För seniorer som lever på fasta inkomster kan det vara en utmaning att få pengarna att gå ihop. Från och med 2018 hade hälften av alla amerikaner 65 år och äldre mindre än $24 224 i årsinkomst. Ett sätt många seniorer väljer att få in extrainkomster på är att ta ett omvänt bolån. En omvänd inteckning gör att du kan utnyttja det egna kapitalet du har i ditt hem genom att använda ditt hem som säkerhet för ett lån.

Så fungerar ett omvänt lån

Omvända bolån är utformade för personer som är pensionerade och planerar att stanna kvar i sina hem på lång sikt, äga sina hem direkt eller har ett stort eget kapital och behöver extra pengar för att hjälpa till med dagliga utgifter. Vanligtvis är dessa seniorer som lever på pension eller socialförsäkring utan mycket annan pensionsinkomst. När sjukvården och levnadskostnaderna stiger, kan deras fasta inkomst inte hålla jämna steg med deras ekonomiska behov.

En omvänd inteckning tillåter dessa husägare att utvinna det egna kapitalet de har byggt upp i sina hem genom att använda sina hem som säkerhet för ett lån. Beloppet du kan låna baseras på en kombination av faktorer, bland annat låntagarens ålder, bostadens bedömda värde och aktuella räntor. Låneintäkterna kan tas som en klumpsumma, kreditgräns, fast månatlig utbetalning eller en kombination av en kreditram och en månatlig utbetalning. Läs mer om hur omvända bolån fungerar.

Typer av omvända hypotekslån

Det finns tre typer av omvända inteckningar:

1. Omvänd hypotekslån för enstaka ändamål :Ideella organisationer eller statliga och lokala myndigheter erbjuder ibland denna typ av omvänd inteckning. Långivaren begränsar de syften som inteckningsintäkterna kan användas till. Till exempel kanske du kan använda en omvänd inteckning endast för att betala din fastighetsskatt eller för att göra förbättringar av hemmet.
2. Home Equity Conversion Mortgage :Detta är den mest populära typen av omvänd inteckning och erbjuder den största flexibiliteten. HECM är försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) och är begränsade till maximalt 725 525 USD från och med 2019. Intäkterna från lånet kan användas för vilket syfte du vill.
3. Egendomsskyddat omvänd hypotekslån :Om ditt hem är värt mer än 725 525 USD, eller om ditt hem inte uppfyller FHA-standarderna för en HECM, kanske du vill undersöka ett proprietärt omvänt bolån. Dessa lån erbjuds av privata långivare och kan användas för alla ändamål, och det finns ingen gräns för hur mycket du kan låna.

Vad är omvända inteckningskrav?

Kraven för att få ett ensidigt eller proprietärt omvänd inteckning varierar beroende på långivaren. Alla HECM har samma krav:

• Hemmet måste vara din primära bostad.
• Du måste antingen äga bostaden direkt eller ha ett stort eget kapital i det.
• Fastigheten i sig måste uppfylla FHA-standarder och översvämningskrav. Det måste vara antingen ett enfamiljshus, en tillverkad bostad, en bostadsrätt godkänd av Department of Housing and Urban Development (HUD) eller en två- till fyra bostad med låntagarna boende i en av enheterna.
• Låntagarna måste vara 62 år eller äldre.
• Låntagare måste kunna betala de utgifter som är förknippade med bostaden, såsom fastighetsskatter, bostadsrättsföreningsavgifter och villaägarförsäkringar, utan hjälp av lånet.
• Låntagare måste träffa en HUD-godkänd HECM-rådgivare för att diskutera det omvända bolånet.
• Låntagare måste vara kreditvärdiga och får inte vara förfallna med någon federal skuld.

Vilket kreditvärde behöver jag för ett omvänt lån?

Du behöver ingen specifik kreditpoäng för att kvalificera dig för ett omvänt lån. Däremot kommer långivare att bedöma din ekonomi för att se till att du kan betala kostnaderna för ditt hem och fortfarande har tillräckligt att leva på. De kommer också att granska din kreditupplysning för att se till att du generellt sett är kreditvärdig. Specifikt kommer de att leta efter:

• Betalningshistorik för bolån och avbetalningslån de senaste två åren
• Revolverande kreditbetalningshistorik
• Inkasso, debitering, domar eller förfallna FHA-försäkrade bolån
• Konkurser

Om du är brottslig på några federala lån, kommer du inte att vara berättigad till en HECM. Om din kreditupplysning visar att du har misslyckats med skulder i det förflutna eller att du ofta gör sena betalningar till borgenärer, kan den omvända hypotekslångivaren be dig att skapa ett konto för avsatt livslängd (LESA) för att godkännas. Du sätter in pengar på det här kontot för att täcka kostnaderna för fastighetsskatt och villaförsäkring. Om du vid något tillfälle inte kan betala dessa kostnader själv, kan din långivare använda LESA för att göra det.

En LESA kan avsevärt öka kostnaden för en omvänd inteckning, så innan du ansöker, se till att kontrollera din kreditupplysning för allt som kan göra det svårt att bli godkänd utan att skapa en LESA.

Vad är omvända hypoteksfördelar?

En omvänd inteckning erbjuder flera fördelar för personer som är pensionerade och behöver extra inkomst.

• Hemkapital är mer tillgängligt för pensionärer än många andra typer av finansiering. Många seniorer har inte tillräckliga inkomster för att kvalificera sig för lån som kräver omedelbar återbetalning, till exempel ett hemlån eller en andra inteckning. Det är lättare att kvalificera sig för ett omvänt bolån.
• Så länge du bor i ditt hem; hålla sig uppdaterad om fastighetsskatter, husägares försäkringar och andra tillhörande hemkostnader; och underhålla bostaden i gott skick behöver du inte betala tillbaka lånet.
• Eftersom IRS klassificerar utbetalningarna som ett låneförskott, erbjuder ett omvänt bolån skattefria inkomster i de flesta fall (även om du alltid bör rådfråga en skattespecialist för att vara säker på hur skatter gäller i din situation).

Vad är nackdelar med omvända hypotekslån?

Även om omvända inteckningar erbjuder några tilltalande fördelar, finns det också några betydande nackdelar med ett omvänt inteckningslån som du bör vara medveten om.

• Även om omvända bolån är skattefria, är de inte utan kostnad. Du måste betala för en värdering av ditt hems värde; täcka betydande stängningsavgifter, inklusive initieringsavgifter för ett lån, serviceavgifter och avgifter från tredje part; och göra löpande utbetalningar av bolåneförsäkringar. Du kommer också att få ränta på det belopp som betalas ut till dig. Beroende på hur du väljer att ta emot dina låneutbetalningar kan detta beräknas som fast eller rörlig ränta; se till att du vet vad som gäller i ditt fall.
• Lånet måste betalas tillbaka när du dör, säljer din bostad eller flyttar hemifrån. Detta kan orsaka problem om ditt hus är en del av det arv du hoppas lämna till dina barn. Om inte dina arvingar har råd att betala av lånet, kommer långivaren att sälja huset för att göra det. (Dina arvingar kommer att få alla pengar som blir över.)
• Om det går mer än 12 månader under vilka du inte använder bostaden som din primära bostad, kommer lånet att förfalla. Detta kan hända om du måste stanna på en rehabanläggning efter ett fall eller behöver flytta in med dina barn under en längre period efter operation eller ett medicinskt problem. Om du har ett omvänt bolån måste du betala tillbaka lånet för att förhindra att banken säljer din bostad för att få tillbaka lånet.
• Om en make är under 62 år kan de behöva tas bort från fastighetsbrevet för att den äldre ägaren ska kvalificera sig för en omvänd inteckning. Att ta bort deras namn på titeln kan utsätta den icke-låntagares make i fara. Om låntagaren dör kommer den icke-låntagare inte längre att få omvända utbetalningar av bolån. Ännu värre är att de kan förlora sitt hem om de inte kan betala av lånet.

Är ett omvänt lån det rätta alternativet för mig?

Om du kämpar med levnadskostnader i pension, är en omvänd inteckning ett bra val? Det beror på.

• Så länge du enkelt kan betala kostnaderna för ditt hem, till exempel fastighetsskatter, kan ett omvänt bolån erbjuda den extra inkomst du behöver för att täcka andra kostnader, till exempel sjukvård. Men om du redan kämpar för att täcka kostnaderna för husägarförsäkringar, fastighetsskatter och hemunderhåll och reparationer, är en omvänd inteckning förmodligen inte rätt för dig.
• Om du planerar att flytta från ditt hem inom en snar framtid är ett omvänt bolån inte ett bra alternativ. Omvända bolån är bäst för dem som planerar att stanna kvar i sina hem under lång tid.
• En omvänd inteckning är inte det enda sättet som eget kapital i ditt hem kan hjälpa till att finansiera pensioneringen. Ett annat alternativ är att bygga ned till en mindre bostad och använda intäkterna från försäljningen av din nuvarande bostad till levnadskostnader. Detta kan också hjälpa dig att möta icke-ekonomiska behov, som att hitta ett hem som ligger nära dina vuxna barn, kräver mindre trädgårdsarbete eller är mer lämpat för åldrande på plats.

När du väger dina alternativ är ett bra ställe att börja genom att skaffa en gratis kreditupplysning för att se om det finns några problem som kan hålla dig tillbaka från att få en omvänd inteckning.