En handling är per definition en handling som överför äganderätten till mark från en ägare till en annan. Olika handlingar kan förmedla olika typer av rättigheter, och vissa inkluderar en garanti, vilket i grunden är ett juridiskt löfte om att den person som överför marken faktiskt har rättigheter till den och ingen annan har, annat än vad som avslöjas.
En icke-garantihandling är en handling som inte ger några löften om att den som överlåter rättigheter till fastigheter faktiskt har dessa rättigheter eller att ingen annan har rättigheter till marken. Det används ofta omväxlande med termen "avslutshandling."
I Förenta staterna är markägande en fråga om offentligt register. Det är möjligt att gå till ett lokalt register över markregistret och se vem som äger ett visst skifte samt om det finns inteckningar, panträtter, mineralrättsavtal eller andra dokument som överför vissa rättigheter till marken. I många jurisdiktioner är det också möjligt att söka och se digitala versioner av dessa dokument online.
När en person säljer eller ger mark gör han det vanligtvis med en juridisk handling som kallas en handling. I handlingen beskrivs exakt vilken egendom som överlåts från vem och till vem. Det arkiveras på det lokala registerkontoret, vanligtvis underhållet av en stad eller länsstyrelse. Exakt vilket språk som används i olika typer av handlingar varierar en del från stat till stat.
Du kanske också hör termen "hustitel", som syftar på ägande av ett hus och marken det är på. När det gäller fastigheter är skillnaden mellan en handling och lagfart att en handling är en juridisk handling, medan en lagfart helt enkelt är rätten till marken. Till skillnad från bilar, där det finns ett fysiskt dokument som kallas en titel som visar vem som äger fordonet, finns det vanligtvis inget dokument som kallas en titel associerat med mark i USA.
Det finns en mängd olika typer av handlingar som kan användas för att förmedla egendom från en ägare till en annan. Det finns länsmanshandlingar som används efter en utmätningsförsäljning, domstolsbeslutshandlingar som används efter att en domstol avgjort en marktvist av något slag och specialiserade handlingar, ofta kallade mästarbrev, som används för att skapa bostadsrätter.
Det finns handlingar som ger begränsade rättigheter till marken, till exempel mineralhandlingar som kan tillåta någon att utvinna olja eller gas från fastigheten men inte bygga byggnader eller bo på den. Var och en av dessa handlingar kommer vanligtvis att ha en viss juridisk form som krävs enligt statlig lag och bör vanligtvis arkiveras till det lokala registerkontoret när de är klara.
När du köper en fastighet med bolån eller tar pant i en fastighet arkiveras även inteckningar på fastighetsbokföringen. I vissa stater är detta ett juridiskt dokument som kallas en inteckning, medan andra stater använder vad som kallas en förtroendehandling. Vissa stater tillåter att båda dokumenten används.
En inteckning anger villkoren för ditt lån och hur banken kan utestänga det om du inte gör betalningar enligt ditt avtal, även om du behåller äganderätten till marken tills detta händer.
En förtroendehandling fungerar lite annorlunda, tekniskt sett överlåter marken till en tredjepartsförvaltare som håller fast vid den tills inteckningen är betald. Om du slutar betala kan förvaltaren utmäta marken på uppdrag av banken eller hypotekslångivaren. I de flesta stater är förvaltaren en advokatbyrå eller specialiserat titelföretag, men i Colorado är det en offentlig tjänsteman. I Colorado finns det ett offentligt förvaltarkontor per län, och de förväntas arbeta med låntagare och långivare som en neutral part i händelse av en utestängning.
I allmänhet gör förtroendestater utestängning något lättare, medan bolånestater kräver att långivare går till domstol för att avskärma egendom. När en inteckning betalas av, arkiveras vanligtvis ett dokument som kallas en tillfredsställande av inteckning (eller ett liknande namn) till fastighetsregistret som registrerar detta. Långivare är i allmänhet skyldiga att lämna in detta dokument i tid, men du bör se till att långivaren gör det för att se till att äganderätten till din mark är korrekt dokumenterad.
I deed of trust stater kommer förvaltaren i allmänhet att lämna in en ny handling som överför handlingen tillbaka till låntagaren när bolånet är betald, och effekten är i huvudsak densamma.
Ofta när du köper mark är dokumentet som används för att överföra marken något som kallas en garantihandling. Det betyder i allmänhet att säljaren garanterar att hon har rätten till marken och att ingen annan har det. Om köparen senare upptäcker ett problem med äganderätten till marken, såsom en hemlig delägare, servitut eller panträtt i fastigheten, är säljaren juridiskt ansvarig.
I vissa fall används istället ett dokument som kallas särskild garantihandling eller lagstadgad garantihandling. Den formen av handling, om den tillåts enligt statlig lag, garanterar helt enkelt att egendomen inte överfördes eller belastades av något som en panträtt eller inteckning medan den som överförde den ägde den. Det ger inga garantier om situationer som kunde ha uppstått under tidigare ägare. I vissa fall används en specifik form som anges i delstatslagstiftningen för en lagstadgad garantihandling.
Exakt hur garantier och särskilda garantihandlingar fungerar varierar från stat till stat, så det är bäst att prata med en advokat i din jurisdiktion om du har några frågor om vad som är juridiskt garanterat och vad som inte garanteras av en handling.
En icke-garantihandling ger inga garantier om äganderätten till en fastighet. De kallas ibland också för quitclaim-handlingar eftersom de bara representerar en person som överger alla rättigheter han har till marken när han ger den till någon annan. De kan i vissa fall användas för att överföra mark mellan närstående organisationer eller mellan familjemedlemmar. Garantihandlingar är separata från husgarantier. De gör inga påståenden om husets eller markens skick.
Om mark har oklar äganderätt eller en överraskning dyker upp i dess juridiska historia som gör att den har ifrågasatt äganderätt, kan det vara en stor huvudvärk för alla med rättigheter till det. Det inkluderar banker och bolåneföretag som kan ha utfärdat lån med stöd av marken.
En garantihandling hjälper till att rättsligt skydda mot dessa situationer men ger inte nödvändigtvis en stor utväg för markköpare eftersom det kanske inte är tillräckligt att stämma den tidigare ägaren av marken för att undanröja skadan som orsakats av en äganderättstvist. En tidigare markägare kan vara svår att spåra upp eller kanske inte ha medel för att göra köparen hel.
För att förhindra dessa problem köps ofta en egendomsförsäkring när mark köps och säljs. Titelförsäkringsbolag kommer noggrant att undersöka markens historia och reser ofta till länets registerkontor för att granska gamla handlingar och leta efter ovälkomna överraskningar. Sedan utfärdar de en försäkring som täcker eventuella titelproblem som kan uppstå.