Hej! Idag har jag ett fantastiskt gästinlägg från Mama Bear Finance . Hon köpte ett hus vid 25 års ålder och bara 8 år senare är det nu fullt utbetalt. Hon kommer att dela med dig en historia om varför hon köpte ett hus vid 25 års ålder och vilka steg hon tog för att komma dit. Hennes berättelse berättar om känslorna under den förra finanskrisen, även känd som den stora lågkonjunkturen. Eftersom aktiemarknaden förändras under de senaste nyheterna kan förhoppningsvis denna erfarenhet ge insikter under tider av finansiell oro och inspiration att hålla kursen med dina ekonomiska mål trots osäkerhet.
Att köpa hus är det i särklass största köpet för de flesta oavsett ålder. Men när du köper en vid 25 års ålder väcker det verkligen på ögonbrynen.
"Du måste vara rik eller komma från en rik familj," kan man anta.
"Antingen det eller så rånar du en bank," man kan till och med skämta.
Nej och nej.
Medan detta blev en av mina stora personliga milstolpar, gav början av husägandet mig outsäglig ångest.
Du förstår, det var redan 2011 när bolånekrisen var i full fart.
När du precis hade tecknat ett bolån under den stora lågkonjunkturen kan du inte låta bli att få ett litet nervsammanbrott.
"Har jag gjort ett misstag?" Jag funderade oroligt för mig själv.
Detta var under en tid då min bästa väns hem precis hade blivit avstängd. Jag har besökt hennes hem sedan grundskolan ända fram till den 12 e klass, så när jag såg den Till salu-skylten som hängde på hennes gräsmatta fick jag mig att rysa av sorg.
Dessutom hade jag precis börjat mitt heltidsjobb för två år sedan. Visst, jag samlade ihop tillräckligt med besparingar för en handpenning på 20 %, men jag var fortfarande väldigt nervös över att axla resten av skuldbördan på 80 %.
Men trots all känslomässig oro var jag fortfarande fast besluten att äga ett hem.
Frestelsen är särskilt stark när du är hyresgäst men inte är av egen val.
Relaterat innehåll:
Jag växte upp och bodde i ett hushåll som levde lön mot lön. Tja, tyck inte synd om mig än.
Även om mina föräldrar arbetade med minimilöner samtidigt som de uppfostrade mig och mina två småsystrar, kände jag på allvar att vi har de bästa föräldrarna i världen trots att vi har väldigt lite.
Båda mina föräldrar har starka värderingar och tror på hårt arbete. De ingjutit den dygden i oss att arbeta hårt för vad vi än tror på.
Dessutom skämde de bort oss med kärlek och allt de hade råd med, oavsett hur mycket det kostade. Jag kände mig faktiskt aldrig fattig när jag bodde i min familj. Även om jag visste att jag var fattigare än de flesta av mina vänner i skolan, kände jag mig verkligen rik på grund av de föräldrar jag har.
Du förstår, min pappa tror mycket på utbildning. Han lärde mig att kunskap är en mycket rikare resurs än att ha pengar i sig.
Å andra sidan tror han inte på materialism. Han var ganska sparsam, men han kommer att spendera på vad som helst för mig och mina systrar. Som tur var för honom behövde jag och mina systrar inte mycket.
Min mamma är den mest generösa personen på jorden. Nej verkligen! Hon har den mest osjälviska själen. Jag har sett henne ge bort pengar till behövande när vi förmodligen behövde dem lika mycket.
En del kanske kallar detta "dumt", och ibland kan jag hålla med. Men det är på grund av hennes enkla vänlighet som jag kände mig lycklig att ha henne som mamma.
Så du förstår, även om vi levde lön till lön och vi var ganska sparsamma, har jag aldrig känt mig berövad.
Mina föräldrar var riktigt bra på att dölja ekonomin för oss. Jag visste aldrig hur de skötte sin ekonomi förrän jag började ta över en del av kostnaderna när jag fick ett deltidsjobb.
Jag anmälde mig frivilligt för att betala för verktyg. Det var okej, det kostade inte för mycket (detta var ett decennium sedan). Jag arbetade deltid som kassamästare på en bank och med den magra lönen kunde jag fortfarande hjälpa min familj samtidigt som jag betalade för mina collegekostnader.
Lyckligtvis och tack och lov hade jag stipendier som betalade resten.
Jag gjorde det här jobbet i ungefär två år och sedan gick jag över till en "mycket eftertraktad" praktikplats – en som betalade 16 USD i timmen tillbaka 2007. (De flesta praktikplatser vid den tiden var obetalda.)
Med min timlön nu höjd med 60 % erbjöd jag mina föräldrar att betala hälften av deras hyra.
Det var vid den här tiden som jag lärde mig om att hantera privatekonomi eftersom jag nu har mina egna pengar att hantera.
Det var då jag fick veta att vår hyra för en ödmjuk lägenhet med 3 bäddar och 1 badrum kostade mina föräldrar en tredjedel av deras inkomst! Det fanns inte många besparingar kvar efter alla levnadskostnader.
Från och med då började jag undra över möjligheten att köpa ett hus. Jag börjar fråga mina föräldrar om de hade tänkt på det.
"Självklart gjorde vi det!" utbrast de. "Men varje gång vi ville göra det, dök det alltid upp någon nödsituation. Dessutom vill vi spara det vi har för dig och dina systrars framtida utbildning.”
Och där gjorde bara dessa känslor en stor inverkan på mig. För första gången uttryckte mina föräldrar sin sårbarhet när det gäller att hantera sin ekonomi. De klarade sig faktiskt inte riktigt, utan klarade sig bara på bästa sätt.
Det finns många upp- och nedgångar med att äga ett hus, särskilt när du är en oerfaren förstagångsbostadsköpare.
Eftersom jag kände mig otroligt tacksam mot mina föräldrar för att de gav mig och mina systrar en bättre framtid, var jag fast besluten att köpa ett hus så att vi skulle sluta betala hyra.
Förmodligen visste jag att under en tid av stor förtvivlan kom ett fönster av möjligheter.
Sedan bostadsmarknaden kraschade blev alla hus på marknaden plötsligt "till försäljning". Men den enda frågan kvarstod:Vågar jag hoppa in i en eldstad?
Även om bostadspriserna till synes var billiga, visste ingen hur länge det fria fallet skulle fortsätta, och därför var det knappast någon som köpte.
För att inte tala om, bankerna började skärpa sina utlåningsstandarder. Vid den tiden krävde de att förstagångsbostadsköpare skulle ha minst 20 % handpenning och en anständig kreditpoäng, annars skulle låntagare behöva betala PMI (privat bolåneförsäkring) vilket är en extra kostnad.
Därför var mina uppdrag enkla:1) hitta ett jobb, 2) bygga krediter, 3) spara, 4) få ett förhandsgodkänt bostadslån och 5) hitta en agent och starta bostaden sök.
För tio år sedan verkar det inte vara så lång tid, men under finanskrisen gav bankerna bara ut krediter till dem med en underbyggd inkomst.
Så medan jag tog examen under den värsta ekonomiska krisen visste jag att jag var tvungen att forska 10 gånger så hårt för att få ett jobb.
Att hitta ett jobb var redan svårt, men att hitta ett jobb för mitt studieområde (ekonomi) var en ansträngande process.
Tack och lov hade jag gjort praktik under en tid då praktik inte tekniskt sett var en förutsättning för att få ett jobb efter examen. Tiderna har dock förändrats och att ha en praktikplats verkar vara ett krav nu.
Och så fick jag ett jobb på en privatbank i Los Angeles som analytiker några månader efter examen.
Min ingångslön var bara $45 000 efter bonus och detta drevs främst av det höga utbudet av sökande och låg efterfrågan från arbetsgivare.
Men jag fick en löneförhöjning år efter år vilket hjälpte till för nästa steg framåt.
Med en säker inkomst börjar jag arbeta på att bygga upp min kreditpoäng.
Jag visste inte vad en FICO var förrän jag ansökte om mitt första kreditkort, och även då hade jag väldigt liten förståelse för det.
Tack och lov var en av uppgifterna på mitt jobb att analysera kredittrenden för portföljer, så det var där jag verkligen förstod vikten av att ha en bra kreditvärdering.
Vid tiden för bolånekrisen granskade bankerna mycket noggrant tre grundläggande faktorer:
Med denna information kommer garantigivaren att utvärdera risken för banken att bevilja dig ett lån.
FICO-poängen och en etablerad kredithistorik är mycket viktiga faktorer för att utvärdera en låntagares kreditvärdighet.
Under tiden kommer en låntagares nuvarande inkomst att användas för att fastställa bolånebeloppet baserat på "DTI" eller skuld-till-inkomst-kvoten. Ju högre inkomst, desto högre förhandsgodkännandebelopp.
Hur fungerar ett FICO-resultat?
En FICO är en kreditpoäng som oftast används av fordringsägare.
Poängsystemet sträcker sig från 300 – 850. För att betraktas som ett lån under bolånekrisen behövde man sikta på en kreditpoäng på minst 670.
Ju högre kreditvärdighet, desto bättre indikation på din kreditvärdighet för en långivare.
Eftersom den enda kredit jag hade etablerat var mitt studentkreditkort, bestämde jag mig för att öppna upp ytterligare fyra kreditkort och använda dem ofta för att bygga upp krediter.
På den tiden var det bästa sättet att upprätta en kredithistorik att ha fem kreditkort i genomsnitt, så länge du betalar i tid.
Relaterat: Kontrollera din kreditpoäng med Credit Sesame gratis!
Hur jag upprättade min kredithistorik
Med alla mina fem kreditkort såg jag till att betala fullt ut varje månad och aldrig försenat. Jag var också mycket försiktig med att inte överdriva mig själv och samla på mig en balans som jag inte hade råd med.
I princip använde jag dessa kreditkort som om de var kontanter till hands istället för kredit.
Denna metod verkade fungera mycket bra och efter två år av att etablera min kredit, fick jag en FICO-poäng på 750.
Som ett mått anses allt över 740 vara mycket bra medan allt över 800 anses vara exceptionellt.
Men för att få 800+ poäng måste man ha mer än bara revolverande lån (d.v.s. kreditkort). Det rekommenderades att lägga avbetalningslån i mixen, som att ha en bilbetalning, vilket var ett av de populära valen.
Jag kände inte för att finansiera en bil när jag försökte köpa ett hus, så jag nöjde mig med att bara ha revolverande lån samtidigt som jag siktade på att spara pengar istället.
Relaterat: Allt du behöver veta om hur du bygger kredit
Det finns ingen hemlighet för dem som sparat tillräckligt för en handpenning på 20 %, du måste bara fokusera mer på att spara och mindre på att spendera.
Under dessa två år av att arbeta heltid prioriterade jag sparande.
Först och främst bodde jag hemma så jag delade mina levnadskostnader med mina föräldrar.
Under veckodagarna tog jag med mig lunch till jobbet minst tre gånger i veckan, och reserverade en eller två dagar för att äta ute med kollegor.
Eftersom jag arbetade i centrala Los Angeles i finansdistriktet var den månatliga parkeringsavgiften rejäl. Därför valde jag att ta bussen eftersom kollektivtrafiken subventionerades av mitt företag.
Under helgerna gick jag fortfarande ut med vänner men jag skulle försöka att inte köpa oseriösa saker som jag inte behövde, som dyra kläder och skor förutom arbetskläder.
Jag ägde inte heller en iPhone mellan 2009 – 2011 och jag hade det billigaste mobiltelefonabonnemanget – ett familjeabonnemang där vi alla delade data.
Men ingen av dessa taktiker var lätta, och särskilt inte i tjugoårsåldern.
Social press kan förstöra välstånd
När jag ser tillbaka var jag verkligen glad att jag umgicks med en grupp fantastiska medarbetare och vänner som inte bedömde mig utifrån mina livsstilsval.
Visst, det var många incidenter där de försökte "påverka" mig till att köpa en iPhone så att vi kan iMessage varandra.
Eller de tillfällen då de ville gå ut och klubba varje helg och ibland även vardagar. Jag var tvungen att tacka nej, delvis för att jag är en hemmaboende, men framför allt för att jag inte ville spendera en månad av mitt hårda arbete för mycket.
Men jag vet att socialt tryck lätt kan förstöra välstånd om du inte har tillräckligt med självbehärskning eller bara självförtroende att säga nej.
Under några av mina chattar med mina vänner och kollegor diskuterade vi att köpa nya bilar, gå på konserter eller dyra musikfestivaler och bara uppgradera vår livsstil i allmänhet.
Vi tjänade alla mer eller mindre samma lön men vi spenderade på helt olika saker.
Men eftersom jag hade så stark beslutsamhet att köpa ett hus, brydde jag mig inte om att hänga med dem. Och lyckligtvis förvisade de mig inte för att jag inte höll mig heller.
Därför tror jag att självbestämmande och en stödjande krets av människor verkligen kan förändra spelet när det gäller att spara och bygga välstånd.
Efter två år av flitigt arbetat och sparat fick jag äntligen 20 % för en handpenning.
Jag kom ihåg att jag blev förgodkänd för ett lån på 320 000 USD och det slutade med att jag köpte ett hus som bara var rädd för det beloppet.
Processen att få förhandsgodkännandet var dock ganska stressande eftersom det fanns så många nya finansieringsvillkor att lära sig.
Till exempel skiljer sig en ränta från en APR eller årlig procentsats. Medan räntan endast omfattar kostnaden för att låna kapitalbeloppet, inkluderar den effektiva räntan räntan plus alla tillhörande låneavgifter, poäng och kostnader.
Då amorteras ett bolån under hela lånets löptid, så kallad amortering av lån. Det innebär att den fasta månadsbetalningen tillämpas på både ränta och kapital.
Dessutom debiterade varje långivare olika räntor och APR och har lite olika processer för godkännande av bolån.
Mitt sinne var i överdrift och försökte absorbera allt.
Men i slutändan krävdes det bara att ha en bra kredithistorik, ett rimligt betalande jobb och 20 % kontanter för en handpenning för att få det förhandsgodkännandebrevet.
Som ett resultat fick jag tre förhandsgodkända lån från de största bankerna i landet och naturligtvis valde jag den med de mest förmånliga villkoren (dvs. APR).
Tack vare min FICO-poäng på 750 blev jag förhandsgodkänd för ett 30-årigt fast lån med en ränta på 4,875 %.
Och så med förhandsgodkännandebrevet i handen börjar jag husrannsakan.
Relaterat:Misstag jag gjorde när jag köpte mitt första hus vid 20 års ålder
Det här är den del där jag tror att jag var för oerfaren för att vara en bostadsköpare.
Jag gjorde många misstag här, av vilka några inkluderade:
Det enda jag gjorde rätt var att ignorera min fastighetsmäklares råd om att köpa en lägenhet över en enfamiljsbostad (SFR). Hennes resonemang var att jag bara var i tjugoårsåldern, så det kanske vore klokare att köpa en lägenhet istället. Hon kände till ett par som hon ville visa mig.
Lyckligtvis var jag stenhård på att köpa en SFR så jag tog inte hennes råd.
Att köpa en lägenhet i grannskapet som hon föreslog skulle ha inneburit en lägre värdeökning och svårare att sälja vidare jämfört med det hus jag till slut köpte.
I slutändan tittade vi bara på 8-10 hus tills jag hittade det ena. Egentligen var detta bara ett starthus, men åtminstone månadsbetalningen var mycket jämförbar med hyran vi betalade. Det var inget fancy men definitivt en uppgradering.
Ibland tror jag att lite stressinducerade livsförhållanden kan driva oss framåt.
För det första var jag bland de få som köpte hus i så ung ålder. Det var definitivt inte en promenad i parken eftersom den var full av ångest på grund av ärret efter finanskrisen.
Men i slutändan återhämtade sig bostadsmarknaden och marscherar till och med fram till en ny höjd.
Värdet på mitt hus är nu nära det dubbla utan att jag på konstgjord väg har blåst upp värdet genom hemförbättring.
Under den här tiden fortsatte jag att spendera förnuftigt men istället för att pumpa in pengar på mina besparingar ägnade jag dem åt att betala ner mitt hus och andra investeringar.
Efter åtta år och tredubblat min lön har jag betalat av mitt hus fullt ut. Hade inte finanskrisen inträffat, tror jag inte att jag hade haft chansen att köpa ett hus till en så brant rabatt.
Och hade jag inte upplevt att bo som hyresgäst under större delen av mitt liv, skulle jag inte ha så stark beslutsamhet att bli husägare vid 25 års ålder.
Men trots värdestegringen och den tidiga avbetalningen av bolån är det jag är mest tacksam för att ha köpt ett hus till mina föräldrar.
...Ett hus där vi alla kan kalla hem .
Tänker du på att köpa ett hus snart? Varför eller varför inte?
Hur man auktionerar ut ett hus
Hur du förlorar ditt mål i Small Claims Court
Jag sparar 60 % av min inkomst och är på väg att gå i förtidspension, vid 35 års ålder:Så här
Hur mycket du borde ha sparat med 30, 40, 50 och 60
Hur man hittar rätt proffs när man köper ett hus
Köpa hus?
Hur jag var och inte var sparsam den här veckan
Köper för mycket hus