Att äga ett hem är tänkt att vara en del av den amerikanska drömmen, men köpprocessen kan ibland verka mer som en mardröm. När min man och jag förberedde oss för att köpa vårt första hem förra året, blev jag chockad över hur lite jag visste om det och hur få definitiva svar jag kunde hitta på nätet. När jag gick igenom processen och lärde mig i farten utvecklade jag en ny förståelse av talesättet "Du vet inte vad du inte vet."

Förberedelser för framgång innan du börjar

Innan jag påbörjade processen undersökte jag noggrant - eller jag försökte åtminstone. Jag tittade på traditionella och Federal Housing Authority (FHA)-stödda inteckningar, tog reda på handpenningsbeloppet och lägsta kreditpoäng vi skulle behöva för varje program.

Min man och jag såg till att våra kreditpoäng var över 580, det lägsta för FHA-programmet som vi hoppades kunna använda. Vi betalade ner kreditkort för att göra vår skuldkvot mer tilltalande för långivare. Så snart vi uppfyllde minimikraven bokade vi ett möte med banken – och vi blev mycket besvikna.

Först lärde vi oss att många enskilda banker har sina egna krav utöver de regler som FHA infört. I vårt fall krävde det federala programmet en poäng på 580, men banken och hypoteksinstitutet som vi pratade med krävde minsta poäng på 600 och 620, vilket kan vara en betydande skillnad när du arbetar hårt för att reparera krediter.

Vi fick också veta att försäkringsgivare vill se att dina insättnings- och stängningskostnader har legat på ditt konto i minst två månader, för att spåra var medlen har kommit ifrån och för att bekräfta din pågående finansiella stabilitet. Detta var ett hinder för en otålig köpare som jag.

Hemmet eller bolånet:Vilket kom först?

När vi började träffa fastighetsmäklare frågade de alltid om vi hade kontaktat en långivare. När vi träffade långivare var deras första fråga alltid om vi hade en fastighet i åtanke. Detta gjorde oss totalt förvirrade.

Så vad är den rätta planen? "Potentiella bostadsköpare bör alltid träffa en långivare innan de påbörjar sin bostadssökning", säger Peter Jennings, långivare med HarborOne Mortgage i New Hampshire som har arbetat i branschen i mer än 30 år. Detta hjälper dig att bestämma vilket bolåneprogram som är bäst för dig. Bolån skapas antingen av bolånemäklare eller traditionella banker. Eftersom branschen är så hårt reglerad spelar det ingen roll vem du väljer för ditt bolån - kvalifikationerna kommer att vara i stort sett desamma, säger Jennings. Men små banker kommer sannolikt att erbjuda färre bolånealternativ, medan större långivare vanligtvis erbjuder fler.

När du är redo att köpa en bostad kan du stärka ditt erbjudande med antingen en prekvalificering eller ett förhandsgodkännandebrev från din långivare. En prekvalificering, där en låneansvarig granskar den sökande för att försäkra sig om att de uppfyller minimikraven, är det vanligaste, säger Jennings. Om dina inkomst- och kreditkvalifikationer ligger långt över minimiintervallet och din anställningshistorik är stabil, kommer många långivare att känna sig bekväma med att tillhandahålla ett förkvalificeringsbrev. "I branschen är det känt som en slam-dunk låntagare", säger Jennings.

Men om din ansökan är på gränsen att kvalificera sig på grund av kredit- eller inkomstproblem, kan du välja förhandsgodkännande. "Filen är faktiskt formellt godkänd under förutsättning att låntagaren hittar ett hem", säger Jennings. "Jag gör dessa ibland när jag inte känner mig bekväm med att skriva av mig på ett prekvalificeringsbrev." Även om ett förhandsgodkännande tar längre tid i förväg, kan det faktiskt minska tiden mellan att ditt erbjudande accepteras och det stängs, eftersom mycket av granskningen redan är gjord.

Hitta en agent

När du vet att du är kvalificerad för ett bolån är det dags att börja handla. Först sökte min man och jag på egen hand, och kontaktade mäklare på fastigheter vi var intresserade av. Men när vi insåg att en köparagent faktiskt betalas av säljaren när en bostad säljs, utan att det fickkostnader till köparen fick vi en agent direkt.

Att inte inse att det inte finns någon egenkostnad för en köparagent är vanligt, säger Liz Murphy, en agent hos Berkshire, Hathaway, Fox and Roach Realtors i Jenkintown, Pennsylvania. "Vanligtvis går samtalet snabbare när köparen inser att de inte betalar köparens agent", säger hon. "Handköpsprocessen är så skrämmande, och då tänker du:'Jag måste betala den här personen också'."

Fastighetsmäklare effektiviserar processen genom att hitta fastigheter som kanske inte är listade online och hjälpa köpare att navigera i regler och lagar. När vår köpprocess avbröts av oväntade hicka, inklusive ett problem med hemmets titel, förklarade vår agent för oss exakt vad som hände och gav oss råd om vad vi skulle göra.

Emotionellt stöd är ingen liten del av en köpares agents jobb, säger Murphy. "Du vill ha någon som kan arbeta med dig genom upp- och nedgångar och bära dig känslomässigt genom processen."

Lägga ett erbjudande

När du väl har hittat en bostad som du gillar bör din agent hjälpa dig att sammanställa ett erbjudande som kommer att formaliseras i köp- och försäljningsavtalet, ett bindande avtal mellan dig och säljaren.

Fundera på hur aggressiv du vill vara i förhandlingar och hur konkurrenskraftig marknaden är (trots allt, tills ditt erbjudande har accepterats kan säljaren ta andra erbjudanden). Om du hoppas spara pengar, överväg att ställa krav på att säljaren bidrar till stängningskostnaderna – beloppet varierar beroende på typen av bolån och handpenningsbeloppet, men kan variera från 3 % till 9 % av försäljningspriset.

Bestäm också om du vill att ditt erbjudande ska bli föremål för hembesiktning och vilken typ av besiktning. En traditionell hembesiktning täcker eventuella brister i fastigheten så att du vet exakt vad du ger dig in på. Du kan också inkludera en skadedjursbesiktning, radontestning och en massa andra alternativ.

Jag var beredd på en oändlig fram och tillbaka med säljaren (kanske tittar jag för mycket på TV), men vår förhandling var kort. Vi lade ett bud, säljaren kontrade och vår agent rådde oss att återkomma med vårt "bästa och sista" erbjudande för att låta säljaren veta att vi var klara med att förhandla. De accepterade.

Under tiden på Hypotekskontoret

Därefter kommer väntan. Vanligtvis tar det cirka 35 dagar från det att ditt erbjudande accepteras tills du kan stänga huset, även om det kan vara längre, enligt Neena Vlamis, VD och medgrundare av A&N Mortgage Services i Chicago. Väntan kan verka godtycklig och kännas frustrerande, men saker händer hela tiden bakom kulisserna.

Efter att ditt erbjudande har accepterats går ansökan in i advokatgranskningsperioden, säger Vlamis. Det är då köparen gör due diligence genom att få en inspektion och göra eventuella önskemål om reparationer eller avslutande kostnadskrediter. "Det är dags att se till att det här är den fastighet du trodde att det var," tillägger Vlamis.

Efter det är det dags för köparen att gå i baksätet och låta bolåneförmedlaren göra sitt jobb. "Validering är den första processen som pågår under den tidsperioden", säger Vlamis. "Det är väldigt viktigt." Under tiden som din ansökan granskas ser långivaren till att all dokumentation du har tillhandahållit, från skattedeklarationer till lönebesked, är sanningsenliga och korrekta.

Eftersom bolånebranschen är så hårt reglerad tar banken många steg för att säkerställa att informationen den har fått från köparen stämmer. Banken skickar skatteutskrifterna till IRS för att se till att de stämmer överens med vad IRS har registrerat. Den bekräftar också anställningsinformation och lön innan ansökan skickas till underwriting, där allt bekräftas igen, mer detaljerat.

Det är också då långivaren kommer att värdera huset för att säkerställa att värdet på fastigheten matchar eller överstiger försäljningspriset. Om du går med en federalt stödd FHA-inteckning måste bedömningen göras av en FHA-certifierad värderingsman.

Under den här tiden har du förmodligen mer pengar på ditt konto än du någonsin har haft, men det är extremt viktigt att inte göra några ekonomiska förändringar under tiden som din ansökan behandlas. Kredit och anställning bekräftas igen i slutet av ansökningsprocessen precis innan det ekonomiska åtagandet görs, och det är avgörande att det inte sker några större förändringar som kan försena processen eller äventyra dina chanser att bli godkänd. "Byt inte bank, gör stora inköp eller byt jobb", säger Vlamis. Om du gör det kan du äventyra din skuld i förhållande till inkomst, som långivare använder för att avgöra sannolikheten för att du kommer att kunna göra betalningar i tid. (Under den här tiden höll min man och jag mestadels fast vid det nödvändigaste - betala räkningar och handla mat.)

Förbereder stängning

När allt har godkänts av banken får köpare ett ekonomiskt åtagandebrev. "Det vill säga att du har "allt klart" för din finansiering, säger Vlamis. "Alla, börja packa."

Väntan fortsätter dock ofta — med ungefär en vecka mellan datumen för det ekonomiska åtagandet och din stängning. "Den tiden tillåter förberedelser av ditt avslutande paket, dig att göra den sista genomgången, kassörscheckar som ska beställas eller en överföring organiseras för stängningskostnader, handlingen som ska förberedas etc", säger Vlamis.

När det äntligen är dags att stänga, kommer du förmodligen att kunna andas lugnt. Du kommer att underteckna en stor hög med papper, byta ut checkar och nycklar och vara på väg som ny husägare.

PRENUMERERA:Äg dina pengar, äg ditt liv. Prenumerera på HerMoney idag för att få de senaste pengarnyheterna och tipsen!