Att köpa ett hem i avskärmning är aldrig en enkel process. Om du funderar på att köpa en utmätning och har dålig kredit, måste du veta att det kan vara svårt att få bolånefinansiering, och ett utmätningsköp kommer med stora egna utmaningar. Som sagt, det kan vara en fantastisk möjlighet under rätt omständigheter. Här är några tips för att lyckas i den här knepiga processen.

Hur fungerar en utmätningsförsäljning?

En hemavskärmning uppstår när en långivare beslagtar ett hus i syfte att sälja det vidare efter att en köpare inte lyckats hålla jämna steg med sina bolånebetalningar. Även om det är dåliga nyheter för den avstängda låntagaren, kan utmätningsförsäljning ge stora fynd för bostadsköpare. Långivare är vanligtvis angelägna om att lossa utestängda fastigheter på auktion eller att sälja dem direkt till köpare, ibland till priser under marknadsvärdet.

Att köpa en avskärmad bostad innebär avsevärd risk, eftersom de säljs i befintligt skick:Avskärmade bostäder kan ha varit tomma i månader före återförsäljningen och kan bli föremål för försummelse eller till och med vandalisering av avhysta tidigare boende. Av denna anledning och mer är det vanligtvis bäst att samarbeta med en bolånemäklare eller fastighetsmäklare som är väl insatt i att hantera utmätta fastighetsförsäljningar.

Köpa ett avskärmat hem med dålig kredit

Även under de bästa omständigheterna kan risken i utmätta fastigheter göra det svårt att köpa en med traditionell bolånefinansiering. Det kan vara ännu svårare om din kredit är mindre än idealisk, men det betyder inte att det inte är värt ett försök.

Om du är en förstagångsbostadsköpare som planerar att använda ditt köp som din primära bostad och din kreditpoäng är 500 eller bättre, är det värt att undersöka en Federal Housing Administration-inteckning, mer känd som ett FHA-lån. Dessa lån erbjuder generösa lånevillkor men kommer också med ganska strikta kvalifikationskrav:Vissa utestängda fastigheter är inte kvalificerade för köp med FHA-lån, och du behöver en handpenning på minst 20 % av fastighetens uppskattade värde om din kreditvärdighet varierar mellan 500 och 579. Om din kreditpoäng är 580 eller bättre krävs en handpenning på 10 %.

Om bolånefinansiering visar sig omöjlig finns det ett par alternativ att överväga:

• Kontantbetalning :Att betala kontant är den föredragna metoden för många fastighetsinvesterare, så långivare är bekväma med kontantköp. På marknader där utestängningsförsäljningen är mjuk kan långivare till och med förhandla om ett lägre försäljningspris i utbyte mot en kontant försäljning. Naturligtvis är tillgång till tillräckligt med kontanter för att köpa till och med en utestängd bostad till förmånliga priser en stor order för många potentiella köpare.
• Hårda långivare :Om du äger fastigheter eller annan egendom värd minst lika mycket som köpeskillingen på din valda utmätning kan ett kontantlån vara ett alternativ. Dessa lån, som använder din egendom som säkerhet, är mycket riskabla:De kommer vanligtvis med höga räntor (25 % är inte ovanligt) och korta återbetalningstider (fem år eller mindre). Inte nog med det, underlåtenhet att betala av ett kontantlån kan resultera i att den egendom som används för att säkra den går förlorad.
  Hårda kontantlångivare kontrollerar dock vanligtvis inte kreditvärden, och deras godkännandeprocess är ofta snabbare än ett bostadslån. Så om du köper en avskärmning som en investering och är säker på att du kan få det att generera tillräckligt med kassaflöde i tid för att täcka lånet, kan ett kontantlån fungera för dig även om din kredit är i dåligt skick.

Förbättra ditt resultat innan du köper ett hus

Påhittighet kan göra det möjligt för dig att göra ett utmätningsköp med dålig kredit, men det råder ingen tvekan om att du skulle ha bättre alternativ – inklusive möjligheten att låna från flera källor till mer konkurrenskraftiga räntor – om din kreditvärdering var i bra skick.

Det är därför, oavsett om du köper en utmätning, köper från en befintlig ägare eller köper ett helt nytt hem från en byggare, är det en bra idé att gå in i processen med en tydlig förståelse av din kreditvärdighet. Att kontrollera dina kreditupplysningar och kreditvärdighet innan du ansöker om ett bolån eller annan finansiering är ett bra sätt att börja.

Om det är lägre än du vill kan du vidta åtgärder för att förbättra din kreditvärdighet. Beroende på din poäng och ekonomiska situation kan du kanske få till en betydande poängökning på ett år eller mindre genom att anta kreditvanor som främjar poängförbättring.

Kreditvärderingsföretaget FICO säger att följande faktorer har störst betydelse i deras poängberäkningar:

• Betalningar i rätt tid :Att betala räkningar i tid hjälper din kreditpoäng, och sena eller missade betalningar är den enskilt största faktorn som kan sänka den. Betalningshistoriken står för så mycket som 35 % av din FICO ^® Poäng ^☉ .
• Kreditanvändning :Experter rekommenderar att du inte använder mer än 30 % av din totala kreditkortslånegräns för att undvika att sänka kreditpoäng. Även känd som din kreditutnyttjandegrad, är din kreditanvändningsgrad ansvarig för 30 % av din FICO ^® Poäng.
• Längd på kredithistorik :Din FICO ^® Poängen tenderar att öka med tiden. Du kan inte påskynda processen om du är en ny kreditanvändare, men att upprätta ett register över betalningar i rätt tid kan hjälpa dig att bygga upp dina poäng när din kredithistorik ökar. Längden på kredithistoriken står för upp till 15 % av din FICO ^® Poäng.
• Kreditmix :Kreditpoäng tar hänsyn till alla dina skulder och de olika typer av krediter du använder. FICO ^® Score tenderar att gynna en blandning av lånetyper, inklusive både avbetalningskredit (lån med fasta månatliga betalningar) och revolverande krediter (som kreditkort, med rörliga betalningar och möjligheten att bära ett saldo). Kreditmix kan påverka upp till 10 % av din FICO ^® Poäng.
• Senaste kreditaktivitet :Att ansöka om lån och kreditkort utlöser svåra förfrågningar, som håller reda på när långivare kontrollerar din kreditpoäng för användning i lånebeslut. Hårda förfrågningar sänker vanligtvis din kreditpoäng med några poäng, men så länge du fortsätter att betala dina räkningar i tid återhämtar sig poängen vanligtvis inom några månader. (Att kontrollera din egen kredit utlöser en mjuk förfrågan, som inte påverkar din kreditvärdering.) Den senaste kreditaktiviteten bidrar med cirka 10 % av din FICO ^® Poäng.
• nedsättande information :Vissa kreditupplysningar kan sänka kreditbetygen kraftigt under längre perioder, beroende på informationens karaktär. Den negativa effekten av dessa poster minskar med tiden, men till en början kan de åtminstone minska din kreditpoäng och hålla den nere i månader eller till och med år. Eftersom dessa poster inte finns i alla kreditupplysningar tilldelar FICO dem inte procentvikter.

Även om det är möjligt att köpa ett avskärmat hem när du har dålig kredit, kan det visa sig vara mindre svårt att vidta åtgärder för att förbättra dina kreditvärden – och mer praktiskt på lång sikt.