheten kommer in, är den första säljarens uppsökande. Det är mycket ett sifferspel, som du kommer att höra Roberto förklara. Jag tror att det är det som skiljer de som har framgång i det från de som inte gör det.
Lyssna in för att lära dig hur Roberto hittar paket att köpa för 25 cent på dollarn, hur han tar reda på hur mycket han ska erbjuda, due diligence som går till dessa affärer och hur han säljer dem vidare i vinstsyfte.
Obs:Roberto är faktiskt en elev till Marks. När jag berättade för Mark att vi spelade in det här avsnittet erbjöd han sitt Land Investing Launch Kit (normalt $97) gratis för lyssnare på Side Hustle Show . Jag är också en affiliate för hans betalprogram; använd koden "sidehustle" för $500 rabatt.
De skiften som Roberto köper är vanligtvis inte listade för försäljning. Istället slutar han med att lägga oönskade bud på fastigheterna efter att ha hittat områden och ägare som kan vara intresserade av att sälja.
Det första steget, sa Roberto, är att se var andra markinvesterare säljer mark och fokusera på dessa områden.
Det finns några webbplatser som kan hjälpa dig att göra detta, inklusive:
När du väl har hittat ett område med rörelse (människor som köper och säljer mark) är nästa steg att nå ut till länet och börja göra lite due diligence.
Några av de viktigaste sakerna du behöver ta reda på är:
Vissa kommuner har mycket information på sina webbplatser att komma igång med, men Roberto sa att han i de flesta fall ringer dem eller skickar ett brev och frågar hur man kan få tag i deras lista över förfallna skatteräkningar och hur mycket det kommer att kosta.
Han sa att du kan förvänta dig att betala någonstans mellan $70-$300, och du kommer vanligtvis att få ett e-postmeddelande med ett Excel-kalkylblad att arbeta med.
Den "lågt hängande frukten" på listan är råa markfastigheter där ägaren är skyldig restskatt och deras postadress är i ett annat tillstånd.
"Teorin är att det är mer troligt att dessa människor är villiga att sälja sin egendom än någon som inte är skyldig att betala skatt och bor i samma län där fastigheten ligger," förklarade Roberto.
När Roberto har en lista över fastigheter prissätter han dem så att han kan skicka ett erbjudande till ägaren och få igång en konversation.
Han gör detta genom att titta på hur mycket fastigheter av liknande storlek säljs för och erbjuder en fjärdedel av det priset. Till exempel, om en fastighet på 5 tunnland säljs för 10 000 USD i det länet, skickar han ett erbjudande på 2 500 USD till ägaren.
Roberto erkänner att detta är ett lågt erbjudande. "Det är en konversationsstarter mer än något annat", sa han. Han skickar ut mer än 600 erbjudandebrev i månaden och får en svarsfrekvens på 1-3 % med personer som är intresserade av att diskutera erbjudandet, lägga moterbjudanden och öppna upp en dialog för att komma fram till en affär.
Från att 1-3% av människor som kommer tillbaka till Roberto sa att han stänger på minst hälften av dem. Så, för ett e-postmeddelande på 600 brev handlar det om 6-10 köp som går igenom.
När det gäller formuleringen av erbjudandebrevet sa Roberto att han bara skickar ett enkelsidigt brev med en grundläggande kontur av:
"Hej, jag är en markinvesterare...om du är intresserad av att sälja din mark skulle vi vilja erbjuda dig x belopp för detta [fastighets-ID] på x tunnland."
Roberto påpekade att hans erbjudanden är beroende av att han gör viss due diligence.
Först får han reda på det exakta beloppet för restskatten och om summan är betydande, drar av detta från sitt anbud. Ibland kommer säljaren att bestrida detta, och han kan förhandla om det belopp han är villig att dra av.
Han verifierar också att personen han pratar med har behörighet att sälja fastigheten vilket antingen kan göras genom att se fastighetshandlingarna från säljaren eller genom länet.
Roberto tar sedan en ordentlig titt på var fastigheten ligger. Om det är nära en stadskärna kan han förvänta sig att betala lite mer än en fastighet i mitten av ingenstans till exempel, och han kontrollerar att det finns enkel tillgång till fastigheten.
Andra saker att kontrollera inkluderar:
Alla dessa saker förändrar hur mycket han kommer att betala för fastigheten och marknadsföra den när han vänder den.
Jag frågade om han någonsin går ut för att se fastigheterna han köper, och han berättade att 95 % av hans köp av råmark har varit osedda. Det är nästan som handelspapper, på sätt och vis.
Ibland kommer han att anlita någon nära fastigheten från Craigslist för att gå och ta bilder för att hjälpa till när han säljer den, men det är så nära han kommer de flesta av sina inköp.
Om fastighetsägare är skyldiga restskatt kan ett snabbt kontanterbjudande vara tilltalande. Roberto påpekar för dem att de kan ha pengarna på så lite som tre dagar om de gör en affär.
Det är också ett mycket snabbare och enklare sätt för markägaren att sälja än att gå igenom fastighetshemsidor och göra mycket av arbetet själv. "Det är ett enkelt och snabbt sätt för människor att bli av med mark som de inte är intresserade av att hålla längre", sa Roberto.
Det här är ett sidojobb som kräver lite kapital i förväg för att köpa dessa fastighetsskiften, och intressant nog gör du vanligtvis inte en snabb kontantväxling.
De flesta erbjudanden är på ett ägaravtal vilket innebär att din köpare kommer att göra månatliga betalningar under de kommande 3-5 åren. Det är något att tänka på när du skaffar eller binder kapital i markaffärer.
När det gäller marknadsföring av fastigheter till salu, sa Roberto att markförsäljningssajterna som Lands of America, Land Watch och Land Modo är fantastiska eftersom människor redan söker efter fastigheter, men han har sett mycket bättre framgångar med Facebook och Craigslist.
Roberto lägger upp en lista på Craigslist och väntar på att folk som är intresserade ska skicka e-post till honom.
På Facebook hittar han alla köp/sälj-grupper för staden/länet där han säljer en fastighet och lägger till listor till så många av dem som han kan hitta. Jag tyckte det var ett kreativt sätt att tjäna pengar på Facebook!
I sitt försäljningsexemplar påpekar han att för en liten låg handpenning på $250 eller mindre och för en låg månadsbetalning på $199, kan köparen bli markägare. Det är vanligtvis tillräckligt övertygande för att börja få förfrågningar.
Detta är vad Roberto kallar, "den svåraste delen av verksamheten." Roberto jobbar fortfarande på heltid, han skickar ut 600 erbjudanden i månaden och balanserar köp och försäljning av dessa affärer.
Han har nyligen anställt en virtuell assistent för att hjälpa till att hantera köpsidan, så han kan lägga mer tid på att vända sitt lager.
Han har även automatiserat en del av processerna i sin verksamhet. Till exempel rekommenderade han GeekPay som ett verktyg för att samla in de månatliga betalningarna på mark han sålt, vilket räddar honom från att jaga checkar varje månad.
Roberto har också börjat använda Pipedrive för att hålla ordning på saker och ting. Pipedrive är ett säljspårningsverktyg och hjälper till genom att ställa in påminnelser för att nå ut till personer som du inte har hört talas om, effektivisera arbetsflöden och mycket mer.
När Roberto startade den här markinvesterande sidan i slutet av 2017, gjorde han ett par cash flips. De injicerade några snabba vinster i hans verksamhet och använde det kapitalet för att finansiera andra markköp.
Han är nu vid den punkt där hans månatliga inkomster räcker för att finansiera hans andra inköp. Han tar inte pengar från bordet än, utan återinvesterar dem i system, hans team och naturligtvis mer mark.
När jag frågade honom vad hans värsta affär var, sa Roberto att det var en affär där han bara "fördubblade sina pengar på villkor." Nyckeln är att köpa till en tillräckligt bra rabatt.
Om det här låter som mycket förhandsarbete så är det det. Men det finns några sätt att investera i mark – och fastigheter – lite mer passivt.
Här är några alternativ att överväga:
Se till att kolla in vår fullständiga lista över alternativa investeringar för mer.
Roberto kan se det här sidojobbet bli ett heltidsjobb i framtiden. "Jag älskar den passiva inkomstaspekten av det", sa Roberto.
Han lägger för närvarande 20-30 timmar i veckan och arbetar på att lägga till mer hjälp till sitt team.
Om du vill lära dig mer om Roberto och hans verksamhet var han vänlig nog att dela ut sitt personliga e-postmeddelande och sa att han gärna skulle prata med någon av Side Hustle Nation-lyssnarna om markinvesteringar. Du kan kontakta honom på rchavezacosta [at] gmail [dot] com.
Se till att ta ditt gratisexemplar av Mark "The Land Geek" Podolskys Land Investing Launch Kit (normalt $97) . Jag är också en affiliate för hans betalprogram; använd koden "sidehustle" för $500 rabatt.
Obs! En Side Hustle Show-lyssnare/landflipper satte ihop en egen träningskurs som kan vara värd att kolla in.
Om du gillade det här avsnittet rekommenderar jag att du också kollar in dessa 3:
"Vida åtgärder!"
Hur man budgeterar på 2 000 USD per månad
Så lever du på 10 000 USD per år
Hur får man ett hem från regeringen
Hur köper du mark av ägaren
Den mänskliga sidan av pengar
Escape from the Planet of the Lawyers
Vad händer om du sätter in mer än 10 000 USD på banken?
Hur mycket pengar kan du tjäna på en portfölj på 500 000 USD?