Om du funderar på att börja investera i fastigheter, kanske du undrar om kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter passar bättre för din portfölj. Varje alternativ kommer med sin egen uppsättning fördelar och utmaningar, och den rätta vägen för dig beror i slutändan på din situation, mål och andra faktorer.

Om du försöker välja mellan att investera i kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter, här är vad du bör veta.

Hur fungerar investering i bostadsfastigheter?

Bostadsfastigheter inkluderar alla typer av bostäder som du kan hyra ut till hyresgäster för det enda syftet att bo. Du kan investera i småhus med en hyresgäst eller flerbostadsfastigheter med flera hyresgäster.

Du kommer att samla in hyra från dina hyresgäster och använda de pengarna för att betala bolån, fastighetsskatter, försäkringar, underhållskostnader och andra utgifter. Du kommer också att dra nytta av fastighetens värdestegring över tiden.

Bostadsfastigheter är i allmänhet bäst för nybörjare som inte har mycket kapital, såväl som för erfarna investerare som föredrar en enklare strategi för fastighetsinvesteringar.

Proffs

• Låg kostnad för inträde: Bostadsfastigheter är vanligtvis mycket billigare än kommersiella fastigheter, så det är lättare att få en om du är relativt ny på fastighetsinvesteringar eller om du inte har mycket pengar till hands.
• Mer flexibilitet: Som ägare av fastigheten kan du välja att hyra ut den eller hyra den själv. Beroende på dina planer kan den typen av flexibilitet ge en betydande fördel. Om du vill bli av med fastigheten kan du sälja den till en annan investerare eller någon som vill bo i den.
• Större pool för hyresgäster: Medan fler företag går delvis eller helt avsides, behöver människor fortfarande en plats att bo. Du kommer sannolikt att ha lättare att hitta bra bostadshyresgäster oavsett din marknad.

Nackdelar

• Kortare hyresvillkor: Många bostadshyresavtal är på 12 månader eller mindre, vilket kan innebära högre omsättning i vissa områden. Även om du får en bra hyresgäst som stannar i bostaden i flera år, måste du fortfarande planera för potentialen som du behöver för att hitta en ny hyresgäst.
• Lediga jobb kan slå hårdare: Om du hyr ut ett småhus och hyresgästen inte förnyar sitt hyreskontrakt får du inga inkomster från lägenheten medan den står tom. I motsats till kommersiella fastigheter kan du ha flera hyresgäster i en byggnad, så en tom enhet kommer inte att ha lika stor inverkan.
• Lagande begränsningar: Beroende på var du bor kan du bli föremål för hyreskontrolllagar som begränsar hur mycket du kan höja din hyra varje år. Under stora delar av pandemin kunde hyresvärdar inte vräka hyresgäster för utebliven hyra på grund av vräkningsmoratoriet.

Hur kan du investera?

Mycket av processen att investera i bostadsfastigheter liknar att köpa en fastighet till dig själv. Du kommer antingen att arbeta med en mäklare eller en agent för att hitta rätt fastighet, och när du slutför köpet hittar du en hyresgäst som bor i lägenheten istället för att ockupera den själv. Du kan välja att arbeta med hyresgäster direkt eller anlita en fastighetsförvaltare som förmedlare.

Hur fungerar investeringar i kommersiella fastigheter?

Kommersiella fastigheter används i allmänhet för affärer och inte vardagsliv. Fastigheter kan komma i alla former och storlekar, och potentiella hyresgäster kan vara kontor, butiker, hotell, industriföretag med mera.

Precis som med bostadsfastigheter köper du byggnaden och marken som den upptar och tar ut hyra från en eller flera hyresgäster.

Proffs

• Längre hyresavtal: Det är inte ovanligt att kommersiella hyresavtal löper mellan fem och 10 år, vilket kan resultera i lägre omsättning och färre vakanser. Det kan innebära ett mer förutsägbart kassaflöde och färre omsättningsrelaterade kostnader.
• Trippel nettoleasing: Med den här typen av hyresavtal överför fastighetsägaren kostnaderna för försäkringar, fastighetsskatter och byggnadsdriftskostnader på hyresgästerna, vilket innebär mindre risk i det avseendet.
• Högre avkastning på investeringen: Kommersiella fastigheter tenderar att prestera bättre än bostadsfastigheter över tid, både vad gäller inkomster och värdestegring. Det är också lättare att tillföra värde till kommersiella fastigheter, vilket kan göra det lättare att motivera höjda hyror.

Nackdelar

• Har fastnat i lägre hyror: Eftersom hyreskontrakten är längre, kommer du inte att kunna höja hyrorna för att matcha marknadspriserna lika ofta.
• Mer komplex: Du måste ta itu med zonindelningsförordningar, unika krav från varje hyresgäst, mer komplicerade kontrakt och andra komplexiteter som du inte behöver ta itu med om du investerar i bostadsfastigheter. Det finns också högre kontantkrav i förskott för att komma in på kommersiella fastigheter till att börja med.
• Risker relaterade till enskilda sektorer: Beroende på vilken typ av kommersiella fastigheter du investerar i, kan du vara föremål för risker som är specifika för den kommersiella sektorn. Till exempel sjönk efterfrågan på kontorsbyggnader under början av coronavirus-pandemin när företagen gick helt avlägset.

Hur kan du investera?

Du kan investera i kommersiella fastigheter genom att arbeta med en mäklare eller agent eller genom att söka efter fastigheter på egen hand. Du måste bekanta dig med de olika finansieringsprocesserna, och du kommer definitivt att vilja anlita en fastighetsförvaltare för att arbeta direkt med dina hyresgäster.

Är kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter en bättre investering?

I slutändan är inget av alternativen i sig bättre än det andra. Kommersiella fastigheter kan erbjuda bättre långsiktig avkastning än bostadsfastigheter, beroende på sektor, men det är inte alltid sant.

Låt oss ta en titt på den genomsnittliga avkastningen för en handfull olika typer av fastighetsinvesteringar mellan 2012 och 2021 baserat på data från National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):

Som sagt, kostnaderna och komplexiteten i samband med kommersiella fastigheter kanske inte är värt det för vissa investerare. När du växer din fastighetsverksamhet kan det dock vara värt det att äga varje typ för att bättre diversifiera din portfölj.

Hur mycket kostar det att investera i fastigheter?

De flesta hypotekslångivare kräver att du lägger ner minst 15 % på en investeringsfastighet, och räntorna tenderar att vara högre än de är på primära bostäder. Med en kommersiell långivare behöver du dock vanligtvis lägga ner minst 20 %, och eftersom kommersiella fastigheter tenderar att vara dyrare i allmänhet, betyder det att du behöver mer pengar till hands.

Om du vill investera i antingen kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter utan de massiva kontantkraven i förskott, kan du istället välja fastighetsinvesteringsfonder (REITs). Dessa företag handlar på offentliga börser och investerar i flera fastigheter för att ge dig inkomst och tillväxt genom diversifiering.

Hur du gör din kredit redo för fastighetsinvesteringar

Om du väljer att investera i fastigheter genom REITs behöver du inte oroa dig för var din kredithistorik står. Men om du vill börja köpa och vända eller hyra ut bostadsfastigheter, eller köpa och hyra ut kommersiella fastigheter, måste du finansiera din investering, vilket kräver en fantastisk kredithistorik om du vill ha bra villkor.

Börja med att kontrollera din kreditvärdighet för att få en uppfattning om din totala kredittillstånd. Granska sedan din kreditupplysning för att se om det finns några problem du kan åtgärda. Detta kan sträcka sig från att betala ned kreditkortssaldon till att bestrida felaktig kreditupplysningsinformation.

När du övervakar din kredit och spårar dina framsteg kommer du att vara på rätt väg för att komma igång.