Att få en låg ränta på bolån kan göra det överkomligt att köpa ett hus eller refinansiera ett befintligt lån. Du kan vänta tills bolåneräntorna sjunker innan du ansöker om ett lån, men att köpa bolånepoäng är ett annat alternativ. Även kallade rabattpoäng, bolånepoäng låter dig sänka räntan på ditt bostadslån i utbyte mot en avgift. Detta kan minska din bolånebetalning och potentiellt spara pengar under lånets löptid. Men att få rabattpoäng kanske inte är rätt för alla husköpare.
Så vad är bolånepoäng? Bolånepoäng avser i huvudsak en avgift du betalar till din bolånegivare för att sänka räntan på ditt lån. Detta är också känt som att köpa ner räntan på ett bolån.
Det finns två typer av bolånepoäng du kan betala för:startpoäng och rabattpoäng. En startpunkt är en avgift som betalas till din långivare för att minska låneavgifterna. Det har ingen som helst inverkan på din ränta, men det gör rabattpoäng.
Bolånerabattpoäng kan direkt sänka räntan på ditt bostadslån. Ju fler poäng du köper, desto större sänkning av din ränta. En lägre ränta på ett bolån kan innebära mindre ränta som totalt betalas under lånets löptid. Men det är bra att förstå exakt hur bolånepoäng fungerar innan du köper in.
När man förstår bolånepoäng finns det två uppsättningar siffror att fokusera på. Den första är hur mycket en bolånepunkt faktiskt kostar. Generellt sett är en bolånepoäng lika med 1 % av ditt bolån. Så för varje $100 000 du lånar, till exempel, skulle en bolånepoäng vara lika med $1 000. Kom ihåg att det här är avgifter du betalar till långivaren, så du måste ta hänsyn till det i din totala kostnad för bostadsköp och vad som ska betalas vid stängning.
Den andra uppsättningen siffror att veta är hur mycket av en räntesänkning en bolånepunkt kan ge. Vanligtvis sänker långivare din bolåneränta med 0,25 % för varje bolånepoäng du betalar. Så säg att du köper ett hem med ett bolån på 300 000 $ på 3,25%. En poäng skulle kosta dig 3 000 USD, men i utbyte sänker din långivare din bolåneränta till 3 %. Ju fler poäng du köper, desto lägre kan din ränta gå.
Det låter bra, men det är viktigt att ha i åtanke vad du faktiskt gör här. När du köper rabattpoäng mot ett bolån, betalar du i princip en del av räntan på lånet i förväg. Du måste göra lite extra matematik för att avgöra om det är ekonomiskt vettigt att köpa rabattpoäng.
Det är en bra fråga och svaret är att det till stor del beror på flera saker, inklusive:
Att räkna ut rabattpoäng kan hjälpa dig att ta reda på om det är värt att betala dem, baserat på brytpunkten. Brytpunkten är när summan pengar du sparat i ränta genom att köpa poäng är lika med summan du betalade för att köpa dem.
Säg till exempel att du vill köpa ett hem för 300 000 $ med en löptid på 30 år. Långivaren erbjuder dig möjligheten att få en inteckning på 3,5% utan poäng eller att betala två poäng för att sänka din ränta till 3%. Du skulle behöva betala $6 000 för att täcka poängen men det skulle minska din månatliga kapitalbetalning från $1 347 till $1 265. Du skulle nå din nollpunkt på cirka 6,1 år.
Men hur är det med räntebesparingarna? Om du skulle hålla fast vid din ursprungliga ränta på 3,5 %, skulle du betala 184 968 USD i räntekostnader under lånets löptid. Men om du skulle spendera $6 000 för att köpa ner poäng skulle det minska räntan som betalas på bolånet till $155,332. När du drar av de 6 000 USD du betalade för poäng skulle resultatet bli en räntenetto på 23 636 USD.
Det förutsätter dock att du stannar i bostaden under hela 30 år av bolånetiden och inte refinansierar till en lägre ränta någon gång. En bra tumregel att tänka på när du bestämmer dig för om du ska köpa poäng handlar om hur länge du planerar att stanna i bostaden. Generellt gäller att ju längre du stannar kvar, desto mer kommer du att spara på räntan när du passerar nollpunkten.
Det är viktigt att tänka på om du funderar på att köpa rabattpoäng för ett bolån med justerbar ränta. Om du planerar att sälja bostaden innan kursen justeras kan det inte vara värt att köpa poäng i förväg om du redan får en lägre kurs än vad du skulle göra med ett konventionellt lån. Och att sälja innan du når nollpunkten för någon typ av bolån innebär att du förlorar pengar eftersom du inte har tid att tjäna tillbaka poängen du betalade i räntebesparingar.
Kanske, även om det kan bero på flera faktorer och hur stark position du har ekonomiskt. Din långivare kan vara mer villig att förhandla om avgifter för att köpa rabattpoäng när du tar med en större handpenning till bordet och/eller har en högre kreditpoäng. Att förhandla om bolånepoäng kan hjälpa dig att få en paus på räntan samtidigt som du minskar det belopp som behövs för att avsluta.
Kom ihåg att du vid sidan av bolåneavgifter också måste betala andra stängningskostnader, såsom juridiska avgifter och registreringsavgifter, som alla kan lägga till mellan 2 % och 5 % av bostadens köpeskilling.
Om du har en kreditpoäng i det utmärkta sortimentet kanske det inte ens spelar någon roll att förhandla om bolånepoäng eller att köpa dem. En utmärkt kreditvärdering kan redan kvalificera dig för de lägsta möjliga räntorna på ett hypotekslån eller refinansieringslån ändå.
Att köpa bolånepoäng kan vara vettigt för vissa bostadsköpare, men det beror helt på hur mycket du vill försöka spara på ett lån och hur länge du planerar att stanna i bostaden. Att prata med din långivare om de potentiella kostnaderna och räkna ut själv för att beräkna beräknade besparingar kan hjälpa dig att avgöra om det är värt det att köpa rabattpoäng.
Fotokredit:©iStock.com/Prostock-Studio, ©iStock.com/skynesher, ©iStock.com/jhorrocks