Om du är en förstagångsbostadsköpare vars kredit skulle kunna behöva en viss förbättring, kanske du inte kan kvalificera dig för ett konventionellt bolån – eller om du gör det kan räntan vara oöverkomligt hög.

Ett FHA-lån kan vara rätt för dig om du är redo att köpa ett hem för första gången, men du har minimala kontantbesparingar och krediter som är mindre än fantastiska. Detta statligt stödda bolån kommer med stora fördelar, men det finns också några viktiga nackdelar att överväga.

Vad är ett FHA-lån?

Ett FHA-lån är en inteckning försäkrad av regeringen genom Federal Housing Administration, även om du ansöker om och får lånet genom en vanlig långivare, som en bank eller kreditförening. Dessa lån är inriktade på förstagångsbostadsköpare eftersom lånekriterierna är mildare än med ett konventionellt lån.

En av huvuddragen med FHA-lån är att du kan lägga ner så lite som 3,5 %, och räntorna och villkoren är gynnsamma för nya låntagare. Men i utbyte mot dessa förmåner måste du betala en bolåneförsäkring för hela lånets livstid.

Så fungerar FHA-lån

FHA-lån utfärdas av långivare, men de är försäkrade av regeringen. Detta innebär att om en låntagare inte betalar tillbaka en långivare som utfärdar ett FHA-kvalificerat bolån, täcker FHA långivarens ekonomiska förlust.

I utbyte mot detta skydd kräver FHA att lån som erbjuds under sitt program uppfyller vissa lånekriterier. Men eftersom dessa lån är statligt stödda och avsedda för förstagångsköpare, är lånekraven mildare än för konventionella lån.

Nackdelen med de mer generösa standarderna är att de flesta FHA-lån kräver att du betalar en bolåneförsäkring för hela lånet. (Det enda sättet att ta sig ur det är att lägga ner minst 10%, och sedan faller bolåneförsäkringen efter 11 år.) Konventionella lån kräver däremot bara en bolåneförsäkring tills du når 20% eget kapital i Hem.

När är ett FHA-lån en bra idé?

FHA-lån är vettigt om du inte har mycket sparat för en handpenning, eller om din kreditpoäng inte är i tillräckligt bra form för att kvalificera dig för ett konventionellt lån. Det kan också vara det rätta valet om du är orolig att din ränta kommer att bli för hög med ett konventionellt lån, eller om du vill finansiera en del av dina stängningsavgifter.

Här är varför ett FHA-lån kan vara attraktivt om du uppfyller något av dessa kriterier:

• Låga handpenningskrav. Om din FICO ^® Poäng ^☉ är 580 eller högre, kan du få ett FHA-lån med en handpenning på bara 3,5%. Medan vissa konventionella lån nu tillåter nedbetalningar så låga som 3 %, är de inte lätta att få om din kredit inte är i bra skick.
• Lågt minimikrav på kreditpoäng. FHA-tröskeln för en handpenning på 3,5 %, en FICO ^® Poäng på 580, är ​​i den nedre delen av intervallet för subprime-låntagare. Men om du kan göra en handpenning på 10 % kan du kvalificera dig för ett FHA-lån med en FICO ^® Poäng så lågt som 500.
• Förmånliga räntevillkor. Den årliga procentsatsen (APR) på ett FHA-lån är vanligtvis 1,5 till 2 punkter högre än de för konventionella bolån med fast ränta som är tillgängliga för låntagare med bra till utmärkt kredit. Men FHA priser är vanligtvis lägre än inledande priser på subprime-inteckningar. Dessutom har FHA-lån fast ränta, medan de flesta subprime-lån har justerbara räntor som kan öka avsevärt efter en introduktionsperiod på tre till fem år.
• Möjlighet att finansiera stängningsavgifter. Långivare tar ut många avgifter för att behandla ditt bolån, och med traditionella bolån måste de betalas i sin helhet när du stänger bostaden. Dessa avgifter uppgår till tusentals dollar, och alla har inte råd att betala dem ur fickan. FHA tillåter att några av dessa avgifter rullas in i lånefinansieringen, så att du kan betala av dem över tid istället för att behöva komma med en stor del av förändringar vid stängning. Tänk på att stängningsavgifterna varierar från långivare till långivare, och de motsvarar också ungefär dina kreditpoäng, med lägre värderingar som kräver en högre stängningskostnad.

Vilka är nackdelarna med ett FHA-lån?

Medan ett FHA-lån kan vara en livräddare om du vill köpa ett hem och har begränsade pengar till hands eller en inte så bra kreditpoäng, har dessa lån vissa nackdelar som du bör vara medveten om innan du ansöker.

• Mycket stränga bedömningsstandarder. U.S.A. Department of Housing and Urban Development (HUD) har stränga standarder för fastighetsvärdering som utesluter många fastigheter från FHA-lån. Hemmet måste också vara din primära eller huvudsakliga bostad, så du kan inte använda den som en investeringsfastighet (även om FHA-lån kan användas för vissa fastigheter med flera enheter upp till fyra enheter). Husbilar och andra prefabricerade bostäder kan kvalificera sig, men många bostadsrätter kan inte.
• Obligatorisk bolåneförsäkring. Låntagare med lägre kreditpoäng är statistiskt sett mer benägna att missa betalningar eller fallera på sina lån än personer med högre kreditvärden, så långivare kräver att FHA-låntagare betalar en bolåneförsäkring för att minska risken. Enligt FHA:s riktlinjer är kostnaden för denna försäkring fördelad på två betalningstyper:
  • En engångsbetalning på 1,75 % av lånebeloppet ska betalas vid stängning. Liksom andra stängningskostnader kan detta inkluderas i lånefinansieringen.
  • En extra årlig premie på 0,45 % till 1 %, beroende på lånets löptid, handpenning och belopp, läggs till dina månatliga betalningar.

Även om det är bekvämt att kunna rulla in bulkbetalningen av hypoteksförsäkringen och andra avslutande kostnader i ditt FHA-lån, höjer det din månatliga betalning, och du kan lägga till tiotusentals dollar till det belopp du kommer att betala under hela livslängden. lån. Det kan vara värt det för möjligheten att köpa en egen bostad, men det är viktigt att vara medveten om den potentiella kostnaden.

Hur får jag ett FHA-lån?

Om ett FHA-lån låter som rätt passform för dig, så här skaffar du ett:

• Se först till att du uppfyller minimikraven. Kontrollera din kreditpoäng så att du vet om du uppfyller FHA:s behörighetskrav. Du behöver också bevis på fast anställningshistorik och ett giltigt personnummer. Du kan använda FHA:s kostnadsfria sökverktyg för bostadsrådgivare eller smartphone-app för att hitta lokala källor till råd om huruvida du är kvalificerad för ett FHA-lån, och för vägledning om hur du säkerställer nödvändig handpenning. En kvalificerad rådgivare kan vara till stor hjälp med att navigera i pappersarbetet du behöver för att få ett FHA-lån.
• Är du redo att ansöka? Kolla in FHAs webbplats för att hitta kvalificerade långivare i ditt område. Du kan också titta på onlinelångivare som QuickenLoans. Som med alla andra typer av lån sätter långivare sina egna räntor, krav på kreditvärdighet och avgifter, inom ramen för FHA:s riktlinjer. Det betyder att du kan – och bör – shoppa runt för att få bästa möjliga affär. Bara en bråkdel av en procentenhets skillnad i ränta kan spara tusentals dollar under ett 30-årigt låns löptid.
• Om du är kvalificerad för ett FHA-lån på 3,5 % i handpenning, överväg att betala en högre handpenning än det lägsta som krävs om möjligt. Eller överväg att betala en del av eller alla stängningskostnaderna vid försäljningsdatumet istället för att finansiera dem. (Konsultera en rådgivare för att se vilket scenario som är mer fördelaktigt för dig.) Genom att vidta dessa steg kan du spara mycket pengar på lång sikt.

Andra alternativ för att få ett bolån

Om ett FHA-lån inte låter som rätt bolån för dig, finns det många andra alternativ för förstagångsköpare. Här är några:

• Om din kredit är högre än vad som krävs för ett FHA-lån kan du kontrollera och se om du är kvalificerad för ett konventionellt lån, särskilt eftersom många långivare nu erbjuder sådana med låga handpenningar.
• Om du är nuvarande eller tidigare militärtjänsteman eller make, kan du vara berättigad till ett VA-lån. Dessa statligt stödda bolån tillåter noll handpenning och har inget krav på bolåneförsäkring.
• De som har låginkomsttagare och vill köpa ett hus på landsbygden kan kvalificera sig för ett USDA-lån. Dessa statligt stödda lån finns i två typer, men båda tillåter låg eller ingen handpenning, och räntan är låg.

Jämför för- och nackdelar

När du har fått din gratis kreditpoäng och avgjort om du kan kvalificera dig för ett FHA-lån, ta en närmare titt på försäkringskostnaderna och överväg om fördelarna uppväger det. Beroende på din unika situation kan du antingen ha det bättre med en annan typ av bolån, eller så kan ett FHA-lån vara nyckeln till ditt drömhem.