Belåningsgrad (LTV) är ett antal långivare använder för att avgöra hur stor risk de tar med ett lån med säkerhet. Den mäter förhållandet mellan lånebeloppet och marknadsvärdet på tillgången som säkrar lånet, till exempel ett hus eller en bil.
Om en långivare tillhandahåller ett lån värt halva värdet av tillgången, till exempel, är LTV 50%. När belåningsgraden ökar ökar också den potentiella förlusten som långivaren kommer att ställas inför om låntagaren inte betalar tillbaka lånet, vilket skapar mer risk.
Belåningsgrad kan gälla för alla säkrade lån men används oftast med bolån. Faktum är att flera federala bolåneprogram anger LTV-gränser som en del av sina kvalificeringskriterier.
För att bestämma din LTV-kvot, dividera lånebeloppet med tillgångens värde och multiplicera sedan med 100 för att få en procentsats:
LTV =(Belopp som är skyldigt på lånet ÷ Bedömt värde på tillgången) × 100
Om du köper ett hus som är värderat till 300 000 USD och ditt lånebelopp är 250 000 USD, är din LTV-kvot vid köptillfället:(250 000 USD/300 000 USD) x 100, vilket motsvarar 83,3 %.
LTV-kvoten är med andra ord den del av fastighetens bedömda värde som inte täcks av din handpenning. Om du lägger ner 15 % på ett lån som täcker resten av köpeskillingen är LTV:n 85 %.
Långivare och federala bostadstillsynsmyndigheter är mest bekymrade över LTV-kvoten vid den tidpunkt då lånet utfärdas, men du kan beräkna LTV när som helst under lånets återbetalningsperiod genom att dividera beloppet som är skyldigt på lånet med fastighetens bedömda värde. När du betalar tillbaka lånet minskar skuldbeloppet, vilket tenderar att sänka LTV. Om värdet på din fastighet ökar över tid, minskar det också LTV. Men om fastighetens värde sjunker (om bostadspriserna t.ex. sjunker avsevärt på den lokala marknaden), kan det öka belåningsgraden.
När en LTV-kvot är större än 100 % anses en låntagare vara "under vattnet" på lånet - det vill säga när marknadsvärdet på fastigheten är mindre än det belopp som är skyldigt på lånet. LTV som är större än 100 % är också möjliga tidigt i återbetalningsperioden, på lån med höga stängningskostnader.
Amerikanska långivare följer vanligtvis en praxis som kallas "riskbaserad prissättning", vilket innebär att sätta högre räntor på lån som de anser vara relativt riskfyllda. Detta leder till att låntagare med subpar kredit debiteras mer än de med utmärkt kredit, och det gäller även LTV:Eftersom en hög LTV-kvot innebär större risk för långivaren kommer lån med hög LTV vanligtvis med högre räntor.
Högre räntor är inte det enda sättet på vilket en hög LTV kan kosta dig.
Om du köper ett hus med ett konventionellt lån – det vill säga ett bolån som inte stöds av ett federalt program – kan en LTV-kvot på över 80 % innebära att du måste köpa en privat bolåneförsäkring (PMI), som täcker långivare mot förlust om du misslyckas med att betala tillbaka ditt lån. PMI kostar vanligtvis mellan 0,5 % till 1 % av lånebeloppet varje år och måste betalas tills din LTV-kvot sjunker till 78 %. Så om ditt lån är 250 000 USD kan du förvänta dig att betala mellan 104 och 208 USD extra varje månad tills det händer.
Om du tar ett konventionellt lån för att köpa ett hem är en LTV-kvot på 80 % eller mindre idealisk. Konventionella bolån med LTV-kvoter över 80 % kräver vanligtvis PMI, vilket kan lägga till tiotusentals dollar till dina betalningar under ett bolåns löptid.
Vissa statligt stödda bolån låter dig komma undan med mycket höga LTV-kvoter. Till exempel är den lägsta handpenningen för ett lån från Federal Housing Administration (FHA) 3,5 % (LTV-kvot på 96,5 %). Lån genom U.S.A. Jordbruksdepartementet och Department of Veterans Affairs kräver ingen handpenning alls (100 % LTV). Dessa lån kräver vanligtvis en form av bolåneförsäkring eller inkluderar extra avgifter i stängningskostnaderna för att kompensera risken i samband med deras högre LTV.
LTV-kvoten är en mindre avgörande faktor med billån. Även om du kanske betalar högre ränta på ett billån med en högre LTV-kvot, finns det ingen tröskel som kan jämföras med de 80 % LTV som ger de bästa lånevillkoren för bolån.
Generellt sett innebär en sänkning av LTV på dina lån, särskilt på bostadslån, lägre totala kostnader under lånets löptid. Eftersom det bara finns två variabler som bestämmer LTV-kvoten – lånebeloppet och tillgångens värde – är metoderna för att minska LTV ganska enkla:
Oavsett om du ansöker om ett billån eller ett bolån är det viktigt att förstå hur din LTV-kvot påverkar de totala lånekostnaderna, vad du kan göra för att minska LTV och hur det kan spara pengar under ett låns livstid.