Ursprungligen publicerad av Jeff Ostrowski på Bankrate.com.

Den amerikanska bostadsmarknaden brinner. Tvåsiffrig uppskattning är regeln. Snurriga säljare sållar igenom flera erbjudanden. Desperata köpare tvingas betala mer än begärda priser – ibland med 100 000 USD eller mer.

Fastighetsfesten är i full gång. National Association of Realtors sa förra veckan att priserna på befintliga bostäder steg med rekordstora 17 procent från mars 2020 till mars 2021 – en takt som översköljde till och med den iögonfallande uppskattningen av den senaste boomen.

Senast den amerikanska bostadsmarknaden såg så skum ut var tillbaka 2005 till 2007. Då kraschade bostadsvärdena, med katastrofala konsekvenser. När fastighetsbubblan sprack, störtade den globala ekonomin in i den djupaste recessionen sedan den stora depressionen.

Nu när bostadsmarknaden blomstrar igen ställer köpare och husägare en välbekant fråga:Är bostadsmarknaden på väg att krascha?

"Det enda jag får frågan om och om igen är "Är det här en bubbla?" säger Phil Shoemaker, chef för originations på hypotekslångivaren Home Point Financial. "Om du tittar på vad som händer med värdestegring av huspriser så känns det bubbligt. Men om man tittar på grunderna bakom det är det svårt att säga att det är det.”

Grunden för denna bostadsmarknad ser faktiskt mycket stabilare ut än för 15 år sedan. Utbudet av bostäder till salu har sjunkit till rekordnivåer och låntagare är mer kreditvärdiga än någonsin.

Experter säger att prisuppgång är "oroande"

Trots det förblir de mardrömslika minnena av den senaste boomen och bysten fräscha i minnet hos husägare, ekonomer, långivare och fastighetsmäklare. Med bostadspriserna som stigit kraftigt det senaste året skapar den senaste högkonjunkturen ingen brist på oro.

"Priserna accelererar helt klart i en takt som kan bli oroande", säger Ken H. Johnson, bostadsekonom vid Florida Atlantic University.

Doug Duncan, chefsekonom på bolånejätten Fannie Mae, erkänner oro över stabiliteten på bostadsmarknaden. Tidigare har stora uppgångar i bostadspriserna varit ett recept på bråk.

"Vår uppfattning är att huspriserna ligger någonstans i intervallet 15 procent över vad de långsiktiga fundamenta antyder," säger Duncan. "Så det är en anledning att fråga:'Finns det ett problem?'"

6 anledningar till att bostadsmarknaden inte håller på att krascha

Så är vi på väg mot en bostadskrasch? Det är en rättvis fråga, så vad är svaret? Bostadsekonomer är överens om att ingen smärtsam krasch är i horisonten.

"Vi har ingen bubbla", säger Logan Mohtashami, huvudanalytiker på HousingWire. "Vi har bara en ohälsosam bostadsprisökning."

Duncan håller med om att den kraftiga ökningen av bostadsvärden, även om den är ovanlig, inte är ett tecken på en bubbla.

"Det är svårt att hitta ett argument som säger att det kommer att falla del", säger han.

Bostadsekonomer pekar på sex övertygande skäl till att ingen krasch är nära förestående.

• Lagret är rekordlågt: National Association of Realtors säger att det bara fanns ett utbud på 2,1 månader av bostäder till salu, en marginell ökning från februaris utbud på 2,0 månader. Det förklarar varför köpare inte har något annat val än att bjuda upp priserna. Och det indikerar också att utbud-och-efterfrågan-ekvationen helt enkelt inte kommer att tillåta en priskrasch inom en snar framtid.
• Byggare kan inte bygga tillräckligt snabbt för att möta efterfrågan: Hembyggare drog sig tillbaka efter den senaste kraschen, och de gick aldrig helt upp till nivåerna före 2007. Nu finns det inget sätt för dem att köpa mark och vinna regulatoriska godkännanden tillräckligt snabbt för att dämpa efterfrågan. Medan byggare bygger så mycket de kan, verkar en upprepning av överbyggnaden för 15 år sedan osannolik.
• Bolåneräntorna är fortfarande nära historiska låga nivåer: Efter att ha nått rekordnivån i januari har bolåneräntorna stigit lite - men inte mycket. Freddie Macs undersökning av långivare säger att den genomsnittliga räntan sjönk under 3 procent förra veckan. Låga priser ger hemköpare ökad köpkraft. The Mortgage Bankers Association förväntar sig att räntorna kommer att stiga till 3,7 procent i slutet av 2021. Det skulle krympa refinansiering, men inte bostadsköp. "Vi tror inte att det kommer att röra sig tillräckligt högt för att ha en inverkan på köplåntagare", säger Mike Fratantoni, koncernens chefsekonom.
• Demografiska trender skapar nya köpare: Det finns en stark efterfrågan på bostäder på många fronter. Många amerikaner som redan ägde hem beslutade under pandemin att de behövde större platser. Millennials är en stor grupp och i sina bästa köpår. Och latinamerikaner är en ung, växande demografisk intressent för husägande.
• Utlåningsstandarder är fortfarande strikta: 2007 var "ljugande lån" - när låntagare inte behövde dokumentera inkomst - vanliga. Långivare erbjöd inteckningar till nästan vem som helst, oavsett kredithistorik eller handpenningsstorlek. Idag ställer långivare hårda krav på låntagare - och de som får bolån har överväldigande en fantastisk kredit. Den typiska kreditpoängen för bolånetagare under tredje och fjärde kvartalet var rekordhöga 786, säger Federal Reserve Bank of New York.
• Utskärmningsaktivitet är avstängd: Under åren efter bostadskraschen översvämmade miljontals utmätningar bostadsmarknaden och sänkte priserna. Så är inte fallet nu. De flesta husägare har en bekväm egenkapitalkudde i sina hem. Långivare har inte lämnat in standardmeddelanden under pandemin, vilket pressar utestängningar till rekordlåga nivåer 2020.

Allt detta bidrar till denna konsensus:Ja, huspriserna tänjer på gränserna för överkomliga priser. Men nej, den här högkonjunkturen borde inte sluta i byst.

"Jag är inte orolig för en bostadsbubbla", säger Ralph McLaughlin, chefsekonom på finansteknikföretaget Haus.com. "Alla grunderna finns där - lågt utbud kombinerat med växande efterfrågan på bostadsägande - som tyder på att överhettningen vi ser på bostadsmarknaden inte är baserad på djursprit utan på en olycklig och slumpmässig serie av marknadskrafter under det senaste året."

Läs mer:

• Råd för köp under en bostadsboom
• Har förvånade bostadspriserna inte fallit under denna lågkonjunktur? Var inte – det gör de vanligtvis inte
• Bostadsvärmeindex:delstaterna med de hetaste, coolaste fastighetsmarknaderna